市場睿見 | 內地品牌來港潮：重塑香港零售版圖

近年內地品牌南下香港的速度明顯加快，但與過往不同的是，這場攻勢已不再局限於生活基本必需品，而是橫跨飲食、交通工具、時尚服飾，以至醫美與設計師品牌等多元領域。從銅鑼灣到尖沙咀、從中環到旺角，內地品牌正全面滲透香港的核心商圈，且類別愈趨多元，包括超市、電動車、折扣百貨及大型生活館等，成為零售市道的主要新動力，並重塑本地舖市生態。

從餐飲、電車到高端時尚：內地品牌版圖加速擴張

最早一批南下的品牌集中於茶飲、火鍋及大眾化快餐，主要集中於油尖旺、中環及銅鑼灣等高人流地區，但版圖很快擴展至其他領域：例如內地電動車品牌紛紛選址灣仔及港島核心地段開設展廳。同時，高端消費領域亦掀起新一輪攻勢，不少中高端服飾、設計師品牌，甚至醫美連鎖正式落戶銅鑼灣、尖沙咀與中環，直接瞄準本地及旅客的消費力。

核心消費品牌南下的意圖非常清晰：香港不再只是內地品牌的「試水溫」市場，而是國際化的展示窗口，為品牌提供向海外擴張的跳板。根據行業觀察，許多品牌視香港為國際市場前哨，可在此磨練管理制度、建立海外運營能力，再複製到區內其他主要市場。 

IP 聯乘、快閃經濟成風：品牌攻港的「內容化」策略

相比早期僅以廣告推廣試市場，不少內地品牌如今已掌握香港高度社交媒體化的行銷生態。「IP 聯乘」已成為最常見的策略之一，從動漫角色合作、限定店到與網紅的短期聯乘活動，皆能在短時間內引爆話題，創造長龍效應。

事實上，這類打法在內地早已相當成熟，而品牌將這模式移植到香港後，明顯推高市場的創意門檻。本地品牌被逼加快反應速度，從包裝、創意至產品上新節奏，都不得不提升，以免被內地品牌的行銷節奏「洗走」市場注意力。

茶飲與街頭小食類別尤其依賴社交媒體催化流量，而內地品牌於過去一年之所以能在香港迅速鋪開版圖，也正因掌握了以 「內容 、排隊、打卡、再擴張」 的市場模型，透過密集快閃與開分店節奏，換取最大化曝光。

核心區街舖市場：空置率改善，生態重新洗牌

內地品牌的進駐，正在直接改變香港核心街舖的供需平衡。內地品牌願意支付更具競爭力的租金，加上旅遊復甦帶動，銅鑼灣、尖沙咀、旺角等核心商圈的街舖空置率已開始回落。以 2025 第四季為例，四大核心區高街舖空置率已降至 5.8%，是自 2019 年以來新低，反映租務活動明顯改善。空置率下降亦推動租金按季上升0.6%，預計全年增幅達2.9%。

綜合以上種種趨勢，內地品牌來港潮對香港零售既帶來機遇，也促使市場結構重整。消費種類漸趨多元化，從茶飲至電動車，提供更多選擇與新體驗，本地品牌因成本與規模限制，需更快調整經營策略。內地品牌來港潮亦令租務市場活化，空置舖位減少，核心區活力回升，投資意欲提升。

可以預期的是，內地品牌南下的浪潮仍未見頂，而香港核心商圈將持續面臨新一輪租戶組合重整。雖然本地零售商需加快轉型，但從另一角度看，這正是香港零售生態邁向更高效率、更具創新元素的新契機。

文章在2026年4月10日在《經濟日報》刊登。