隨來年息口預期回落 商業房地產市場租賃及投資量有望逐步回升

世邦魏理仕發表的《2024年香港商業房地產市場展望》指出，香港商業房地產市場各個板塊在2023年呈現各種不同的走勢，投資量錄得明顯下降，寫字樓及零售商鋪租賃則呈更好勢頭。在地緣政治及經濟前景不明朗的影響下，市場2024年能否強勁復甦仍面臨挑戰，然而，香港營商環境預計將有所改善。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「2023年商業房地產市場復甦慢於預期，鑑於融資成本創22年來的新高，負收益加深，投資意欲減半，投資量創15年新低。隨著中國經濟走強，香港經濟將在2024年繼續復甦，潛在的減息將改善投資市場動力。預計 2024 年整體房地產需求將溫和增長。」

世邦魏理仕2024年市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

• 2023 年甲級寫字樓租賃活動主要由搬遷和整合需求推動。租賃勢頭在2023年第四季度回落，至恒常季節性的緩慢勢頭。總租賃量按季度下降39%至754,000 平方呎，全年租賃量成交量達400萬平方呎，按年增加8.7%。
• 受惠於九龍區部份非甲級寫字樓用戶的強制搬遷及升級需求，全年淨吸納量連續第二年保持正位數，達216,000平方呎。由於九龍區一系列租賃交易，以及早前對新落成的長沙灣瓊林街83號的預租活動，第四季淨吸納量達318,600平方呎。
• 儘管一些新項目出現延誤，但 2023 年新增供應 130 萬平方呎的預租活動緩慢，令空置率於2023年年底達到 1,430 萬平方呎的歷史新高。整體空置率在過往12 個月內增加了1.1個百份點，至 16.4% 的歷史新高。
• 空置率過剩導致2023年第四季租金較上季下跌2.3%，全年跌幅達6.0%。
  
  

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示：「隨著空置率再創新高，寫字樓市場新租賃量依然錄得輕微增長。雖然九龍區出現一些寫字樓升級的租賃交易，但節省成本依然為企業去年的主調。由於搬遷租戶尋求有效地減少開支，因此設備齊全的辦公空間受到追捧。在2024年，我們預期香港金融市場將復甦，並支持寫字樓需求溫和增長。然而，大多企業將仍謹慎控制成本。高空置率將令業主保持競爭力，租賃將繼續有利於租戶。預計 2024 年租金將再下降 5%-10%。」

甲級寫字樓	2023年上半年	2023年下半年	2023年全年	2023年上半年*	2023年下半年*	2023年全年	2024年預測
	淨吸納量 (平方呎)			租金變化
整體市場	-276,700	492,700	216,000	-2.2%	-3.8%	-6.0%	-5-10%
大中環	-273,000	-2,000	-275,000	-1.9%	-4.2%	-6.1%	-5-10%
灣仔、銅鑼灣	9,100	92,500	101,600	-2.1%	-1.1%	-3.2%	-5-10%
港島東	-167,000	-85,800	-252,800	-4.2%	-3.7%	-7.7%	-5-10%
尖沙咀	26,200	-8,500	-34,700	0%	-0.4%	-0.3%	-0-5%
九龍東	92,200	190,500	282,700	3.5%	-0.4%	-3.9%	-5-10%

(*)Half year change

甲級寫字樓	2022年12月底	2023年6月底	2023年12月底	2023年	2024年預測
	空置率			新增供應 (平方呎)
整體市場	15.3%	16.1%	16.4%	130萬	220萬
大中環	8.8%	10.1%	10.1%	N.A.	N.A.
灣仔、銅鑼灣	12.4%	12.3%	11.4%	N.A.	N.A.
港島東	13.0%	14.7%	15.5%	N.A.	N.A.
尖沙咀	13.4%	13.6%	13.7%	N.A.	N.A.
九龍東	22.4%	22.1%	21.4%	N.A.	N.A.

商鋪

• 儘管零售租賃在2023年下半年增長放緩，但整體在全年反彈強勁。2023年整體租賃量達150萬平方呎，創歷史新高。
• 餐飲、化妝品及藥房繼續在核心區街道擴充，以滿足不斷增長的遊客數字。由於旅客消費模式轉變，奢侈品牌繼續保持觀望態度。
• 強勁的租賃需求確保核心區街道商鋪空置率在 2023 年 12 月進一步下降至 9.1%，為自 2020 年第一季以來首次降至個位數，遠低於 2022 年 12 月的 14.9%。
• 第四季核心區街道商鋪租金增長放緩，按季增加 0.7%，為 2022 年第四季以來的最小增幅，全年按年增長達 6.3%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「過去一年，零售租賃市場顯著改善，核心區街鋪的新增租賃量甚至打破了紀錄。展望2024年，中國經濟復甦、人民幣升值預期以及潛在降息，將支持旅客及本地消費。具吸引力的租金水平亦會鼓勵零售商重置他們的分店網路。零售租賃預計將保持健康。我們預計來年核心區街鋪租金或會適度增長 5% 左右。」

核心區街舖	2022年12月底	2023年6月底	2023年12月底
	空置率
整體市場	14.9%	11.6%	9.1%
中環	8.0%	6.6%	11.8%
銅鑼灣	13.2%	7.9%	5.3%
尖沙咀	20.3%	15.9%	8.7%
旺角	16.6%	13.7%	9.7%

商鋪	2023年上半年*	2023年下半年*	2023年全年	2024年預測	2023年	2024年預測
	租金變化				新增供應 (平方呎)
核心區街鋪	+3.1%	+3.1%	+6.3%	+0-5%	N.A.	N.A.
主要購物商場	+7.0%	+7.0%	+14.5%	+0-5%	320萬	390萬

工業及物流

• 由於環球貿易需求疲軟，2023 年工業租賃情緒整體走弱。 新增租賃量從 2022 年的 630 萬平方呎下降至 2023 年的 290 萬平方呎。
• 一些新興產業正在擴張，電動車經銷商和創科公司為較活躍的產業。
• 由於赤鱲角新項目落成，倉庫空置率年內由2.5%上升至5.3%。撇除新增供應，市場其餘部份的空置率小幅下降0.8個百份點至1.7%。
• 儘管市場氣氛欠佳，加上新增供應較多，但個位數的空置率水平使2023 年第四季租金按季增長 0.1%，全年租金按年上升1.2%。
  
  

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「環球貿易疲弱導致 2023 年工業物業租賃環境低迷。第三方物流等傳統租戶減慢租賃步伐，但新興貿易帶來了一些新的空間需求。2024年的前景將取決於環球貿易流量的復甦步伐。中國經濟走強將逐步改善香港的出口，繼而改善對物流空間的潛在需求。然而，2024 年上半年將有物業租賃期完結而須交還，導致業主需保持靈活性。 預計 2024 年倉庫租金將輕微下跌 5% 以內。」

工業及物流	2023年上半年*	2023年下半年*	2023年全年	2024年預測
	租金變化
倉庫	+0.4%	+0.8%	+1.2%	+0-5%
分層工廠大廈	+0.2%	-0.6%	-0.4%	N.A.
工商業大廈	-0.7%	-2.9%	-2.2%	N.A.

(*)半年變化

工業及物流	2022年12月底	2023年6月底	2023年12月底	2023年全年	2024年預測
	空置率			新增供應 (平方呎)
倉庫	2.5%	2.5%	5.3%	430萬	0

資本市場

• 高融資成本加深了投資房地產的負收益，令投資者興趣減弱。
• 2023 年商業地產投資額（交易額超過7,700萬港元，不包括淨地或關聯交易）總計400億港元，僅佔去年總額的53%。年內僅登記了 105宗交易，約為 2022年的60%。 
• 即使著重回報的投資者對物業投資的需求大減，但自用型買家在下半年表現出強勁需求。其中最大宗交易涉及證監會以54億港元購入鰂魚涌港島東中心12層樓自用。李寧亦斥資22億港元收購北角港匯東，作為其地區總部。
• 恢復免檢疫旅行未能刺激中國投資者需求明顯復甦。涉及中國內地投資者的交易額僅錄得 85 億港元，低於 2022 年的 146 億港元。

世邦魏理仕香港資本市場及私募投資部執行董事兼主管周鎮邦表示：「嚴重的負收益、銀行謹慎借貸、經濟和地緣政治的不確定性，加上部份本地房地產板塊需求疲軟，導致2023年投資額按年減半，也創下了15年來的新低。 展望未來，預期減息或會改善營商及投資市場情緒，並推進2024 年交投回升。然而，相對較高的融資成本將阻礙交易量和資本價值的 V 型反彈。」

投資	2023年上半年	2023年下半年	2023年全年
	交易總額# (百萬港元)
交易總額#	18,340	21,708	40,048
甲級寫字樓	3,125	10,913	14,038
核心區街舖	5,694	4,576	10,271
工業	1,746	2,490	4,236
酒店	556	898	1,454
其他	7,219	2,831	10,049

(#)只計算交易額超過一千萬美元之物業，不包括淨地或關聯交易

投資	2023年上半年*	2023年下半年*	2023年全年	2024年預測
	資本值變化
甲級寫字樓（只限分層）	-2.0%	-8.5%	-10.3%	-10-15%
核心區街舖	+2.9%	0%	+2.9%	Flat
倉庫	-2.5%	-4.8%	-7.3%	-0-5%

(*) 半年變化