香港寫字樓業主可考慮改裝商廈　建立以產業為導向的生態系統

世邦魏理仕發佈最新研究報告，隨著工作模式轉變、企業更謹慎控制成本，加上新寫字樓供應急增，將改變香港的寫字樓市場格局。在寫字樓空置率屢創新高的情況下，業主應該重新評估其租賃策略和管理資產方法，以最大程度地提高其資產組合的使用率。報告建議，位於核心商業區的寫字樓業主可繼續維持其現有地位，而位於非核心區的寫字樓業主則可考慮採用以樞紐為中心的方式，吸引特定行業生態的租戶。

不斷發展的寫字樓市場格局

報告指出，香港寫字樓市場正經歷重大轉型。考慮到現存寫字樓空置率高企及未來供應量，預計2030年前空置空間將保持在約 1,500 萬平方呎。業主在維持高使用率方面面臨重大挑戰。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「要吸納 1,500 萬平方呎空置的寫字樓空間，我們相信當前市況需要一個更廣泛的解決方案。業主應考慮採用更多元化的方式，以提升大廈使用率，例如將大廈改裝為以樞紐為中心的生態系統，支持日益增長的產業。業主在發展產業生態系統方面發揮關鍵的作用，促進了上下游企業合作及對辦公空間的需求。此外，科技亦是未來商廈不可或缺的一部份。」

未來經濟增長動力下商廈的替代用途

世邦魏理仕的研究報告指出，由於人口結構變化及政府政策支持，教育、創新及科技 (I&T)、醫療保健及創意及文化等新興產業將成為本港經濟增長的主要動力。這類型的產業需要不同類型的辦公空間，將生活、工作及社交元素融為一體，藉此促進協作及創新。

政府預計未來五年各行業將出現18萬名員工的短缺，外勞及大專學生人口勢增，再加上吸引高質學素生及技術專業人員來港的政策措施，預計相關住宿需求將會上升。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示：「隨著對集生活、工作和社交於一身的商廈需求增長，未來幾年，人們在同一地方生活及工作的情況或會變得更加普遍。我們建議業主採用樞紐型商廈的模式，並提供宿舍空間，為特定產業提供完善生態。這可以創造租戶之間的協同效應，提升管理及協作，從而提升租賃率。」

報告強調，業主或需將建築物全部或部份改造為傳統商業空間內的住宿，以實現商廈作中心為基礎的全天候生態系統。

投資潛力

將寫字樓改裝為支援特定產業的生態系統通常不需要龐大的支出。然而，將大廈改建為住宿或需要更大的投資才符合監管要求，例如消防通道和安全標準、自然採光，以及去水和供水配備。

報告建議，改建最適合較難維持高使用率的大廈，特別是位於非核心區的商廈。一般而言，考慮到住宿條件，樓面較小的大廈一般更實用。

世邦魏理仕估計，本港共有186 棟甲級寫字樓樓（包括 800 萬平方呎的空置空間）或適合改建為住宿。假設實用率為七成，將三分之一的合適空間改建為住宿，同時保留其餘空間用於以產業為主的樞紐中心商業用途，可產生 380 萬平方呎的總建築面積，或 19,000 至 38,000 個住舍單位。除甲級寫字樓外，乙級辦公室市場也存在著樣的機遇，目前約有500萬平方呎的空置空間。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「由於主要商業區的寫字樓競爭力高，通常可確保高租賃率，我們建議業主維持其現況。相比之下，位於非核心區的寫字樓業主應考慮採用以樞紐為中心的方式，為支持特定產業提供完善生態，以吸引租戶。」


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