宏觀逆風下 香港房地產市場前景依然正面

市場概覽（Snapshot）

• 甲級寫字樓租賃市場：中環租賃需求顯著改善，帶動空置率下降及租金強勁回升；相比之下，非核心分區的租金持續下跌，市場表現明顯分化。
• 零售租賃市場：2026年第一季零售租賃活動因季節性因素而放緩，惟強勁的零售銷售及旅客人次增長，令在旅遊熱點具布局的零售商整體維持審慎樂觀。健康的出租率持續支撐本季租金錄得溫和增長。
• 工業及物流租賃市場：業主在租金方面提高彈性，有助本季改善出租率；此前的負吸納趨勢出現逆轉，整體倉庫空置率輕微回落，惟租金仍持續受壓。
• 資本市場：數季以來首次錄得專業投資者於成交量中佔比高於自用買家，反映投資市場情緒逐步回暖。除持續看好居住類資產外，自用買家及本地長線投資者亦積極吸納大幅折讓的寫字樓物業。
• 豪宅市場：隨着市場氣氛改善，香港豪宅市場錄得強勁表現，2026年第一季成交金額超過一億港元的住宅交易按年激增156%。最新《財政預算案》公布的印花稅上調，預料對高端住宅市場影響有限。

儘管宏觀經濟及地緣政治不確定性仍然存在，香港房地產市場於2026年第一季展現出明顯韌性。各主要板塊的租賃活動因季節性因素而放緩，惟專業投資者於本季轉趨活躍，扭轉了過往數季的趨勢。此外，在按揭利率回落及高收入人士持續流入的支持下，豪宅市場需求表現強勁。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「雖然全球經濟逆風及政策調整持續影響短期市況，但香港房地產市場在2026年已站穩腳步。我們觀察到多個板塊的市場信心有所提升，主要受惠於本地金融市場基本面改善、傳統及新興產業的租賃需求回暖，以及專業投資者重返市場。這有助市場於中期實現漸進且可持續的復甦。」

世邦魏理仕市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

• 淨吸納量：本季淨吸納量錄得375,400平方呎，連續第四季保持正數；過去四季累計淨吸納量達270萬平方呎。當中，中環錄得162,900平方呎，為連續第五季錄得正淨吸納，主要受甲級A1及非A1寫字樓出租率改善帶動。大尖沙咀錄得負45,600平方呎，為自2024年第四季以來首次轉負；九龍東同樣出現負吸納，主要因租戶遷往新辦公室後，退回原有空間所致。
• 空置率：本季未有新供應，加上正淨吸納，整體空置率按季下降0.4個百分點至16.8%，為自2015年第二季以來最大跌幅。
• 租金表現：整體租金按季上升1.6%，為自2018年第三季以來最強勁升幅，主要由中環（按季上升5.9%）及大尖沙咀（按季上升0.9%）帶動。中環甲級A1寫字樓租金按季急升12.1%，創2010年第三季以來最快增速；而所有主要非核心分區租金則持續下跌。

世邦魏理仕香港顧問服務首席營運官馮慧詩表示：「2026年第一季租賃動能雖受季節性因素影響而放緩，但部分分區仍錄得對高質素寫字樓的租戶需求持續增強。銀行及金融服務機構表現尤為活躍，積極尋求『擇優而遷』及升級選項。淨吸納連續第四季保持正數，反映市場對優質寫字樓的需求依然強勁。中環甲級A1寫字樓因空置率處於低單位數水平，租金錄得自2010年第三季以來最顯著的季度升幅。展望未來兩季，隨着本地財富管理及保險行業持續擴張，租賃成交量有望較第一季進一步回升。」


商舖
 

• 市場基本面於2026年第一季持續改善：1至2月合計訪港旅客人次按年上升18.4%，較2025年第四季的12.7%進一步加快。1月份零售銷售按年增長5.5%，延續2025年第四季6.6%的升幅，亦明顯高於2025年第三季的0.3%。
• 核心零售區租賃市場：受季節性因素影響，核心區租賃成交面積按季有所回落，但按年仍然上升，本季錄得214,000平方呎的新租賃面積。餐飲（F&B）行業的租賃面積按季大跌43%，僅佔整體成交量的35%，為過去四季中最低比例。時尚品牌為第二活躍行業，佔整體成交量22%，創2016年第四季以來新高，其餘行業僅錄得零星成交。 
• 空置率及租金表現：核心零售區高街鋪空置率按季微升1.0個百分點至6.8%，為自2024年第一季以來第二低水平。低空置率推動租金按季上升0.9%，並已連續第十五季錄得增長。

世邦魏理仕香港商舖租賃部執行董事兼主管溫運強表示：「儘管經濟逆風持續，香港的零售及旅遊市場依然展現強勁韌性。香港消費模式正日益以『體驗導向』為主，許多零售品牌，特別是國際奢侈品牌，正將業務集中於核心地段，選擇整合門店網絡，減少店舖數目，同時租用面積更大的店舖，但以加強品牌故事傳遞及客戶互動。此趨勢推動了主要零售區一線街道空置率維持於低水平。配合北上消費趨勢，香港消費者對內地品牌的接受度亦持續提升。除過去數年擴張迅速的中資餐飲及電動車品牌外，我們亦留意到愈來愈多中國時尚、美妝及金融證券品牌正積極探索在香港不同地區的零售發展機會。」

工業及物流

• 貿易活動表現：2026年1至2月整體貿易額按年上升31.9%，承接2025年全年15.5%的增幅。同期香港貨櫃吞吐量按年下跌5.4%，惟航空貨運吞吐量則按年上升8.1%。
• 租賃活動：2026年第一季新增租賃面積共達682,800平方呎，按年上升17.4%。受電子產品行業需求帶動，物流企業佔整體租賃量31%。主要成交包括超級市場集團租用位於葵涌的和記物流中心約95,200平方呎，以及外國建築材料供應商租用位於元朗的正興貨倉約68,700平方呎。
• 空置率及租金表現：倉庫空置率按季下跌0.3個百分點至12.8%，反映淨吸納量回復正數，達135,800平方呎，並結束連續四季的淨撤出租趨勢。儘管空置率改善，業主為提升出租率而持續下調租金，倉庫租金按季再跌1.2%。這標誌着租金已連續第九季下跌，自2023年第四季高位起，累計跌幅達13.7%。

世邦魏理仕香港工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「業主願意調整租金預期，證明有助刺激市場需求，倉庫淨吸納量自2024年第四季以來首次回復正數。全球貿易市場的不確定性以及油價上升，促使物流營運商對營運成本採取更審慎態度，因此未來數月的租賃氣氛料將維持審慎。不過，為配合長遠業務發展及提升營運效率，企業對升級設施的需求將持續，並繼續推動對高規格倉庫的需求。這類需求較不易受短期市場波動影響，當中以電子商務營運商所帶來的需求尤為顯著。」



資本市場

• 利率及融資環境：美國聯邦基金利率於2026年第一季維持不變，市場對年內是否進一步減息仍存不確定性。1個月期香港銀行同業拆息（1M HIBOR）由2025年12月31日的3.08%回落至2026年3月30日的2.28%，有助紓緩部分香港商業物業所面臨的負息差壓力。
• 投資成交表現：儘管受前一季度高基數影響，投資成交額按季回落43%，但2026年第一季投資金額仍按年大增105%至123億港元，主要由教育機構及自用買家需求所帶動。
• 寫字樓仍為最活躍投資板塊：強勁的自用需求確保寫字樓繼續成為最主要的投資類別，佔整體投資金額53%。主要自用成交包括香港大學以38億港元購入位於上環干諾道西92 103A號的寫字樓物業，以及大新銀行以8.39億港元購入黃竹坑Viva Place的10層樓面。
• 酒店投資回暖：本季酒店投資明顯升溫，機構投資者積極物色可作學生宿舍改建的項目。相關成交包括中原投資以15億港元購入九龍城富豪東方酒店，以及華潤隆地（CR Longdation）以9.54億港元收購位於葵涌的悦品酒店（Hotel COZi ‧ Oasis）。
• 成交宗數回升及受壓資產活躍：本季成交宗數按年上升26%至29宗。當中涉及財務受壓資產的14宗交易，以顯著折讓價吸引私人投資者及發展商進場，成交總額達87億港元。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「市場已出現專業投資者逐步回歸的跡象，若相關趨勢持續，未來投資成交量有望進一步上升。除本地自用買家及長線投資者對大幅折讓資產的機會型需求外，包括部分房地產基金在內的專業投資者，亦持續關注教育板塊的增長機會。市場對可轉作學生宿舍的酒店及住宅項目，以及其他可合法用作教育用途的商業設施之興趣日益增加，預料此趨勢將於年內持續。」


豪宅市場

• 宏觀經濟復甦、利率回落及政策支持，均有助提振投資情緒及市場穩定性。2025年成交金額超過一億港元的豪宅交易達146宗。
• 正面市場情緒延續至2026年第一季，價格及成交量均錄得升幅。根據差餉物業估價署數據，2026年2月實用面積1,722平方呎或以上的E類住宅售價指數，較2025年3月歷史低位上升6.2%。2026年第一季成交金額超過一億港元的豪宅交易宗數達64宗，按年急升156%。
• 內地買家於 2025 年持續在香港住宅市場中扮演愈來愈重要的角色，成交宗數及成交金額均創下歷史新高。於 2025 年，他們佔逾 1 億港元的一手豪宅成交約 50%–60%，交易活動按年增長 5%。
• 財政預算案中公布，提高逾 1 億港元住宅的印花稅，對豪宅住宅市場的影響有限，惟成交量或於短期內出現輕微回落，尤其是一手市場。
• 預計 2026 年豪宅住宅價格將上升 0–5%。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩表示：「香港豪宅市場延續2025年的正面走勢，價格及成交量皆表現強勁。雖然最新的印花稅調整或會令一手市場活動短暫放緩，但在本地及內地買家需求持續穩健的支持下，我們預期對高端住宅市場的影響將相當有限。展望未來，持續的資本、內地買家參與度提升以及市場流動性改善，將繼續支持今年豪宅市場的表現。」