市場睿見 | 2026年香港樓市走勢

作為全球最昂貴的住宅市場之一，香港住宅市場已明確見底，並有望於2026年邁入較為平穩的復甦階段。預期住宅樓價將上升 3–5%，成交量增加至 6.5萬至7萬宗，租金則上升 2–3%。市場復甦主要受惠於借貸成本下降、政策支持，以及來自自住用家、換樓客及投資者的需求改善。

儘管中東地區衝突升級或為市場帶來短期波動，但其對香港住宅市場的影響預期僅屬短暫且以情緒層面為主，對基本面影響有限。

市場氣氛扭轉，復甦訊號明確

在經歷連續三年的樓價下跌後，香港住宅市場已顯現明確見底跡象，可負擔性亦逐步改善。樓價與租金同步上升，顯示本輪復甦屬於廣泛且具基本面支持，而非短期投機所致。

一手市場表現持續優於二手市場，發展商透過積極推盤策略及靈活付款安排加快去貨。於 2026年2月，私人住宅售價指數升至307.6，按月上升 1.6%、按年上升 7.7%，年初至今升 2.6%，反映市場信心持續回暖。

低息環境、政策支持及股市回暖成主要復甦動力

借貸成本下降，可負擔性提升：截至 2026年4月14日，一個月期香港銀行同業拆息（HIBOR）穩定於2.3厘低位區間，按揭利率回落，有效改善置業負擔能力，並吸引先前觀望的買家重返市場。負資產個案亦明顯下降，由 2025年9月的31,449宗 回落至 2025年12月底的21,304宗，有助紓緩家庭財務壓力，並進一步提振市場信心。

政策措施有效降低交易成本：2024年撤銷多項限制性印花稅及 2025年調整從價印花稅稅階，顯著降低住宅交易成本，尤其利好樓價400萬港元或以下的入門住宅，帶動成交宗數及首次置業需求回升。同時，政府推動的吸引人才及學生政策，亦持續支持住宅租賃及購買需求。

股市及IPO市場帶來財富效應：恒生指數於2025年按年上升27.8%，創2017年以來最佳表現。同期，香港IPO市場強勢復甦，共119宗新上市集資約2,858億港元，其中三宗更躋身全球全年十大IPO。資本市場表現強勁帶來正面財富效應，配合利率回落，進一步推動換樓客及投資者入市意欲。

自住、換樓及投資需求同步回升

自住用家因按揭條件改善及首期負擔下降而入市，部分租戶亦因租金回報高於供樓成本，開始由「租轉買」。

換樓客受惠於細單位與大單位價差收窄，加上發展商提供現金回贈及銀行合作按揭方案，加快升級至較大面積的家庭住宅。

投資者逐步重返市場，尤其青睞新住宅項目，其租金回報在低息環境下較定期存款更具吸引力。

豪宅及超豪宅市場：具韌性但不過熱

儘管過去兩年市場出現零星蝕讓個案，資金仍持續流入核心豪宅市場。逾3億港元的標誌性豪宅成交持續刷新市場指標，反映超高資產淨值買家的長線需求仍然穩健。如 畢架山 Mont Verra 及 西半山 The Legacy 等高端項目，成交實用呎價可達 5萬至7萬港元。傳統豪宅地段供應受限，有效限制整體價格出現大幅調整。

中東衝突的短期影響：情緒層面為主

中東地緣政治緊張局勢升級，或令部分投資者及高資產人士在短期內採取觀望態度，影響成交節奏。股市波動、能源價格不確定性及全球風險偏好下降，或短暫壓抑市場情緒，但對實際住屋需求影響有限。相關審慎情緒已反映於近期一手推盤表現。2026年2月至3月，部分新盤吸納率較2月前有所回落，例如 深水灣南岸 及 雲景道項目 的首批單位吸納率分別約為 65%及61%，低於2月前的全數售罄水平。

不過，在中東局勢升溫後，資金流入香港依然明顯。相較其他資產類別，香港住宅市場表現更具防守性，預期隨市場情緒回穩，投資需求將再度回升。

2026年展望：樓價、租金與成交量

• 短期： 地緣政治因素或令樓價及成交量短暫受壓
• 樓價： 大眾市場：20年以上中齡樓宇及新盤 +3–5%；45年以上舊樓：約 +1%（受維修成本及按揭取態影響）；豪宅市場：0% 至 +5%
• 租金： 已處歷史高位，預期2026年升 2–3%，升幅低於樓價但有利維持租金回報
• 成交量： 由2025年約 64,000宗 升至2026年 65,000–70,000宗（約 +10%按年） 
  o 一手成交：超過20,000宗
  o 二手成交：超過45,000宗

對買家、投資者及發展商的啟示

• 首次置業／自住用家： 可負擔性提升及交易成本下降，有利入市，尤其是 400萬港元或以下單位，惟隨庫存下降，價格折讓將逐步減少
• 換樓客： 2026年仍是升級居住空間的合適窗口，可留意發展商優惠及銀行合作按揭
• 投資者： 在租金持續上升的支持下，回報率仍具吸引力，特別是交通便利、配套完善的新盤
• 發展商： 住宅地價（A.V.）料已見底，在交通便利及需求穩定的區域進行選擇性補地，將有助部署下一輪上升周期
  
  

香港住宅市場於2026年站於更穩固的復甦基礎之上。儘管全球地緣政治風險升溫，但自伊朗衝突爆發以來，對香港住宅市場的實質影響有限。市場基本因素持續改善，復甦動力來自低息環境、政策支持及真實的自住需求。

對買家、投資者及發展商而言，精選地段與掌握時機，將是2026年的關鍵策略。