減息改善市場情緒

本港經濟儘管面臨消費放緩及信貸條件收緊等全球及本地挑戰，但香港經濟仍溫和增長。世邦魏理仕最新發表的《2024年第三季度香港商業房地產市場觀點》指出，預計 9 月的減息也改善了本季度末商業房地產市場情緒。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「期待已久的減息，加上中國寬鬆貨幣政策，向市場發出了正面的信號，並在2024 年第三季度末改善了香港的營商信心。本季度，即使商業地產交易量從2024年第二季度的低基數按季上升，但投資需求仍然疲軟。寫字樓租賃情況改善，而零售及工業租賃活動雖稍為放緩，但維持穩健。世銀最近將香港評為全球50個經濟體當中表現最好的十個之一，特別是國際貿易及市場准入方面。再加上中國大陸或進一步減息及放寬貨幣政策，我們預計未來市場信心在一到兩個季度將進一步增強。」


世邦魏理仕2024年第三季市場觀點及專家評析

甲級寫字樓 

• 2024 年第三季租賃量較上季下降 16% 至 993,000 平方呎，令年初至今的租賃量達到 360 萬平方呎，佔 2023 年全年總量的 89%。租賃需求仍然很小，本季只有 7% 的交易面積超過 10,000 平方呎，為自 2013 年第三季以來的最低佔比。 
• 2024 年第三季的淨吸納量達 125,400 平方呎，連續第五季維持正數。大中環地區錄得 52,100 平方呎的淨吸納量，部分原因是由於長江中心二期的租賃率上升。 
• 新增供應不足加上淨吸納量正數，整體空置率下降0.1個百分點至16.8%，為自2019年第一季以來第二季下跌。 
• 空置率過剩令租金連續21季下降，按季下跌2.6%，較上一季1.6%的跌幅更大，使今年迄今的跌幅達到4.7%。由於新供應的空置壓力，大中環地區的租金較上季下降 2.8%。負淨吸納量令九龍整體租金較上季下跌4.7%，較2024年第二季的-2.2%有所加快，亦為自2020年第三季以來的最大跌幅。
  

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示：「儘管辦公室租戶仍對成本保持謹慎態度，但自 2023 年以來，今年迄今的租賃勢頭持續改善。  本季度，部分中國大陸企業決定搬遷，但整體新建和擴張需求仍有限。如果中國和香港的經濟持續復甦，較低的利率和中國的貨幣寬鬆政策可能有助於推動辦公空間需求的增加。我們預計，隨著市場對 2025 年經濟前景更加清晰，租賃活動將變得更加活躍。高空置率和新增供應可能會在短期內繼續推動租金下降。」

商鋪 

• 零售銷售疲軟，2024 年第三季租賃勢頭略有改善。零售業總銷貨價值繼2024年第二季按年下跌11.9%，7月及8月零售總額按年下跌10.9%，令今年前8個月的跌幅達到7.7%。
• 餐飲業在 2024 年第三季度僅錄得 22% 的租賃量，而 2024 年第二季為 52%。 
• 核心區街鋪舖空置率維持在6.8%不變。中環區空置率下跌1.3個百分點至7.9%，而銅鑼灣空置率則上升1.4個百分點至5.3%。尖沙咀及旺角的空置率分別穩定在8.7%及6.3%。
• 個位數的空置率繼續支援核心區鋪租的穩定增長，在2024 年第三季度按季增長 1.0%，與 2024 年第二季度的增幅相同。
  
  

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「儘管零售額連續六個月下跌，但核心區租賃勢頭在 2024 年第三季度略有回復。我們留意到，自疫情以來一直平靜的國際時尚品牌的需求出現了新的增長。空置率與 2024 年第二季度相比保持個位數水平，導致季度核心區主要街道租金出現穩定溫和的增長。目前，核心區主要街道商鋪租金較2019年的高峰低約35%。減息週期的開始或會帶來更高的可用收入，並改善家庭負擔能力，而港元潛在疲軟將有利於香港遊客消費。我們相信香港的零售需求將在未來幾季繼續改善。」


工業及物流 

• 7 月和 8 月貿易總額按年增加 9.3%，年初至今錄得 61,300 億港元，約為去年總額的 70%。若果趨勢在未來四個月持續，全年貿易總額會超過去年的總數。集裝箱吞吐量較去年同期下跌6.8%，而航空貨運表現較好，空運量較去年同期成長12.5%。 
• 由於業主提供續租優惠，2024 年第三季租賃勢頭進一步減弱。最大的交易涉及順豐供應鏈租用豐樹粉嶺倉庫的 137,400 平方呎及同樣位於粉嶺的堅達中心的 97,800 平方呎。 
• 倉庫空置率上升0.47個百分點至8.4%，主要由於荃灣、屯門、元朗及沙田空置率增加。
• 業主重視維持租賃率而非租金，令倉庫租金持續下跌，按季下跌1.0%，為自2020年第四季以來的第三次季度跌幅。 
  
  

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「本季度，工業租賃勢頭減弱。不過，近季貿易營商環境持續改善，貿易及物流業的業務收益按年增長。值得注意的是，今年迄今63%的租賃量由物流公司帶動。隨著全球息口開始下降，商業勢頭將改善及有利全球貿易。中國經濟持續復甦將確保貿易暢順，並為香港物流業提供支援。預計倉庫需求將在接下來的幾個季度增長。」


資本市場

• 香港銀行跟隨美國四年來首次減息，將最優惠貸款利率下調25個基點至5.625%-5.750%。一個月銀行同業拆息(HIBOR)從6月底的4.61%下跌至9月30日的4.32%，但仍處於高位。
• 2024 年第三季度商業地產投資額（交易金額超過 7,700 萬港元，不包括純土地或相關交易）放緩，僅有25宗交易。大部分交易規模較小，其中有15宗交易的總金額低於3億港元。嚴重的負利差繼續限制本季的投資動力。 
• 整體而言，本季投資額按季上升22.6%至99.7億港元，令年初至今投資額達338億港元，按年上升28.6%，為自 2008 年以來同期第二低的年份。
• 由於賣家履行貸款的壓力持續增加，財務壓力資產佔投資額 55 億港元，佔本季總額的 55%。 

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「減息週期開始後，我們看到市場對大額交易的興趣增加，加上現時市場出現不少已調整價格的物業，用家及長期投資者有信心入市。中國內地的進一步減息及貨幣寬鬆政府或在未來幾個月轉化為股市反彈，並改善投資市場氣氛。交易量可能會在2024年第四季度進一步改善，並持續至2025 年。然而，由於部份板塊供應過剩及負利差將阻止價格大幅上漲，資本價值將需要更長的時間才能改善。」


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