專才與內地生住宿需求帶動樓市

香港政府推行各項不同定位的人才入境計劃，積極招攬多元背景的人才來，由2022年底至2025年3月期間，已收到超過460,000份申請，當中近300,000宗成功獲批。

「高端人才通行證計劃」截至去年底已吸引了超過116,000份申請，並批准了近92,000份申請。其中，有超過75,000名高才已帶同其家人抵港，為本地勞動力增添生力軍。

差估署最近公布的4月租金指數達到193.7點，較3月的193.1點略增0.31%。除連升5個月共0.94%外，亦為近4個月最大單月升幅，並創近7個月高位，顯示住宅租務市場活躍。

專才高才的湧入持續支持租務市場，租金繼續跑贏樓價，並連升5個月。此外，內地學生來港就學，也進一步加強了租賃需求。受學生和專才青睞的地區，例如是樓齡相對較新，以及鄰近各大學地區及整體配套優質的屋苑，包括啟德區、將軍澳、黃竹坑、屯門、大埔白石角，以及紅磡區等。    

隨著夏季租務旺季的來臨，許多內地學生提早落實決定和來港簽租約。最近，來自中文大學的三名內地學生簽署了一份租約，租住於將軍澳新都城的三房單位，實用面積為538平方呎。該單位的租金為每月24,000港元。根據該單位市值為670萬港元，租金回報率約為4.3%。若以最新的H貸款上限利率1.94%計算，承造7成按揭、30年還款期計算，每月供款約為17,194港元，這比每月租金低約28.4%。

另一宗值得注意的租務交易，三名內地學生合租屯門叠茵庭的一個單位。該單位實用面積389平方呎，兩房布局，租金為每月14,000港元，每平方呎租金為36港元。根據單位市值為400萬港元計算，租金回報率約為4.2%。若以最新的H貸款上限利率1.94%計算，承造7成按揭、30年還款期計算，每月供款約為10,265港元，這比每月租金低約26.7%。

在另一宗租務交易中，一名內地專才承租黃竹坑站晉環一個單位，該開放式單位為290平方呎，租金為每月18,000港元，創下同類單位的租金新高。目前該單位的市值約為660萬港元，若以最新的H貸款上限利率1.94%計算，承造7成按揭、30年還款期計算，每月供款約為16,938港元，這比每月租金低約5.9%。

隨著利率下降和租金向升，「供抵過租」轉趨普遍。這趨勢不僅對本地租客具有吸引力，還吸引了越來越多的內地專才從租樓轉向入市，實行「轉租為買」。另一方面，預計收租客更活躍入市，啟德、將軍澳、黃竹坑、屯門、白石角和紅磡等相對較新，以及鄰近各大學地區及整體配套，吸引了專才和內地學生。這些地區較具收租保証，而且未來樓格反彈潛力高。 

展望下半年，香港樓市或會繼續受環球及外部環境挑戰所影響，若果低息環境短期內持續，預計未來數個月繼續有不少「轉租為買」的交易，樓價將繼續穩定。

文章原文刊登於2025年7月4日《AM730》。