全球經濟挑戰下 香港商業房地產市場穩定

世邦魏理仕最新發表的《2024年上半年香港商業房地產市場觀點》指出，入境旅遊復甦緩慢、融資成本持續高企及地緣政治不確定性繼續為2024年上半年的主要基調。在此背景下，本港商業房地產市場整體疲軟，投資市場交投淡靜。然而，2024年上半年寫字樓租賃速度呈上升趨勢。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「至今年年中，香港商業房地產市場面臨全球經濟逆風，包括高利率環境、中國經濟復甦放緩及地緣政治緊張局勢，整體商業房地產需求在2024年上半年疲弱。投資者及租戶繼續保持謹慎態度，導致各行各業的新及擴充需求有限。儘管面臨挑戰，寫字樓租賃市場在上半年按年有所改善。

世邦魏理仕2024年上半年市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

• 與上一季相比，2024 年第二季的租賃量有所放緩，第一季當時有數項重大搬遷及半政府機構的租賃。第二季總租賃量較上季下降 27%，至100萬平方呎。超過三成租賃交易處於2021年後落成的建築物。寫字樓租賃量連續四個季度上升，在2024年上半年達230萬平方呎，為自2019年上半年的最高半年結。
• 淨吸納量達 351,900 平方呎，連續第四個季度保持正數，部分原因是新竣工建築中新出租的空間。 在2024 年上半年，淨吸納量達到 100 萬平方呎，為 2018 年下半年以來的半年最高水平。由於The Henderson租賃率改善，中環地區在2024年第二季錄得39,800平方呎的淨吸納量，及上半年35,400平方呎的淨吸納量。另外，九龍東的AIRSIDE 有數宗租賃交易，九龍東為表現最佳的地區，2024年第二季錄得183,300平方呎，及上半年416,000平方呎的淨吸納量。
• 2024年第二季新增供應面積達631,100 平方呎，上半年的新增供應達150萬平方呎。總空置面積達1,500萬平方呎，即16.9%。中環空置率升至14.0%，為自2004年六月首次達到14%的水平。新供應亦令中環區的空置率在2024年上半年由9.7%急升至14.0%。
• 空置率高企導致租金按季下跌 1.6%，較 2024 年第一季跌幅 0.6% 有所加快，半年降幅達 2.1%。儘管可用空間增加，但中環租金跌幅最小，按季跌 0.5%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示：「甲級辦公室租賃市場氣氛有所改善，淨吸納量連續第四季錄得正數。市場對於寫字樓需求基本上穩定。部份租戶選擇以實惠的租金升級他們的辦公室，因此新落成的寫字樓，即使位處在非核心區，也越來越受歡迎。在今年剩餘時間內，隨著整體經濟動力及金融市場情緒改善，預計租賃需求將進一步加強。高空置率及新供應將繼續令租金下降。」

甲級寫字樓	2024年上半年	2024年第一季	2024年第二季	2024年上半年	2024年第一季*	2024年第二季*	2024年預測
	淨吸納量 (平方呎)			柤金變化
整體市場	1,006,100	654,200	351,900	-2.1%	-0.6%	-1.6%	-0-5%
大中環	-34,500	-48,200	13,800	-1.8%	-1.0%	-0.8%	-0-5%
灣仔、銅鑼灣	257,700	249,900	7,900	-1.6%	-0.6%	-1.0%	-0-5%
港島東	58,900	71,600	-12,700	-4.0%	-1.2%	-2.8%	-0-5%
尖沙咀	54,800	55,600	-800	-3.0%	-.3%	-3.3%	-0-5%
九龍東	416,600	233,300	183,300	-2.8%	-0.6%	-2.2%	-0-5%

(*)按季變化

甲級寫字樓	2023年12月底	2024年3月底	2024年6月底	2023年	2024年預測
	空置率 (%)			新增供應 (平方呎)
整體市場	16.5%	16.7%	16.9%	160萬	170萬
大中環	10.1%	11.7%	13.3%	N.A.	N.A.
灣仔、銅鑼灣	11.3%	11.9%	11.8%	N.A.	N.A.
港島東	15.5%	14.8%	14.9%	N.A.	N.A.
尖沙咀	13.7%	13.2%	13.2%	N.A.	N.A.
九龍東	22.0%	20.8%	20.7%	N.A.	N.A.

商鋪

• 2024 年上半年租賃勢頭疲軟，部分原因是可租賃空間減少及消費模式的不確定性增加。2024年1-5月零售業總銷貨價值較去年同期下跌6.1%。
• 餐飲業仍然為租賃需求的主要動力，2024年第二季租賃量達197,000平方呎。雖然由於旅客人數反彈緩慢，鐘錶珠寶零售商及藥房的需求放緩，但較低的租金推動時尚品牌進入核心區和擴張。
• 2024 年第二季空置率較上季上升0.2 個百分點，但較2023 年底的9.1% 顯著改善。 2024 年上半年，中環空置率由11.8%改善至9.2%，尖沙咀空置率基本持平。銅鑼灣空置率由 5.3%減至 3.9%，而同期旺角的空置率也從 9.7% 顯著改善至 6.3%。
• 租賃勢頭放緩導致租金增長放緩，2024 年第二季整體租金較上季增長 1.0%，而 2024 年第一季較上季增長 2.7%。2024年上半年上升3.7%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「儘管2024年上半年租賃勢頭放緩，但仍超過2018/2019年的水平。經濟放緩主要是由於零售情緒低迷及核心區可租街鋪選擇減少。上半年租賃活動主要集中於餐飲、服飾鞋類零售商及藥房。在2024年第一季，餐飲業的表現各不相同，大部份餐廳收入按年上升，而酒吧則例外。現時，核心區街鋪鋪租仍然低於2019年高峰約30%。」

核心區街鋪	2023年12月底	2024年3月底	2024年6月底
	空置率(%)
整體市場	9.1%	6.6%	6.8%
中環	11.8%	6.6%	9.2%
銅鑼灣	5.3%	5.3%	3.9%
尖沙咀	8.7%	5.8%	8.7%
旺角	9.7%	7.4%	6.3%

商鋪	2024年上半年	2024年第一季*	2024年第二季*	2024年預測	2023年	2024年預測
	租金變化 (%)				新增供應 (平方呎)
核心區街鋪	3.7%	2.7%	1.0%	+5-10%	N.A.	N.A.
主要購物商場	2.3%	2.3%	平穩	+5-10%	300萬	380萬

工業及物流

• 4月和5月貿易總額較去年同期增長9.8%。如果趨勢持續至六月，將會是連續第三個季度按年增長。集裝箱吞吐量較去年同期下跌6.7%，空運量年增16.5%
• 2024 年第二季租賃勢頭進一步減弱。最大一宗租賃交易是YA Logistics租用青衣豐樹物流中心147,500平方呎，其次為總部位於杜拜的物流公司 Aramex 在 Interlink 租賃了 39,100 平方呎。
• 倉庫空置率上升2.5個百分點至7.9%，主要是由先前預留菜鳥智慧港的空間釋放。
• 持續的空置壓力導致倉庫租金較上季下跌1.5%，為自2020年第四季以來的第二次按季下跌。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「工業租賃業連續第四季下滑，主因是中國經濟復甦緩慢。然而，貿易及物流公司的營商環境有所改善，貿易、倉儲和快遞行業的業務收入增加。雖然持續貿易活動支持香港今年的經濟，但美國大選及地緣政治緊張局勢為香港經濟前景帶來不確定性。菜鳥智慧港釋放空間導致空置率上升，令2024年上半年租金較2020年下半年下跌2.6%。」

工業及物流	2024年上半年	2024年第一季*	2024年第二季*	2024年預測
	租金變化(%)
倉庫	-2.7%	-1.1%	-1.5%	-0-5%
分層工廠大廈	-1.8%	-0.8%	-1.0%	N.A.
工貿大廈	-2.0%	-1.2%	-0.7%	N.A.

(*)按季變化

工業及物流	2023年12月底	2024年3月底	2024年6月底	2023年	2024年預測
	空置率			新增供應 (平方呎)
倉庫	5.3%	5.5%	7.9%	430萬	0

資本市場

• 2024 年第二季度，負利差繼續限制投資動力。一個月銀行同業拆息(HIBOR)從 2024 年3 月的4.80%下跌至 6 月的4.66%，仍位處高位，香港最優惠貸款利率保持不變。
• 2024 年第二季度商業地產投資額（交易金額超過 7,700 萬港元，不包括純土地或相關交易）按季下跌52.5%至74億港元。2024 年上半年的總額達到 231 億港元，為自 2008 年下半年以來第二低的半年總額。2024 年上半年，市場出現賣方處置的財務壓力資產。 2024年上半年，財務壓力資產佔投資金額168億港元，佔總投資額73%。
• 2024 年上半年僅完成 48宗交易，為自 2008 年下半年以來半年交易最少。
• 在交易量較少的情況下，寫字樓交易仍佔最多（15宗）。零售物業在2024 年上半年僅有 10 宗交易。
• 從交易數量來看，投資市場仍由本地投資者主導（22宗交易，佔 2024 年上半年交易總數 48宗的 45%）。本地投資者及用家大多購買寫字樓樓層。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「受融資成本上升和全球市場前景不確定的影響，投資市場踏入放緩階段。第一季市場主要由數量大型交易支持，第二季的交易趨向小型及更多宗數，本地投資者及發展商仍然是主要買家。在過去的 12 至 18 個月中，學生宿舍已成為機構投資者的熱門投資領域，他們收購整棟酒店或公寓大樓並將其改造成學生宿舍。即使大多數投資者在高息口環境下繼續採取觀望態度，但部份高瞻遠矚的家族辦公室仍繼續投資寫字樓資產。」

投資	2024年上半年	2024年第一季	2024年第二季
	交易總額# (百萬港元)
交易總額#	23,096	15,654	7,441
甲級寫字樓	11,663	7,986	3,677
核心區街鋪	5,306	4,683	623
工業	1,789	901	888
酒店	1,540	1,765	1,034
其他	2,798	1,765	1,034

(#) 只計算交易額超過一千萬美元之物業，不包括淨地或關聯交易

投資	2024年上半年	2024年第一季*	2024年第二季*	2024年預測
	資本值變化 (%)
甲級寫字樓 (只限分層)	-6.2%	-2.0%	-4.3%	-5-10%
核心區街鋪	1.0%	2.0%	-1.0%	+0-5%
倉庫	-2.6%	-1.1%	-1.5%	-0-5%

(*) 按季變化