香港樓價全球排名高 2024年有望下跌5-10%

有國際研究機構指出，過往十年，香港一直為全球樓價最難負擔的城市。自樓價於2021年9月攀登至歷史高點後，樓價輾轉下跌。由2022年中利息開始攀升直今，樓價已由高位共下跌 24.2%。如今，2024年上半年已經過去，經過政府撤辣及去年全面通關，樓市迎來短暫小陽春，但在短暫的反彈後，無論是成交量或樓價都相繼下跌。展望2024年下半年，樓市走勢將如何發展？

2024年上半年：一手市場交投活躍，下半年或放緩

自政府於2月28日撤辣後，整體樓市交投活躍。回顧本港樓市一手市場，發展商以不同折扣優惠推售新盤，單計2024 年上半年，發展商售出9,419個單位，相當於 2023 年近九成的一手市場成交量。值得留意一點是，上半年大部份的成交均在撤辣後發生，可見撤辣大大刺激市場被壓抑的需求。

二手市場方面，雖然買家現時較傾向購入一手單位，但2024 年上半年共錄得18,357 個二手單位買賣，較2023年下半年仍然錄得48%的升幅。然而，與一手市場比較，反彈幅度較細。

展望整體樓市走勢，眾多新盤有待推出，預計發展商將調整策略以吸納潛在的購買需求，但撤辣後數個月內，市場經已消化大量被壓抑需求。我們預計下半年一手及二手成交應該比上半年少。預期 2024 年將錄得約 45,000 至 48,000 宗交易，按年增加 5-10%。

樓價全年最多跌10%，租金繼續上揚

政府年初撤辣，終結了連續十個月的樓價調整。樓價在撤辣後回穩兩個月，在五月恢復跌勢。根據差餉物業估價署數據顯示，今年上半年樓價累計跌3.1%。

在利息高企、政府減少物業差餉寬免和推行累進差餉制度的環境下，使得發展商持貨成本大增。加上政府撤辣政策配合，權衡利弊之後，發展商願意減價推售單位。有鑒於此，二手業主如果要賣樓，就需要接受更低價格，方可成功出售他們的單位。這亦是導致樓價在撤辣短暫回穩後繼續向下調整的主因之一。我們預計下半年本港樓價將進一步下跌，全年或下跌5-10%。

就租金而言，根據差餉物業估價署數據顯示，今年上半年整體租金上升了 1.6%，而2023年住宅租金錄得6.0%升幅。我們預計租務市場將延續上升趨勢，2024年全年將錄得相約的增長。主要增長因素包括高端人才通行證計劃下的人才移居本港、非本地大學生在港升學，以及越來越多選擇暫時租樓的用家。

樓價何時止跌回升？

我們預計若以下三大情況出現，樓價或有助止跌回穩，甚至回升。

1. 隨著住宅租金上升到一定水平，租金與每月按揭供款相約，用家可能會在買樓和租樓之間權衡。
2. 另一方面，隨著息口下降，定期存款的回報吸引力將逐漸降低，部份資金或重回樓市。
3. 整體貨尾數目下降至萬五甚至更低。