香港2026/27財政年度賣地計劃：收入目標受壓，供應策略將主導市場走向

市場氣氛較趨審慎的背景下，香港政府於2026/27財政年度的賣地計劃採取更務實的部署，並將地價收入目標下調至約180億港元。根據世邦魏理仕（CBRE）最新評估，實際地價收入或介乎140億至160億港元之間，反映市場環境及政府較審慎的土地供應策略。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延（Hannah Jeong）表示：「今年香港的賣地計劃更貼近當前市場實況。即使最終收入未必達到目標，亦反映政府在土地推出方面採取更有紀律的策略，著重長遠市場穩定，而非追求短期收益。」

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事徐浩賢補充：「180億港元的目標應被視為一個合理的參考指標，而非必然達成的數字。若最終收入較低，既反映現時市場情況，同時亦顯示政府願意按市場需求調節供應節奏。今年地價收入減少應放在整體脈絡下理解，這代表土地儲備正被有序管理，而非加速推出。香港住宅市場所需要的是位處合適地段、並能支持可持續發展的適量供應。從這個角度看，2026/27年度的賣地安排更平衡，亦更能回應市場需要。」

招標活動料維持審慎及具選擇性

2026/27財政年度賣地表涵蓋多幅延續自上年度及新增的住宅用地，而未有計劃推出商業用地，反映政府對寫字樓及零售市場前景仍持審慎態度。世邦魏理仕預計，本年度約有七幅住宅用地有機會推出市場當中約有4-5個或成功出售。

部分地皮仍面對持續挑戰。例如，自2023年起多次列入賣地表的西貢打鼓嶺地皮，持續受到規劃及發展限制影響；而赤柱環角道地皮（Cape Road）則可能因融資成本高企，以及政府就1億港元或以上物業交易引入更高印花稅級距，而令潛在競投發展商數目受到限制。

另一方面，洪水橋／厦村新發展區首個「片區開發」試點項目已於2026年7月3日截標，接獲至少兩份標書，預計整體投標財團數目將少於五個。在當前具挑戰性的營商環境下，項目的招標反應反映市場對北部都會區大型發展機遇仍然保持興趣。作為政府全新「片區開發」模式下的首個項目，其招標結果將為評估市場承接能力及優化未來土地招標策略提供重要參考。政府預計將於2027年再推出兩個「片區開發」項目，屆時是次試點所累積的經驗及市場回饋，將有助完善後續項目的設計與推展安排。

相較之下，東涌第106A區住宅地如市場預期般吸引強烈興趣，並以高於預期的地價售出，反映發展商積極補充位於成熟社區、規模適中的優質土地儲備。同時，沙田石門兩幅住宅地兼具交通便利及穩健的中價住宅基本因素，預料同樣具一定吸引力。

對供應及市場基本面的影響

地價收入未達目標並不一定代表市場疲弱，反而反映政府在土地供應上的節奏更趨審慎及靈活。部分延後或留待日後重推的地皮，短期內不會進入發展流程，有助減少未來供應壓力。

目前市場預計，2027至2028年間每年住宅落成量約為12,000至15,000伙。在住宅需求保持穩定的情況下，中期市場供求關係有望趨向更均衡。

政府調整地價收入目標，以及願意將部分地皮順延至未來年度推出，反映其正更積極管理土地供應，這有助維持市場穩定，並為需求逐步回復正常水平爭取時間。

展望：先穩定，後復甦

雖然香港住宅市場尚未出現全面性的價格反彈，但土地供應紀律的持續落實，預計將有助市場於中期建立更穩固的基礎。

徐浩賢表示：「短期內地價收入下降應放在整體市場背景下理解。發展步伐較為審慎的供應策略，若能配合合理定價及實際用家需求，長遠將有助締造更健康的市場環境。」

在市場逐步復甦及政策不確定性增加的環境下，世邦魏理仕維持對2026年香港住宅樓價的預測，全年升幅為8%至10%。然而，由於樓價今年迄今已累升約7.4%，意味下半年上升空間相對有限。市場預料將進入整固階段，消化早前升幅，價格動力亦將有所放緩。

相比之下，住宅租賃市場基本因素依然穩健。在各項人才入境計劃持續帶動人口流入，以及非本地學生數目穩步增加的支持下，租務需求維持強勁。

隨着暑假傳統租賃旺季來臨，加上留學生及企業搬遷需求增加，預料2026年第三季住宅租務活動將進一步轉強。世邦魏理仕預計，2026年住宅租金全年升幅將介乎5%至8%，並有機會再創歷史新高。

重點數據一覽

• 2026/27財政年度政府地價收入目標：約180億港元
• 世邦魏理仕預測實際收入：140億至160億港元
• 預料較受市場關注地皮：
  o 沙田石門住宅地
  o 赤柱環角道（Cape Road）
• 2027至2028年住宅落成量預測：每年12,000至15,000伙
• 世邦魏理仕住宅市場展望（2026年）
  o 中小型住宅樓價：上升8%至10%
  o 豪宅樓價：上升5%至8%