逆境中展現韌性：香港商業房地產市場於2025年穩步發展

儘管供應持續增加及空置率偏高，香港商業房地產市場在2025年展現出韌性，氣氛審慎樂觀。雖然結構性挑戰仍然對租金造成壓力，但市場已顯現穩定跡象，核心區辦公室租賃回暖、零售市場部分復甦，而工業需求則仍較為疲弱。世邦魏理仕發佈《2026年香港商業房地產市場展望》報告，展望2026年市場情緒預料進一步改善，部分核心區零售及辦公室板塊將錄得增長，隨著融資成本回落，投資者意欲亦有望提升。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「2025年是香港商業房地產市場調整與展現韌性的一年。儘管部分房地產板塊空置率偏高，減息下的影響有限，但租賃及投資需求已逐步回升。雖然結構性挑戰仍在，但多元化的租戶需求及寬鬆的貨幣環境，為2026年更均衡的市場奠定基礎。我們預期辦公室租賃動能將進一步增強，隨香港金融市場勢頭延續至新一年，並帶動租戶選擇『追求優質』的搬遷策略。此外，持續湧入的學生及專業人才，將為住宅市場注入動力。」

世邦魏理仕市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

• 2025年第四季錄得110萬平方呎總租賃成交量，按季下跌17%，主要因上一季基數較高。全年總租賃成交量達430萬平方呎，按年下降2.0%。
• 2025年第四季錄得150萬平方呎的季度淨吸納量，創下自2008年第二季以來最高水平。本季所有主要分區均錄得正面淨吸納量。全年全港淨吸納量達210萬平方呎，為2018年以來最高年度總量。中環本季錄得234,800平方呎淨吸納量，創2015年第二季以來新高，全年達496,400平方呎，為2007年以來最佳表現。尖沙咀本季淨吸納量達626,100平方呎，創2008年第二季以來新高，全年更達844,700平方呎，刷新歷史紀錄。
• 儘管淨吸納量表現強勁，2025年新增供應達290萬平方呎，令全港空置率上升0.4個百分點至17.3%，空置面積總量達1,590萬平方呎。中環空置率則連續第四季下降，降至11.1%。
• 整體租金按季微升0.6%，為2019年第二季以來首次錄得增長。中環及尖沙咀租金分別按季上升3.7%及1.7%。2025年全年整體租金按年下跌2.9%，跌幅為2019年以來最小。中環全年租金基本持平（-0.1%），尖沙咀則錄得2.9%按年升幅。港島東及九龍東全年租金跌幅最顯著，分別下跌10.5%及7.9%。

世邦魏理仕香港顧問服務首席營運官馮慧詩表示：「過去數年，香港辦公室市場面對大量新增供應壓力，甲級寫字樓落成推高空置率至17.3%，2025年租金亦下跌2.9%。然而，市場展現韌性，租賃活動於去年年中開始穩定，尤其受非銀行金融機構及全球投資公司強勁需求帶動，中環更錄得自2015年以來最強季度吸納量。展望未來，多元化租戶需求及成本控制下的搬遷策略正重塑市場格局。預計2026年租賃動能將進一步改善，受惠於金融市場活力，以及部分內地企業的選擇性收購及租賃。然而，我們預期空置率將較2025年改善，租金全年或再跌約3%，為租戶提供更大議價空間。」

商舖

• 2025年10月及11月訪港旅客人次合計按年增長14.6%，令年初至今總人次達4,520萬。11月零售總銷貨價值按年上升6.5%，10月則按年上升6.9%。首11個月零售總銷貨價值按年微升0.4%。
• 零售租賃動能連續第三季改善，2025年第四季租賃成交達349,000平方呎。餐飲業需求最強，而銀行業亦活躍，租用48,600平方呎。時裝品牌、珠寶店及藥房則表現淡靜，各類別僅佔本季總租賃成交量的個位數百分比。
• 租賃動能改善，令四大核心零售區的街舖空置率下降2.2個百分點至5.8%，創2019年第四季以來最低水平。
• 空置率下降推動租金按季上升0.6%，全年增幅達2.9%。
  
  

世邦魏理仕香港商舖租賃部資深董事兼主管溫運強表示：「2025年香港零售租賃市場保持活躍，主要受旅遊反彈及餐飲需求強勁帶動。核心街舖及主要商場租賃活躍，但社區零售仍面對電商及消費降級的挑戰。展望2026年，由於大量2023年簽訂的租約即將到期，租賃速度有望進一步提升。體驗式概念及業主與租戶的合作，將成為吸引本地及旅客消費的關鍵。部分核心街舖的低空置率，預料將推動2026年租金再錄得5%至7%的升幅；而非主要核心區的零售租金則預計維持低至中個位數跌幅。」


工業及物流

• 10月及11月合計整體貿易表現按年增長18.2%，令年初至今總額達9.8萬億港元，按年上升14.1%。同期，貨櫃吞吐量按年下跌9.5%，但空運貨量則上升4.6%。
• 租賃動能按季有所改善，但整體仍偏弱。2025年第四季錄得110萬平方呎新租賃成交，全年總量達290萬平方呎，較2024年減少11%。亮點包括第三方物流公司租用青衣Goodman Interlink的275,100平方呎，以及菜鳥供應鏈租用赤鳥智慧港的170,000平方呎。其他交易包括SJ Logistics由鐵皮倉搬遷至粉嶺G2000倉庫大樓全幢（123,600平方呎）。
• 倉庫空置率按季上升1.3個百分點，達歷史新高13%。全年累計上升5.5個百分點，創下有紀錄以來最大升幅。
• 本季空置率上升促使業主降租以保持競爭力，倉庫租金按季下跌2.0%，全年跌幅達8.4%，為2002年以來最大年度跌幅。
  
  

世邦魏理仕香港工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「儘管市場環境充滿挑戰，香港工業及物流板塊在2025年仍展現韌性，受惠於貿易增長穩健。租賃動能表現溫和，營運商專注於成本控制，但優質資產仍具吸引力。展望2026年，雖然部分企業仍會留意成本控制，但我們預期租賃需求將逐步改善，主要由新興行業及高規格設施的預租推動，促使部分租戶選擇租用優質工業物業。我們預計租賃需求將逐步回升，新興行業活動增加，倉庫租金在2026年或再下跌約5%。」


資本市場

• 美國聯邦基金利率在2025年第四季下調50個基點，帶動香港最優惠貸款利率下調12.5個基點至5%至5.25%。一個月銀行同業拆息(HIBOR)由9月30日的3.54%微跌至12月31日的3.08%。儘管利率下降，香港多個商業物業仍持續出現負收益差情況。
• 本港商業房地產投資（交易金額超過 7,700 萬港元，撇除政府土地出售、股權交易及內部交易）在2025年第四季按季增長130%，達203億港元，創三年來季度新高，全年總額達445億港元，按年微升3%。
• 終端用家主導市場，並在第四季佔總投資額的79%。中國內地企業積極收購辦公室物業，以支持香港及國際擴張，包括阿里巴巴集團及螞蟻集團以72億港元購入港島壹號中心 (One Causeway Bay)13層樓面；京東則以35億港元收購中國建設銀行大廈50%業權。
• 本地教育機構亦繼續擴張，包括香港城市大學以20億港元購入九龍塘又一城辦公樓部分。
• 儘管投資額上升，交易宗數按季下降11%至31宗，其中近半數涉及財務壓力資產，顯示部分業主為履行貸款義務而折讓出售物業。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「2025年香港商業房地產投資市場展現審慎樂觀，儘管減息幅度有限及資金缺口持續，市場活動仍逐步改善。終端用家收購及選擇性資產組合交易主導市場，投資者聚焦優質資產及增值機會，尤其是酒店、教育及金融板塊。展望2026年，進一步減息預期將推動需求，機構投資者將逐步回歸，內地資金仍然活躍。我們預期住宿資產及企業總部將成為焦點，並預測2026年投資額將溫和增長約5%。」