市場睿見 | 2026升勢可期：內地買家推動本港住宅市場

近期土地註冊處數據顯示，香港樓市正穩步復甦。十一月，一手市場表現強勁，共錄得18,868宗交易，涉及金額達2058.5億港元。與去年同期相比，成交量增加11.9%，成交額則上升1%，去年同期為16,868宗交易，成交額2038.1億港元。

細看成交量數字，成交數字香港各區分佈不均，當中以新界表現領先，成交量顯著增加，其成交量超越了前一年的數字超過50%。九龍位居第二，錄得5,434宗交易，較2024年的7,559宗交易減少了28.11%。香港島也表現突出，交易量增長41%，達到3,314宗，而2024年為2,350宗。

新界成交佔總一手交易量超過53%，部分原因是發展商著重推出較小的、更實惠的單位，受到調整印花稅門檻的影響，2024年2月起，400萬港元以下的物業受益於稅項減免。

投資熱點啟德 內地買家為市場主要推動力

啟德持續成為一手市場的投資焦點。今年首十一個月，該區的新項目吸引了大量買家，一手交易額達302億港元。這筆資金流入了主要項目，包括天璽．天、THE HENLEY，位處跑道區的天瀧、澐璟、啟德海灣、維港．灣畔、維港．雙鑽、柏蔚森及DOUBLE COAST。啟德在首十一個月的一手交易量最高，達到2,155宗，印證了其領先地位。

內地買家已成為香港樓市的重要力量。十一月，普通話拼音買家表現活躍，佔一手市場1,822宗交易的31.6%，涉及金額達93.4億港元，反映香港物業對內地投資者的吸引力日益增加。土地註冊處數據顯示，十一月以普通話拼音登記的買家總成交額達159.8億港元，按月增長近3%，並連續三個月增長，達到一年來最高水平。 

啟德區作為一手市場的焦點，亦已成為內地買家的首選地點，反映了近期新物業供應的集中。十一月，啟德錄得280宗交易，超過52%（148個單位）由使用普通話拼音的買家購買。區內新盤如啟德天璽‧天、天瀧及澐璟等，成為大額成交集中地。

根據團結香港基金資料顯示，2023年至2026年間，約有12,866個私人住宅單位落成。截至2025年11月，已有5,649個單位被市場消化。以啟德2016年至2023年一手交易歷史數據的分析顯示，2017年（2,967宗交易）及2021年（2,619宗交易）的成交量尤為突出。按2017年的成交量作為年度消化量的基準，啟德發展區內剩餘的一手單位，預計需時約2.4年方可完全消化。此分析對掌握未來市場需求至關重要。

近年來，香港政府推行的「撤銷辣招稅」及「搶人才」等政策，對內地買家在香港物業市場的投資產生了積極的刺激作用。今年首十一個月，以普通話拼音登記的買家交易，不論宗數及金額均創下歷史新高，超越了去年同期的1,208億港元。隨著資金持續流入，以及豪宅市場的逐步回暖，預計「內地資金效應」將持續至明年，樓價及成交量有望進一步提升。

文章原文刊登於2026年1月6日《AM730》。