香港寫字樓市場 - 舊區新貌

Judy Wai

大家好。歡迎收聽CBRE Real Talk。我是CBRE Office Services的Judy。今集的podcast 內容主要圍繞一個大家都切身的問題，就是香港的市區活化項目。因為香港舊區算多，大部份集中在中西區、觀塘、九龍城和深水埗市中心一帶。

今日，好榮幸邀請到新世界資產及房地產組合管理總經理Thomas和我們分享如何為舊區注入新生命。歡迎，Thomas。


Thomas Lam

你好，Judy。


Judy Wai

Thomas，大家都知道香港住宅供應長期供不應求，但寫字樓市場於未來數十年將會迎來大量供應，這是否規劃的問題？就市區規劃及重建，你對目前市區規劃和寫字樓供應有甚麼看法呢？


Thomas Lam

97年之後，香港回歸之後，樓價經歷過上上落落。但最近十至二十年，樓市都升得非常急，尤其是住宅，所以很多屆政府，正如特首所講，香港的住宅供應其實是重中之重的政策。所以，變成很多時候發展新區又好，或者是土地供應又好，都是側重於住宅供應方面。

你再看看寫字樓市場，其實供應量不算太多。當然過去兩年受疫情影響，對寫字樓市場真的有一定影響。但再看過去二十年，其實寫字樓市場於租金上或者價錢上都不斷上升！如果你看數據，其實香港(中環)甲級寫字樓比全球其他地方都是貴了起碼六、七成以上。今天我相信仍然都是全球最貴，雖然已有一定的調整。所以其實過去這段時間，一些位置優越的甲級寫字樓地皮供應一直不多。

除了中環以外，之前最多的就是九龍東，因為當其時有「起動九龍東」計劃。之後，中環亦都有地皮放賣，但其實如果說中長線，寫字樓供應真是不足夠。


Judy Wai

 同意。其實香港無論是寫字樓和住宅對於香港長遠發展都是非常重要。近年九龍西都進行了不少重建項目，提供不同的寫字樓商業樓面。你認為九龍西會否是下一個CBD呢？


Thomas Lam

香港好有趣，我們一直都專注發展中環，一直視中環為核心區或CBD。去到大約15年前，政府就開始計劃「起動九龍東」，包括有啟德，觀塘以及九龍灣。

但如果你再看政府近年的政策，經常說要配合大灣區發展，所以變成現在的區域發展不只是某一區。就你所說的九龍西，其實於定位上是一個類似香港西區的走廊形式，包括由西九文化區到高鐵站，再到長沙灣、荔枝角，像一個走廊的一帶。

其實九龍西有一個最好的優勢，就是基建，以及交通配套。你見例如高鐵站，或是港珠澳大橋，包括香港機場，全部都設於香港西面。所以其實如果我們現在要與內地融合，要發展大灣區，我相信九龍西絕對有優勢。


Judy Wai

疫情持續，你覺得對寫字樓租務和買賣有什麼影響呢？


Thomas Lam

過去一段時間，尤其是過去這15年，好多投資者或發展商都集中九龍東一帶，的確觀塘和九龍灣的供應量在未來真的很多。

反觀九龍西，尤其是一些傳統成熟的區域，包括例如或長沙及荔枝角，基本上它們是受惠於2010年香港當時展開的一個公廈活代政策，令到很多工廈活化或重建成一些商用或者寫字樓項目，所以整個九龍西，尤其是長沙灣一帶，簡單來說，未來供應量是比其他區少，所以影響亦相對地低很多。

番查數據，其實由08年金融風暴到今天，長沙灣區的租金已經上升了超過110%，比起香港平均水平，依我記憶應該是大約49 – 50%左右，你會看見一個相當大的分野！


Judy Wai 

 同意。其實西九龍、長沙灣區都是一個比較新的商業區，亦都開始聚焦了好多不同的目光，你自己亦都非常看好這一區。這區於歷史和文化上有甚麼特色，在投資佈局時候，你會怎樣善用和保留這些傳統？


Thomas Lam 

對很多人來說，都有感覺長沙灣區是一個很舊的工業區。回看6、70年代，當其時長沙灣、荔枝角的確有很多工業，亦都有很多例如紡織業。但80年代90年代起，其實這些工廠都已經北移到深圳和廣東省。去到2010年，剛剛都提到過，自從有工廈活化政策後，該區已不斷變形，經已變天，只不過大家可能以前聚焦在九龍東，所以九龍西的發展，或者長沙灣的發展，大家可能未必太清楚。

你看這一區有個大優勢，就是連接大灣區。舉個例子，我們公司於那邊有三個大型的寫字樓項目。為什麼會佈局在那裡？最主要就是如果你說未來我們要融合大灣區的話，我們始終都要經港珠澳大橋，或者經深圳灣口岸去深圳。在長沙灣區，如果你北上去港珠澳大橋或者去深圳灣口岸，其實只是短短三十分鐘車程，去高鐵站只是5至10分鐘，去中環區亦都是十五分鐘之內的事情。這樣的交通網絡尤其適合一些企業，如果面向大灣區，這個便是優勢！


Judy Wai

同意！其實西九龍同埋長沙灣區係一個中港融合，真係處於一個好策略性嘅位置。你覺得長沙灣區會比較適合邊一類類型的租客呢？與東九龍區的分別是甚麼？


Thomas Lam

剛才亦都提到，其實最大的其中一個賣點是與大灣區融合，未來會否向大灣區發展。又或者，一些企業或一些中資公司他們本身都是做大灣區生意，我想真的會有優勢！

舉個例子，我們於長沙灣區有一個寫字樓項目叫荔枝角道888號，頂層三樓連命名權都賣了給南洋商業銀行。你會發現，開始中資又好，甚至乎香港大學「SPACE」亦都經已選址長沙灣區開設新校舍和辦公室。

今日你看見如果一些企業，如果真的面向大灣區，其實並非特定某一個行業，我們最初亦會覺得會否只吸引一些金融業，或者保險業，或者某一類。但漸漸發現並非如些。其實好多行業甚至乎教育、保險、金融、中資，只要他們的營商模式，或者他們的方向是面向大灣區，九龍西都有它的優勢！


Judy Wai

明白。現時疫情持續，暫時中港通關無望。大家都覺得寫字樓買賣及租務市場一片死寂，你的看法又如何？


Thomas Lam

傳統上，香港其實無論租務或買賣，都是來自三批主要購買力。第一批是本地租客，中小企又好，投資者又好；其次是一些國際性公司，外資公司企業；以及內地資金。

過去兩年受疫情影響，令到內地企業少了很多，或者投資者少了很多，包括你所說的海外公司，沒有之前擴張得那麼厲害，但都不反映市場是死寂。其實從投資角度仍然見到有投資客，不過以本地客為主，簡單來說，他們會懂得選擇！

他們會選擇一些優質項目去投資，反而不是找呎價便宜。以前可能有很多炒家存在，很多短炒或者是短線投資者，但今天我們看見市場上，或者是我們的項目，一半都是用家為主，或是一些長線投資者，尤其是一些真的想買優質項目的，這一批客戶仍然存在。


Judy Wai

真的希望可以快點通關，讓市場可以再次百花齊放。

今日好高興可以請到Thomas 黎同我地分享對寫字樓市場的睇法，希望遲啲可以再黎同我地傾下其他話題。再見！