香港房地產市場於 2026 年第二季延續復甦勢頭

2026年上半年市場概覽（Snapshot）

• 甲級寫字樓租賃市場：2026 年上半年，香港寫字樓市場的租賃氣氛明顯改善，租賃勢頭增強及錄得正吸納量，其中以中環及大尖沙咀表現最為突出。
• 零售租賃市場：零售需求維持穩健，核心區一線街道商舖空置情況有所改善，並支持商舖租金於 2026 年上半年持續錄得溫和增長。
• 工業及物流租賃市場：2026年第二季工業租賃量升至四年來最高單季水平，受租戶擴充業務及搬遷需求帶動，儘管租金持續下跌，市場仍錄得強勁吸納量。
• 投資市場：受用家需求帶動，2026 年上半年投資成交額較去年顯著上升。寫字樓物業繼續吸引最多資金流入，而學生宿舍相關收購仍是市場熱門投資主題。
• 豪宅市場：香港豪宅市場在第二季保持穩健，即使成交量有所放緩，豪宅樓價仍錄得上升。

世邦魏理仕發表報告指，受惠於本地生產總值（GDP）廣泛而正面的增長、旅客人數及零售銷售上升、IPO活動回暖，以及投資情緒改善等利好因素支持，香港商業房地產市場於 2026 年第二季持續向好。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「香港房地產市場於 2026 年上半年持續展現令人鼓舞的穩定及復甦跡象。寫字樓及物流市場的租戶需求增強，帶動正吸納量增加，並令多個市場板塊的空置率下降。除了租賃市場外，投資情緒亦有所改善。儘管市場仍面對地緣政治局勢，以及中國內地與香港之間資金流動的不確定性，商業房地產成交額仍錄得顯著的按年升幅。展望未來，我們預期隨著企業信心提升及經濟基本面保持穩健，市場氣氛將進一步改善，並為下半年市場活動提供支持。2026 年下半年，無論租賃市場還是投資市場的成交量均有望進一步增長。」

世邦魏理仕市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

• 租賃勢頭顯著增強：2026年第二季寫字樓租賃活動進一步增強，按季上升23%至110萬平方呎。2026年上半年累計租賃面積達210萬平方呎，相當於2025年全年總量的48%。中環繼續領先市場，於2026年上半年錄得100宗租賃成交，為自2019年以來最高的上半年成交宗數。
• 吸納量全面改善：全港第二季淨吸納量達 569,600 平方呎，令 2026 年上半年累計淨吸納量達 945,000 平方呎，較 2025 年上半年錄得的負 88,000 平方呎明顯改善。所有主要商業區於第二季均錄得正吸納量，其中：大尖沙咀：163,500 平方呎、中環：104,300 平方呎、港島東：104,400 平方呎。港島東受保險業需求強勁帶動，上半年淨吸納量累計達 119,000 平方呎，創自 2022 年下半年以來最佳半年度表現。九龍東雖於第二季錄得 35,500 平方呎正吸納量，但受第一季錄得負數影響，其上半年累計淨吸納量仍為負 95,500 平方呎。
• 空置率連續兩季下降：由於缺乏新增供應，加上市場錄得正吸納量，全港寫字樓空置率下降 0.6 個百分點至 16.2%，連續兩個季度錄得回落。
• 租金重拾升勢：整體寫字樓租金於第二季按季上升 2.0%，年初至今累升 3.5%，扭轉 2025 年下半年跌勢。其中中環租金年初至今上升 10.7%，中環甲一級（Central A1）寫字樓租金年初至今大升 18.5%，重返 2022 年第二季水平；大尖沙咀租金連續第四季錄得增長，第二季按季上升 1.2%。相比之下，非核心商業區市場租金仍錄得按季下跌。

世邦魏理仕香港顧問服務首席營運官馮慧詩表示：「寫字樓市場正受惠於企業重新重視辦公環境質素及地段，尤其是金融服務、保險及專業服務行業租戶。中環強勁的租賃表現及租金反彈，反映租戶仍然高度重視優質核心地段。我們亦觀察到市場對西九龍的興趣日益增加。2026 年上半年規模最大的兩宗寫字樓租賃交易均於該區完成，顯示西九龍憑藉高鐵網絡、作為連接粵港澳大灣區的重要門戶，其吸引力正持續提升。此外，香港在多項全球經濟及金融市場排名中保持領先地位，加上核心商業區錄得正吸納量，均有助支持市場信心。我們預計不同市場之間的租金及空置率走勢仍會出現分化，而核心優質地段的需求較強，將較有利於業主。」

商舖

• 訪港旅客上升：在 2026 年第一季零售銷售按年大幅增長 12.1% 後，4 月及 5 月的零售銷售額分別錄得 8.6% 及 7.9% 的按年升幅，連續第 13 個月錄得增長。增長動力部分受惠於訪港旅客人數上升，旅客數目按年增加 9.1%，並延續第一季 17.0% 的增長趨勢。
• 核心零售區租賃市場：核心零售區的租賃活動於本季度進一步加快，租賃成交面積按季大增 55%，達 337,100 平方呎，使 2026 年上半年累計租賃成交量達到 2025 年全年總量的 48%。
• 活躍行業：餐飲業（F&B）需求轉強，佔本季度總租賃成交量約三分之一。時尚服飾仍為第二活躍的行業板塊，並受內地品牌擴張帶動而錄得更多租務活動。化妝品業則錄得自 2023 年第二季以來最強勁的季度表現。
• 空置率及租金表現：核心地區高街商舖空置率按季下降 0.3 個百分點至 6.5%，為自 2019 年第四季以來第二低水平。低空置率帶動租金按季上升 1.0%，錄得連續第 16 個季度增長，年初至今累計升幅達 1.8%。

世邦魏理仕香港商舖租賃部執行董事兼主管溫運強表示：「零售租賃市場於第二季持續加快復甦步伐，主要受訪港旅客持續增加及消費者信心改善所帶動。市場需求亦趨向多元化，餐飲營運商、生活品味品牌及內地零售商均積極在香港核心區尋求擴充機會，而部分零售商亦因應消費模式轉變而調整店舖網絡布局。目前的市場環境反映零售市場正進行健康的重新平衡，業主與租戶均正調整策略，以配合不斷轉變的消費需求。隨著核心區空置率持續下降，我們預期優質街舖租金將維持溫和增長趨勢。。」

工業及物流

• 貿易活動表現：2026 年 4 月至 5 月期間，本港整體貿易額按年增長 42.5%，延續 2026 年第一季 34.6% 的增長勢頭。同期，貨櫃吞吐量按年下跌 1.1%，但航空貨運吞吐量則上升 3.9%。
• 租賃活動：2026 年第二季新租賃成交面積達 160 萬平方呎，按年大幅增長 118%，並創下自 2022 年第二季以來最高單季水平。增長主要由電子產品相關企業擴充需求，以及北部都會區棕地發展所帶動的搬遷需求所帶動。
• 空置率及租金表現：本季度倉庫業主為提升出租率，願意調低叫租水平。空置率按季下降 1.2 個百分點至 11.6%，反映市場錄得 569,200 平方呎的正吸納量，為自 2023 年第三季以來最高水平。然而，倉庫租金進一步按季下跌 2.2%，錄得連續第 10 個季度下跌；與 2023 年第四季高位相比，累計跌幅已達 15.6%。

世邦魏理仕香港工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「香港倉庫市場於 2026 年上半年重拾增長動力，租賃成交量達到疫情以來最高水平。市場需求主要來自電子產品相關企業的擴充，以及北部都會區棕地重建項目所衍生的搬遷需求。這種由自然業務增長及城市發展下帶動的搬遷共同推動需求，有助消化市場上的可租用空間，並提升整體出租率。然而，空置率改善的另一重要原因，是業主願意調整策略吸引租戶承租。」

商業地產投資市場

• 利率及融資環境：管美國聯邦基金利率於本季度維持不變，但愈來愈多經濟學家預期在 2026 年年底前至少會再加息一次。本港一個月香港銀行同業拆息（1M HIBOR）由 2026 年 3 月 31 日的 2.24% 上升至 2026 年 6 月 30 日的 2.94%。在此環境下，香港不少商業物業仍持續面對負利差（Negative Yield Carry）情況。
• 投資成交表現：2026 年第二季投資成交額（交易金額超過 7,700 萬港元，撇除政府土地出售、股權交易及內部交易）按年下跌 15% 至 81 億港元，但 2026 年上半年整體成交額則按年上升 50% 至 231 億港元。市場活動仍主要由教育相關需求及用家需求所帶動。
• 機構投資者持續物色商業物業及單一業權住宅物業，以改建為學生宿舍。期內較具代表性的成交包括：新加坡偉合控股（Wee Hur Capital）以 7.2 億港元購入大角咀寫字樓項目 One Bedford Place，計劃改建為學生宿舍；晶苑投資（Crystal Investment）則以合共 4.43 億港元購入九龍城及紅磡兩項物業。
• 隨著住宅市場表現改善，發展商於本季度積極收購重建地盤，以補充土地儲備。其中較大型交易包括華懋集團以逾 19 億港元購入北角台（North Point Terrace）全幢物業作重建用途。
• 成交宗數回升及財困資產活躍：2026 年第二季成交宗數按年增加 76% 至 30 宗。其中 14 宗屬於財困資產（Distressed Assets）交易，涉及金額達 32 億港元。由於相關資產提供相當吸引的折讓，成功吸引投資者及用家入市

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「2026 年上半年投資市場動力持續增強。儘管本地利率輕微上升，整體成交額仍錄得顯著按年增長。用家需求繼續成為市場活動的主要推動力，而教育相關租戶及長線投資者的需求亦維持強勁，尤其是適合作學生宿舍改建及企業總部用途的資產。與此同時，由於融資成本高企及市場對價格取態審慎，資產價值仍面臨下行壓力。不過，財困資產出售個案持續為市場提供具吸引力的入市機會，讓策略性投資者及用家能夠以折讓價格購入優質資產。」

豪宅市場

• 香港豪宅住宅市場於 2026 年第二季保持韌性，儘管成交量有所放緩，豪宅樓價仍持續上升。根據差餉物業估價署豪宅住宅售價指數（實用面積 1,722 平方呎或以上的 E 類住宅）顯示，豪宅價格於 2026 年第二季上升約 2%，年初至今累計升幅達 3.9%。市場已連續 12 個月錄得升幅，樓價較 2025 年 3 月錄得的低位反彈約 10%。
• 期內成交活動有所回落，總成交金額由 125.6 億港元下降 30% 至 87.6 億港元；成交宗數亦由 70 宗減少至 48 宗。然而，豪宅需求仍然受到高資產淨值人士支持，尤其是來自中國內地的買家。於 2026 年第二季，內地買家佔逾 1 億港元豪宅成交約 50%；在一手豪宅市場中，其佔比更高達 60% 至 70%。
• 多宗具代表性的超級豪宅成交反映市場對頂級住宅資產的需求依然殷切。未來供應有限亦是支撐市場的重要因素。預計未來山頂及港島南區新發展項目僅提供約 170 個豪宅單位及洋房，供應相對稀缺。
  
  世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩表示：「香港豪宅市場持續受惠於財富累積及資金流入所帶來的支持。雖然中國內地推出新的對外投資監管措施，或會短暫影響部分買家的入市意欲，但高資產淨值人士的需求仍然穩健。配合核心地段豪宅供應有限，以及金融市場環境逐步改善，我們預期 2026 年豪宅樓價將錄得約 5% 至 10% 的升幅，實際表現將視乎利率走勢而定。」

市場展望