世邦魏理仕：亞太區寫字樓需求預料在人工智能普及下仍具韌性

人工智能（AI）預計將重塑亞太區的工作模式，但寫字樓需求料維持穩健。根據世邦魏理仕最新研究，即使在中度AI取代情景下，2026年至2030年間的已佔用寫字樓面積仍預計增長13%，僅略低於基準情景下預測的18%增幅。

世邦魏理仕的分析顯示，在亞太區整體就業人口中，面臨AI明顯取代風險的職位僅佔1.8%。儘管另有約8%的勞動力可能受到AI影響，但預計不少員工可透過技能提升及職業轉型適應變化。

世邦魏理仕香港諮詢服務首席營運官馮慧詩表示：「在香港，AI預計將輔助而非取代工作場所及寫字樓需求的作用。相反，AI將進一步提升高質素辦公空間的重要性，尤其是能促進團隊協作、生產力、創新及客戶互動的工作環境。隨著AI愈來愈深入企業營運，租戶將更重視辦公空間的質素，而非單純追求面積規模。我們預期市場需求將進一步集中於具備現代化規格、優秀可持續發展表現，以及有助提升生產力和吸引人才配套設施的優質寫字樓。這將進一步鞏固並加速香港寫字樓市場已出現的『優質化辦公』（Flight-to-Quality）趨勢。」

AI亦將影響企業選址策略。未來需求預計將更集中於有利協作、創新及科技驅動工作模式的優質寫字樓項目。此趨勢將進一步加快市場向優質資產集中的步伐，提升優質物業的競爭優勢，同時擴大與次級物業之間的表現差距。相對而言，較低質素物業的業主將面對更大壓力，需要透過升級改造、重新定位或轉作其他用途以提升競爭力。

亞太區各市場寫字樓需求增長動力各異

在香港，企業租戶愈來愈將房地產視為吸引人才、促進協作及提升業務表現的重要策略工具。隨著AI應用加速，市場需求預料將持續集中於具備現代化設施、優秀ESG表現及高質素工作環境的甲級及優質寫字樓，進一步支持市場的優質化租賃活動。

亞太區各市場的寫字樓需求增長動力有所不同。在澳洲、香港、日本、新加坡及南韓等成熟市場，由於疫情期間企業持續優化房地產組合，已佔用辦公空間增長速度落後於辦公室就業人口增長。隨著員工返回辦公室的比例提高，以及企業更重視員工體驗，預期租戶將逐步增加人均辦公空間配置。在中度AI取代情景下，成熟市場於2026年至2030年間的已佔用寫字樓面積預計增長5%。

相比之下，中國內地、印度及東南亞等發展中市場的寫字樓需求，則受惠於經濟結構升級，包括服務產業擴張，以及企業由非正式辦公空間遷移至機構級寫字樓。這些長期結構性因素將持續支持需求增長，即使在中度AI取代情景下，發展中市場的已佔用寫字樓面積至2030年仍預計增長19%。

新增供應減少 有助降低供應過剩風險

AI亦不太可能為亞太區寫字樓市場帶來嚴重供應過剩問題。近年建築及融資成本高企，加上市場不確定性增加，已促使發展商延遲或縮減新項目規模。因此，整體供應管線正持續收縮。市場預測顯示，2028年新增落成面積將僅相當於2027年第四季存量的3.2%，低於2019年疫情前的5.3%。

世邦魏理仕亞太區研究部主管蔡詠嘉表示：「即使AI令寫字樓需求增長速度放緩，我們仍不預期亞太區市場會出現重大的供求失衡。同時，新增供應減少有助維持市場平衡，並支持未來數年空置率維持相對穩定。」

在不同AI發展情景下，亞太區寫字樓市場基本面預計均保持穩健。根據CBRE基準情景預測，整體空置率將由2026年第二季的16%，輕微回落至2030年的15%。即使在中度AI取代情景下，空置率亦僅較基準預測高出約3個百分點。

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