市場睿見 | 香港住宅市場：在重拾信心下展現韌性反彈

在經濟穩定的跡象下，包括潛在的利率調整和地緣政治緊張局勢的緩解, 香港住宅物業市場正在經歷顯著的復甦。 這波回暖由多種因素推動的，尤其是積壓需求的集中釋放，催生了引人注目的「報復性購買」現象。 市場的活力體現在一手和二手成交量的強勁表現以及物業價格明顯的上升趨勢。

一手市場表現突出

截至今年11月20日，一手成交量已達18,381個單位，較去年同期的16,868宗增長9%。 這顯示出消費者信心和購買活動顯著提升。 新界和香港島的增長尤其強勁，新界錄得9,927宗交易，較去年同期增長42.6%，香港島則錄得3,205宗交易，增長36.4%。

二手市場亦保持穩健

二手成交量達39,926個單位，接近去年總數40,734宗。 整體私人住宅交易量增加了1.2%，達到58,307宗，超過了去年的57,602宗。

市場轉角與發展商策略轉變

住宅市場顯然正進入轉角期，發展商的策略也發生了明顯轉變。 發展商不再採取「低價銷售」或「虧本銷售」的做法，而是實施價格上調，反映需求強勁。 例如，位於啟德的天璽．天 第二期，價格比第一期上漲了30%，仍獲市場熱烈追捧，初期單位超額認購數倍，並在同一天售罄。成功關鍵在於該項目的黃金地段、發展商的品牌，以及第一期在二手成交全數獲利的先例下。 這一趨勢突顯了市場的韌性以及發展商和買家雙方日益增長的信心。

多重利好因素推動升溫

近期成交活躍，主要受潛在減息、撤辣、通關後購買力集中釋放，以及來自中國內地買家的參與增加。 此外，持續高昂的租金成本（部分地區的租金收益率超過4%）也放大了置業的吸引力，因為「按揭比租金便宜」的情況變得越來越明顯，吸引租客轉為買家，加速市場升溫。

這種市場轉變的影響現在對於潛在買家來說是顯而易見的。 二手市場的叫價自年初以來普遍上漲了5%至10%，這可能會影響到那些在今年早些時候推遲購買決定的買家。 差餉物業估價署的數據進一步證實了這一趨勢。 全港面積431方呎或以下的A類單位，今年1月平均售價為467萬港元上漲到9月份的490萬港元，漲幅接近5%。 檢視按地區劃分的數據，香港島的增長最為顯著，A類單位的平均價格從1月份的505萬港元上漲到9月份的540萬港元，增長了6.9%。 新界區隨後錄得4.6%的增長，從1月份的432萬港元增長到452萬港元。 九龍區同期增長較為溫和，為2.8%。 香港島和新界增長較高的原因，可以歸因於這些地區新樓盤的積極推出，截至11月20日，這些地區的銷售額佔總銷售額的70%以上（13,132個單位）。此舉顯然推動了二手市場價格，尤其是 A 類單位。

回顧市場背景

香港樓市在2019年COVID-19疫情爆發後，經歷了一段充滿挑戰的時期。當時經濟收縮 1.2%，加上中美貿易緊張局勢和美國利率上升，住宅市場受到重大衝擊。 一手和二手私人住宅交易量合計暴跌至約33,000宗，創下自1995年以來的歷史新低，甚至低於2003年SARS爆發期間觀察到的活動水平。 與此同時，物業價格下跌了約30%，對政府財政造成了重大壓力。 為此，政府實施了全面的措施，包括取消降溫措施和調整按揭貸款比率，以穩定和支持市場。 

今天，香港樓市顯然正從這次低迷中復甦，展現出明顯的復甦跡象。 今年9月美國恢復降息週期，加上多種有利的市場條件，促成了市場情緒的顯著轉變，將市場從停滯期轉變為重新煥發活力的時期。 成交量和物業價格現在正同步上升，並受到持續的「按揭比租金便宜」效應的進一步支持。 預計這將推動更大規模的「報復性購買」現象。 一手市場今年已超越18,000宗交易，整體二手市場價格已反彈近2%，進一步印證市場的明確且持續的復甦。