部分私樓租金超過按揭供款 推投資者入市

根據差餉物業估價署於2025年1月公布的數據，私人住宅售價持續下滑。然而，在傳統的租務淡季中，租金指數卻出現上升趨勢，接近2019年8月的歷史高位。

2025年1月的私人住宅租金指數為192.9點，較上月上升0.4%，在過去兩個月內累計上升0.8%。相比之下，私人住宅售價指數報287.6點，較上月下跌0.5%，連續兩個月下滑，累計跌幅為1.3%。這是自2016年9月以來的最低水平，較2021年9月的歷史高位398.1點下降近30%。

有趣的是，租金在聖誕和新年期間並沒有如往年般出現季節性下滑，反而持續上升。目前的租金指數僅比2019年8月的歷史高位200.1點低約3.5%。儘管短期內可能無法突破之前的高位，但預計指數將接近2018年10月的第二高記錄197.6點，距離約2%。

根據差餉物業估價署的數據，2025年1月A類單位的租金回報率為3.6%。目前的按揭利率上限為3.5%，這意味著小型單位的租金回報率略高於按揭利率約0.1%。然而，B類至E類單位的租金回報率尚未超過目前的按揭利率水平。

近年來，租金表現保持強勁。差餉物業估價署亦公布2025-2026財政年度的整體應課差餉租值年增長5.8%。香港島、九龍和新界三個地區均出現上升，其中九龍的增幅最大，約為6.9%。

為了確定租金收入是否足以支持按揭還款，對最新的登記交易和當前市場租金進行了分析。這項分析涉及從香港島、九龍和新界的熱門屋苑中選取兩宗交易，並檢視按揭還款（假設70%的貸款成數，利率3.5%，期限30年）與租金收入的對比。

香港島

分析了來自康怡花園和太古城的四宗交易，單位面積範圍從479平方呎到1,121平方呎。這些單位的租金回報率範圍為3.5%至3.8%，單位每呎租金介於38至40港元之間。值得注意的是，康怡花園N座4樓6號單位以570萬港元售出，實用面積為479平方呎，租金為18,000港元，回報率達3.8%，較按揭還款高84港元。上述屋苑的回報率均等於或超過3.5%的有效利率0.1%至0.3%。

九龍

選取了來自美孚新邨和黃埔花園的四宗交易，單位面積範圍從461平方呎到722平方呎。租金回報率範圍為3.5%至4.4%，單位每呎租金介於31至41港元之間。最突出的交易是美孚新邨11號百老匯街18樓B單位，售價為439.8萬港元，實用面積481平方呎，租金為16,000港元，回報率達4.4%，較按揭還款高2,176港元。上述屋苑的回報率範圍為0.2%至0.9%，高於有效利率。

新界

分析了來自嘉湖山莊和沙田第一城的四宗交易，成交價範圍為380萬至585萬港元，單位面積從285平方呎到557平方呎。租金回報率範圍為3.6%至4.3%，單位每呎租金介於23至 40港元之間。值得注意的交易是沙田第一城50座9樓E單位，售價 390萬港元，實用面積285平方呎，租金為14,000港元，回報率達4.3%，較按揭還款高 1,742港元。上述屋苑的回報率均高於有效利率0.1%至0.7%。

離島

選取了來自映灣園和珀麗灣的四宗交易，成交價範圍為441.9萬至695萬港元，單位面積從377平方呎到738平方呎。租金回報率範圍為3.7%至4%，單位每呎租金介於31至 37港元之間。映灣園的兩宗交易均可以產生18,000和23,000港元的租金，產生4%的回報率，較按揭還款高1,000港元。上述屋苑的回報率均高於有效利率0.2%至0.5%。

總體而言，對租賃物業的需求仍然強勁，受到專業人士和學生等各類租客群的支持。儘管預期新財政預算可能會為物業市場帶來刺激作用，特別是對於首次置業者和投資者，由於對400萬港元以下的物業放寬印花稅，租金市場亦有穩定增長的潛力。

隨著租金價格的持續上升，租金收入似乎越來越足以支持按揭還款，特別是對於小型單位，這對於業主及潛在投資者在樓市前景都顯示出積極的展望。

文章原文刊登於2025年4月1日《AM730》。