本港物流業基建供應穩健 續成為區內樞紐

雖然本港政府暫緩推售商業地，並適度調整推地步伐，但政府在今年2月成功推售青衣「巨無霸」物流地，由豐樹產業成功以36.786億港元奪得。連同建築成本，預計此次投資超過百億港元，反映了公司擴展其在香港物流版圖的決心，亦為本港物流業前景注入強心針，相信物流地依然受投資者青睞。 

新物流地具戰略位置與協同效應 

該地皮面積約47.7萬平方呎，指定用於物流服務及公眾停車場，旨在發展多層現代物流設施兼公眾停車場，實現一地多用。預計到2028/29年，該地皮將注入約245萬平方呎的物流空間，每層樓面面積約為25至30萬平方呎。與其他類似物流地相比，該地皮相對較少限制，加上賣地條款清晰，唯投資總額較高，為政府近年出售的物流地中最大的一幅。 

翻查資料，該地皮與豐樹青衣物流中心僅一條馬路之隔，預計將產生顯著的協同效應。這兩個設施的緊密相鄰將提升運營效率，並在物流市場中提供競爭優勢。 

現代貨倉需求引領新型建築規格 

最新的現代貨倉規格不斷升級，以應對不斷轉變的市場需求。例如，歐洲物流倉營運者會關注ESG標準，希望重置或搬遷至具ESG元素的物流貨倉。加上政府最新倡議低空經濟發展，相信新物流倉庫的規格未來須符合這些標準。 

另一方面，自動化設施及技術亦日趨蓬勃，市場需求日益增長。未來物流設施須具大樓面面積、高樓底及一定承重量，以滿足自動化物流的相關技術需求。 

除建築規格外，地理位置亦為一大重點。本港物流路線主要分兩大類：本地內需及轉口。本地內需而言，經陸路來港，主要經位於新界北區之倉庫；海路則在葵涌、荃灣等地，再運送至港九新界。轉口方面，主要會使用葵涌青衣地區之貨倉，再經機場出口至海外。此次地皮位於青衣，地理位置優越，交通便利，適合跨境和出口物流，使其成為區內物流的首選地之一。 

市場未來物流地供應穩定 

貿易及物流業是香港四大經濟支柱之一，為香港主要經濟增長動力之一。政府一直強調物流用地對香港經濟的重要性，並在2023年發布《現代物流發展行動網領》，以穩定的物流用地供應，回應業界對適合發展高增值物流作業和與港口有協同效應的多層式現代高端物流設施的需求。 

政府計劃在2024年至2027年推出四幅約佔19公頃的物流用地，並在北部都會區預留約72公頃的土地作工業及現代物流發展。由此可見，香港未來有大量物流土地供應。 

據世邦魏理仕數據，最新倉庫空置率約為10.1%，物流倉庫租金於第一季度輕微下調2.2%。在2024年，本港物流倉庫租賃量雖然略有下降，從每年400萬平方呎降至300萬平方呎，反映出租戶在全球貿易市場不確定下持謹慎態度。 

新興消費下大陸物流電商紛紛來港 

然而，新興消費趨勢持續推動電商行業快速發展，我們留意到有不少來自中國大陸的物流電商來港。值得一提的是，2024年涉及電商行業的租賃面積總計783,400平方呎，佔全年總租賃量的26%，國內最大的網購平台亦落戶香港，可見他們正在本港慢慢崛起。 

香港一直為亞洲主要地區樞紐，具策略性位置，亦屬全球空運量第一。先天優勢，加上世界級基建，三跑落成啟用更增添航空運力，再創新高峰。長遠而言，中國物流電商巨頭會逐步落戶香港，吸納新增物流供應，更會以香港為海外據點，實行「出海」策略。 

因此而言，他們來港具策略性意義，亦進一步鞏固了香港作為物流樞紐的地位，亦印證了香港物流業仍具備天然優勢和強勁的發展潛力。 

文章原文刊登於2025年5月20日《香港經濟日報》之《專家論市》。