優化推展模式：北部都會區洪水橋首個大型片區開發試點項目

洪水橋／厦村新發展區首個「片區開發」試點項目已於2026年7月3日（今日）截標，接獲至少兩份標書，預計整體投標財團數目將少於五個。在當前具挑戰性的營商環境下，項目的招標反應反映市場對北部都會區大型發展機遇仍然保持興趣。作為政府全新「片區開發」模式下的首個項目，其招標結果將為評估市場承接能力及優化未來土地招標策略提供重要參考。政府預計將於2027年再推出兩個「片區開發」項目，屆時是次試點所累積的經驗及市場回饋，將有助完善後續項目的設計與推展安排。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延（Hannah Jeong） 表示：「洪水橋大型片區開發試點項目反映出政策願景與當前市場環境之間所面對的挑戰。是次招標涉及高度複雜的安排，包括監管要求、地盤限制及責任高度集中等因素，均可能影響市場在現階段的參與意欲。展望2027年的招標工作，政府宜在政策目標之餘，充分吸納市場意見。分階段或持續招標（Rolling Tender）、增加土地用途彈性、按市場需求調整樓面面積，以及建立預先認證營運商名單等，均是國際大型發展項目常見且成熟的做法。香港具備多項優勢，包括充足的土地供應、穩健的政策框架及良好的融資能力。若能進一步提升制度彈性，將有助更有效地配合市場實際情況，充分發揮這些優勢。」

市場參與度較預期溫和

是次試點項目共接獲少於五份標書，參與程度低於政府早前意向書（EOI）階段所反映的市場興趣，以及其後一年推廣工作的預期。世邦魏理仕認為，投標意欲受到多項因素影響，包括企業及科技園（E&T）營運夥伴供應有限、項目商業可行性、監管及執行層面的不確定性，以及長期責任與風險分配安排等。這些市場反饋可為未來「片區開發」項目的優化提供參考。

• 企業及科技（E&T）營運商缺口：基本挑戰在於市場難以找到具規模及實力、願意作出長期承諾的企業及科技（Enterprise & Technology, E&T）營運商。招標要求投標者必須發展及營運最少一幅企業及科技用地（HSKTL 19，地盤面積10,190平方米，最高可建樓面面積50,950平方米），令工業營運夥伴成為不可或缺的一環。然而，住宅發展商現時難以找到具備足夠往績及財務實力，並符合政府技術評審要求的合作夥伴。
  
  
• 商業可行性不足：三幅企業及科技用地總面積超過55,000平方米，最低總樓面面積約165,000平方米，預計將帶來長期負現金流。在住宅部分建築成本估計超過150億港元的前提下，若將企業及科技部分的潛在虧損計算在內，整體投資回報將變得相當有限。目前工業市場偏軟、空置率仍處高水平，按風險調整後的回報而言，未足以支持如此大規模的資金及時間投入。
  
  
• 監管與評分準則未完全一致：技術建議書部分（佔整體評審70%，且不涉及地價因素）將先進物流列為企業及科技用地的高分用途之一。然而，發展局已書面確認，在「其他指定用途（企業及科技園）」【OU（Enterprise & Technology Park）】地帶下，純倉儲用途及第三方物流（3PL）營運並不獲准許：「由於『貨物裝卸及貨運設施』及『貨倉』用途並未列入 OU(E&TP) 地帶的註釋表內，因此純倉儲用途或第三方物流（3PL）營運並不獲准在該地帶進行。」換言之，任何物流功能必須從屬於符合規定的工業程序，方有可能獲得考慮。評分框架與規劃框架向市場發出了互相矛盾的訊息。
  
  考慮到相關服務契約長達50年，發展商可能需要政府在土地用途規劃、地契條款及技術評分標準之間提供更清晰及一致的指引。加強跨部門協調有助減少不確定性，從而吸引更廣泛的市場參與。
  
  
• 責任與風險不成比例：現時的招標安排要求投標者承擔重大且長期的責任，包括長達50年的服務契約，以及相關營運及財務承諾。同時，所有地塊的地價責任均採取共同及個別責任（Joint and Several Liability）安排，令住宅發展商需承擔部分超出其控制範圍的風險。這種風險與控制權不對等的設計，與市場上常見的財團合作模式並不相符。

對2027年大型片區開發計劃的建議

由於政府預計於2027年推出另外兩個大型片區開發項目，目前仍有一定空間優化相關框架。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事徐浩賢補充：「香港在北部都會區擁有充足的土地儲備及清晰的策略方向。透過循序漸進的優化措施，提高制度靈活性及減少市場不確定因素，有助擴大市場參與度，並支持未來項目更順利落實。」

1. 引入持續招標機制（Rolling Tender）——取消特定截標期限
   現時六個月的固定招標期較着重行政便利，而非最佳發展成果。對於需投入超過150億港元資金，並須營運企業及科技園長達50年的財團而言，不應受限於單一的截標日期。
   
   世邦魏理仕建議採取持續招標模式，以絕對標準作評審基礎。凡符合技術及財務要求的申請，均可按「先到先得」原則批出，而毋須等待競爭性投標。此模式可：避免招標流標風險；減少市場投機行為；並向市場發出穩定而持續的供應訊號。對於如北部都會區般歷時數十年的大型發展計劃而言，項目成功落實的重要性往往高於單純的價格競爭。
   
   
2. 提升土地用途彈性
   現行模式將大部分風險轉移至私人市場，但同時對土地用途作出嚴格規定。各地塊位置分散，住宅及企業科技用途被預先劃分於不同地點，受地理位置限制所分隔開，令發展商難以整合規劃、合理安排建設時間表，或根據實際市場需求調整用途。更理想的模式應由政府訂立最終發展成果，例如：創造就業職位數量、發展產業類型，及提供公共設施水平；然後容許發展商在政策框架下提出最具效率的發展方案。
   
   大型片區開發的價值，往往來自整體規劃與資源整合。政府應聚焦界定發展目標，而非預設過於細緻的執行方式。
   
   
3. 按市場需求重新檢視最低樓面面積要求
   三幅企業及科技用地目前合共要求約165,000平方米最低總樓面面積。即使按最低60%發展門檻計算，其規模相對現時市場吸納能力仍然偏高；尤其在香港工業物業空置率仍處高位的背景下，市場承受能力有限。
   
   世邦魏理仕建議採取分階段樓面面積模式：首階段樓面面積應按當前市場需求設定；後續樓面面積增建則與實際出租率及使用率掛鈎；當達到預設使用率門檻後，再啟動下一階段發展。
   
   此安排既能保留長遠政策願景，亦能令短期供應更貼近市場實況。樓面面積彈性並非讓步，而是決定項目能否真正落成及投入使用，抑或最終流標的關鍵因素。
   
   
4. 更新建築規範以配合未來城市發展
   北部都會區定位為香港下一代城市發展中心，但現時相關建築規例仍主要沿用較早時期的標準，或會限制其對部分租戶及產業的吸引力。例如：物流營運商通常需要低層、高樓底設計，內部淨高度超過10米；人工智能（AI）數據中心則普遍需要超過6米的樓層高度，以容納設備及散熱系統。然而，根據現行《建築物條例》，這類設計可能涉及「雙重總樓面面積（Double GFA Counting）」計算問題，影響專門工業建築的商業可行性，亦削弱配合實際營運需要的發展意欲。雖然總樓面面積管制是重要的規劃工具，但其制訂基礎主要針對住宅及商業用途。
   
   因此，世邦魏理仕建議政府考慮為北部都會區引入專門安排，讓符合資格的工業發展項目享有更高彈性。在發展初期，首要目標應是吸引企業進駐，提供具功能性及符合市場需求的空間，同時兼顧整體規劃目標及城市發展平衡。