商業房地產市場在經濟逆風中持續展現韌性

世邦魏理仕最新發表的《2024年第一季香港商業房地產市場觀點》指出，儘管香港經濟面對息口上升、投資情緒疲弱及入境人數未如理想等挑戰，但商業房地產市場在2024 年第一季中表現出韌性，各個板塊趨勢各異。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「本個季度，寫字樓租賃勢頭按季及按年均有所改善，但隨著新供應進入市場，空置率進一步上升；由於各個核心區空置率下降至個位數水平，零售租賃速度放緩； 另一方面，中國經濟復甦緩慢，各國貿易衝突持續為工業租賃市場帶來挑戰；負利差和租賃需求復甦的不確定性導致投資市場情緒持續疲弱。隨著入境旅遊及整體經濟勢頭持續復甦，及政府撤銷所有樓市辣招，我們預計2024 年内房地產需求將繼續改善。」

世邦魏理仕2024年第一季市場觀點及專家評析

甲級寫字樓 

• 在2024 年第一季度，受近期竣工項目的搬遷及整合需求帶動，寫字樓租賃量較上季增加35%，達 130 萬平方呎。 本季登記的交易中，超過 75% 的空間面積低於 5,000 平方呎。
• 淨吸納量達 612,000 平方呎，其中 400,000 平方呎涉及三座新竣工商業樓宇的預租。 本季度淨吸納量為自 2018 年第三季以來的最高水平（當時太古坊一號全面竣工）。
• 除大中環地區外，大多數核心區淨吸納量均呈正值。由於租戶在同一地區內搬遷，並租用更多空間，港島東已租用空間增加了 71,600 平方呎，為自 2022 年第四季以來的首次增長。AIRSIDE的數宗大型交易令九龍東錄得 233,300 平方呎的淨吸納量。
• 新增供應面積達925,200 平方呎，加上新項目預租進展緩慢，導致整體空置率再創歷史新高，達1,470 萬平方呎，即16.7%。
• 空置率過剩導致租金按季下降1.2%，連續第20季下降。
  
   

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示：「2024 年第一季度，新租賃活動按季有所改善，其中近三分之一由銀行金融行業推動。 較大型的交易涉及不同政府機構。市場的新增供應將淨吸納量和空置率進一步推向更高水平，也為租戶提供了更多新選擇。 啟德等非核心區地點繼續吸引租戶。 展望未來，由於企業繼續主張控制成本，加上新辦公室供應量進一步增加，預計空置率將呈現上升的趨勢，租金繼續在今年剩餘時間受壓。我們預計短期內寫字樓租賃市場將繼續有利於租戶。」

甲級寫字樓	2023年全年	2023年第四季	2024年第一季	2023年全年	2023年第四季*	2024年第一季*	2024年 預測
	淨吸納量 (平方呎)			租金變化
整體市場	342,200	437,800	612,000	-6.0%	-2.3%	-1.2%	-5-10%
大中環	-272,600	71,300	-48,200	-6.1%	-3.1%	-1.7%	-5-10%
灣仔、銅鑼灣	105,100	12,700	207,700	-3.2%	-0.7%	-0.6%	-5-10%
港島東	-252,800	-9,300	71,600	-7.7%	-3.1%	-1.2%	-5-10%
尖沙咀	-34,700	-92,500	55,600	-0.3%	-0.6%	0.3%	-0-5%
九龍東	403,100	151,300	233,300	-3.9%	-1.2%	-0.6%	-5-10%

(*) 按季變化

甲級寫字樓	2023年 9月底	2023年 12月底	2024年 3月底	2023年	2024年 預測
	空置率			新增供應(平方呎)
整體市場	15.8%	16.5%	16.7%	170萬	160萬
大中環	10.4%	10.1%	11.7%	N.A.	N.A.
灣仔、銅鑼灣	11.4%	11.3%	12.3%	N.A.	N.A.
港島東	15.4%	15.5%	14.8%	N.A.	N.A.
尖沙咀	12.9%	13.7%	13.2%	N.A.	N.A.
九龍東	22.4%	22.1%	20.8%	N.A.	N.A.

商舖

• 零售租賃勢頭放緩，部分原因為空置率下降，而本季零售額及旅客人數增速放緩，但仍保持上升趨勢。繼2023年全年增長16.2%後，1月零售業銷貨額較去年同期上升0.9%，2月份上升1.9%，為連續15個月上升。
• 租賃需求擴張導致空置率按季下降 2.5個百分點至 6.6%，為 2019 年第四季以來的最低水平。四個核心區空置率均錄得個位數，為 2018 年第二季以來首次出現。中環空置率跌幅最大，下降5.3個百分點至6.6%。尖沙咀及旺角空置率分別下降 2.9個百分點及 2.3 個百分點，至 5.8% 和 7.4%。 銅鑼灣空置率則維持不變。
• 儘管餐飲和奢侈品零售商擴張速度有所放緩，但與娛樂相關的零售商在本季表現活躍。
• 空置率下降導致核心區街鋪按季上升2.7%，為2022年第三季以來最大增幅。
  
   
   

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「本港過去幾季度租賃活動活躍，四個核心區街鋪空置率降至個位數。 由於空置商鋪選擇減少，2024 年第一季的租賃勢頭減弱。雖然部份餐飲商縮小經營規模，但本季仍出現許多新餐廳開張。 核心區街鋪租金上升2.7%，為2022年第三季度以來的最大的按季增幅。預計零售商將審視本港入境旅遊的復甦情況，加上政府致力推出更多國際活動，商鋪租賃板塊前景樂觀。」

核心區街舖	2023年9月底	2023年12月底	2024年3月底
	空置率
整體市場	11.4%	9.1%	6.6%
中環	10.5%	11.8%	6.6%
銅鑼灣	5.3%	5.3%	5.3%
尖沙咀	13.0%	8.7%	5.8%
旺角	13.7%	9.7%	7.4%

商舖	2023年全年	2023年第四季*	2024年第一季*	2024年預測	2023年	2024年預測
	租金變化				新增供應(平方呎)
核心區街舖	+6.3%	0.7%	2.7%	5-10%	N.A.	N.A.
主要購物商場	14.5%	3.4%	平穩	0-5%	310萬	380萬

工業及物流

• 1-2月貿易總額年增12.9%。若果升勢持續至三月份，將標誌著連續第二季同比增長。貨櫃吞吐量年增3%，為自2022年第二季以來的首次增長，航空貨運量年增21%。
• 2024 年第一季租賃勢頭依然疲軟。最大的交易為Rhenus Logistics 租用 Goodman Westlink 達178,400 平方呎的物流倉儲空間。其他包括Silk Full Management在菜鳥智慧港租賃總計170,000平方呎的空間。
• 倉庫空置率上升0.2 個百分點至5.6%，並隨著租戶縮小現有規模，預計空置率將進一步上升。
• 空置壓力不斷增加，導致倉庫租金較上季下降1.1%，為自2020年第四季以來的首次季度跌幅。
  
   

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「由於中國經濟復甦緩慢，工業板塊的租賃量連續第三季疲軟。本季租賃需求有限，主要來自貿易及物流行業。即使全球經濟逆風或未能支緩整體需求快速復甦，但本地零售額增長或推動今年倉存空間需求。 此外，北部都會區發展涉及回收棕地，將帶來搬遷需求。」

工業及物流	2023年全年	2023年第四季*	2024年第一季*	2024年預測
	租金變化
倉庫	+1.2%	0.1%	-1.1%	-0-5%
分層工廠大廈	-0.4%	-0.1%	-0.8%	N.A.
工商業大廈	-2.2%	-2.2%	-1.2%	N.A.

(*) 按季變化

工業及物流	2023年9月底	2023年12月底	2024年3月底	2023年	2024年預測
	空置率			新增供應(平方呎)
倉庫	5.5%	5.3%	5.6%	430萬	0

資本市場

• 2024 年第一季度商業地產投資額（交易金額超過 7,700 萬港元，不包括純土地或相關交易）按季微跌 5.5%，至 132 億港元。
• 投資勢頭放緩部分由於美聯儲決定在2024 年第一季維持利率不變。一個月期香港銀行同業拆息 (HIBOR) 從2023 年12 月的5.6% 降至3 月份的4.8%，而香港最優惠貸款利率則維持不變。
• 本季僅錄得13宗交易，其中兩宗重大交易佔總投資額的84%，包括台灣投資者以70億港元收購中環盈置大廈，以及華懋以40億港元向新世界收購D ‧ PARK商場。在持續的高利率環境下，多數投資者繼續採取觀望態度。
  
   

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「政府在2月份撤除所有辣招，及放寬商業物業的按揭成數上限，為投資者提供了更友善的環境。 然而，在持續高利率的情況下，負利差仍然為投資者的一大障礙。本季度投資需求尚未出現明顯復甦，但整體投資額較上一季仍保持韌性。 在本季度，我們注意到寫字樓和倉庫物業的價格調整已經放緩，而零售物業的價格調整正在上升。若果下半年有進一步減息的跡象，我們預計投資勢頭將逐步加速。」

投資	2023年全年	2023年第四季	2024年第一季
	交易總額# (百萬港元)
交易總額#	40,549	14,294	14,682
甲級寫字樓	14,175	8,910	7,986
核心區街舖	10,546	2,880	4,548
工業	4,239	2,088	901
酒店	1,454	0	320
其他	10,135	417	928

(#) 只計算交易額超過一千萬美元之物業，不包括淨地或關聯交易

投資	2023年全年	2023年第四季*	2024年第一季*	2024年預測
	資本值變化
甲級寫字樓（只限分層）	-10.3%	-3.1%	-2.0%	-5-10%
核心區街舖	+2.9%	-1.5%	+2.0%	+0-5%
倉庫	-7.3%	-2.7%	-1.1%	-0-5%

(*) 按季變化