經濟逆風及高利率下租賃勢頭及投資減弱

世邦魏理仕最新發表的《2023年上半年香港商業房地產市場觀點》指出，全球經濟增長前景正面臨強勁阻力，當中包括環球銀行業動蕩餘波、各國的經濟放緩及持續加息。在環球不利因素眾多的陰霾下，本港2023年上半年租賃勢頭和投資活動有所減弱。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「香港商業房地產市場整體呈現出多種趨勢。寫字樓租賃勢頭較一年前略有放緩；零售市場穩健逐步復甦； 由於外圍需求疲軟，工業租賃氣氛減弱。投資市場主要受高利率帶來的負回報影響而低迷。」


世邦魏理仕2023年上半年市場觀點及專家評析

甲級寫字樓 

• 2023 年上半年的租賃量約為 2022 年全年的一半，然而，2023 年第二季度的總租賃量較 2023 年第一季度下跌 26%至 786,000 平方呎。儘管交易數字有所增加，季度登記交易普遍規模較小。
• 由於有較大型的搬遷活動令淨吸納量過去連續三個季度呈正數，但到 2023年第二季度，淨吸納量回落至負數，令上半年淨吸納量達到 -276,700平方呎。
• 負淨吸納量將總空置面積推高至 1,350 萬平方英尺，再創新高。2023 年上半年，整體空置率上升了 0.4 個百分點，達到 15.7% 的歷史新高。
• 需求疲軟導致 2023 年第二季度整體租金按季下降 0.5%，半年降幅達到 2.2%。 然而，中環核心區租金自 2022 年第二季度以來首次穩定，按季上升0.1%。在過去六個季度中，港島東有五個季度較其他子市場面對更大壓力，繼 2023 年第一季度租金按季下跌 3.8% 後，第二季度租金再按季下跌 0.4%。
  

甲級寫字樓	2023年 上半年	2023年 第一季	2023年 第二季	2023年 上半年	2023年 第一季*	2023年 第二季*	2023年 預測
	淨吸納量 (平方呎)			租金變化
整體市場	-276,700	102,200	-378,900	-2.2%	-1.7%	-0.5%	-0-5%
大中環	-273,000	-112,000	-161,000	-1.9%	-1.5%	-0.4%	-0-5%
灣仔、銅鑼灣	9,100	-6,600	15,700	-2.1%	-1.9%	-0.2%	-0-5%
港島東	-167,000	-55,900	-111,100	-4.2%	-3.8%	-0.4%	-0-5%
尖沙咀	-26,200	48,600	-74,900	0.0%	0.3%	-0.3%	平穩
九龍東	92,200	152,400	-60,200	-3.5%	-1.6%	-2.0%	-0-5%

(*) 按季變化

甲級寫字樓	2022年 12月底	2023年 3月底	2023年 6月底	2022年	2023年 預測
	空置率			新增供應(平方呎)
整體市場	15.3%	15.3%	15.7%	420萬	260萬
大中環	8.8%	9.3%	10.1%	N.A.	N.A.
灣仔、銅鑼灣	12.4%	12.4%	12.3%	N.A.	N.A.
港島東	13.0%	13.6%	14.7%	N.A.	N.A.
尖沙咀	13.4%	12.9%	13.6%	N.A.	N.A.
九龍東	22.4%	21.6%	21.9%	N.A.	N.A.

商舖

• 受惠於4月份第一輪新消費券發放及5月的黃金周，2023年第二季度零售租賃勢頭依然強勁。 5 月份零售業總銷貨價值的臨時估計為 345 億港元，按年上升 18.4%。零售銷售數字在2023 年第一季度按年增長 24.1%及4 月份增長 4.9%。
• 2023 年上半年零售租賃量達 870,000 平方呎，為有記錄以來的半年最高水平。
• 2023 年上半年，餐飲業佔 32% 的新增租賃活動，為所有主要零售行業中最高。數間內地連鎖餐飲集團在上半年進駐香港。奢侈化妝品及珠寶等高端零售商開始租下核心區街鋪，但整體租賃勢頭仍然較為緩慢。即使藥房現時傾向租用較小型的鋪位，但擴張活動相對活躍。時尚品牌及運動服裝在 2023 年上半年正考慮租賃。
• 租賃需求增加令2023年上半年空置率下降1.8個百分點至11.6%，為2020年第一季度以來的最低水平。銅鑼灣的空置壓力減輕最大，空置率降至7.9%，拉近了與中環6.6%的差距。
• 2023 年第二季度，核心區街鋪租金按季進一步上升 1.9%，半年增長率達到 3.1%。 

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「零售市場逐步復甦，本地消費已恢復至2019年的水平。入境旅客已達到2019年經濟下行前水平的一半，旅客消費復甦速度較慢。整體而言，零售商在2023年上半年顯著走強。雖然藥店、畫廊及部份連鎖餐飲集團正尋求快速擴張的機會，但奢侈品牌仍然基本保持謹慎態度，他們需要時間進一步觀察中國大陸旅客最新的消費模式，及後考慮租賃活動。 我們預計 2023 年下半年核心區街鋪租金將進一步上漲 3%-5%。」

核心區街舖	2022年12月底	2023年3月底	2023年6月底
	空置率
整體市場	14.9%	13.4%	11.6%
中環	8.0%	6.6%	6.6%
銅鑼灣	13.2%	11.8%	7.9%
尖沙咀	20.3%	17.4%	15.9%
旺角	16.6%	15.4%	13.7%

商舖	2022年 上半年	2023年 第一季*	2023年 第二季*	2023年 預測	2022年	2023年預測
	租金變化				新增供應(平方呎)
核心區街舖	+3.1%	+1.2%	+1.9%	5-10%	N.A.	N.A.
主要購物商場	平穩	平穩	平穩	0-5%	150萬	320萬

工業及物流

• 受外圍需求低迷影響，4 月及 5 月貿易總額按年下降 14.3%，連續 13 個月下降。 同期集裝箱吞吐量及空運量分別按年下降20.3%及6.0%。
• 全球貿易需求疲弱及可用空間有限，2023 年第二季度租賃勢頭進一步萎縮。個別行業支持租賃活動，包括萬國數據 (GDS) 租用 294,000 平方呎，用於擴張業務。
• 2023 年上半年工業租賃量整體為 130 萬平方呎，僅為一年前 2022 年上半年 460 萬平方呎的 27%。
• 倉庫空置率按季下跌0.2個百分點至2.5%，與六個月前2022年12月水平持平。
• 長期的低空置率確保本季度租金保持平穩，截至 2023 年上半年增長僅 0.4%。
  
   

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「由於香港需求疲軟及空間供應緊張，工業租賃市場平靜。數據中心等特定行業支持了租賃活動。雖然空置率低一般會推高租金，但由於需求低迷令業主較為靈活，租金持平向穩。 展望未來，香港機場全新高端物流中心落成預計可增加優質倉庫空間供應。」

工業及物流	2023年上半年	2023年第一季*	2023年第二季*	2023年預測
	租金變化
倉庫	+0.4%	+0.4%	平穩	平穩
分層工廠大廈	+0.2%	+0.1%	+0.1%	N.A.
工商業大廈	-0.7%	平穩	-0.7%	N.A.

(*) 按季變化

工業及物流	2022年12月底	2023年3月底	2023年6月底	2022年	2023年預測
	空置率			新增供應(平方呎)
倉庫	2.5%	2.7%	2.5%	160萬	430萬

資本市場

• 繼美國4月再次加息25個基點後，香港主要銀行將最優惠貸款利率提高12.5個基點。一個月銀行同業拆息(HIBOR)從 2023 年3 月的 3.1%升至 6 月的 5.1%，為 2007 年 9 月以來的最高水平。
• 2023 年第二季度商業地產投資額（交易金額超過 7,700 萬港元，不包括純土地或相關交易）按季下降 65% 至 47 億港元，創下自 2009 年第二季度以來最低的季度總額，令 2023 年上半年的半年度總額降至 181億港元，為 2009 年上半年以來最低的半年水平。
• 購買活動主要由個人買家主導，房地產基金連續第二個季度保持觀望態度。 本季度最矚目的交易為以 5.5 億港元出售沙宣道 50-52 號及以 5.28 億港元出售THE HENLEY的零售部份物業。
• 2023 年第二季度中，中國大陸投資者有興趣投資市場，投資額為19億港元，佔總投資額的 42%，但活動僅限於私人個人買家。
  

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「由於高利率、信貸條件收緊和再融資需求增加等不確定性，機構投資者持謹慎態度。上半年投資額大幅下降，平均交易規模僅為5億港元，反映投資者規避風險。香港在亞洲具策略性、獨特的定位及市場更為合理的資產價值，相信一旦利率回落，香港商業地產市場將出現反彈。」

投資	2023年上半年	2023年第一季	2023年二季
	交易總額# (百萬港元)
交易總額#	18,086	13,432	4,654
甲級寫字樓	3,435	2,333	1,102
核心區街舖	5,611	4,379	1,233
工業	1,169	948	221
酒店	558	88	470
其他	7,312	5,684	1,628

(#) 只計算交易額超過一千萬美元之物業，不包括淨地或關聯交易

投資	2023年上半年	2023年第一季*	2023年第二季*	2023年預測
	資本值變化
甲級寫字樓（只限分層）	-2.0%	-0.1%	-1.9%	-5-10%
核心區街舖	+2.9%	+1.0%	+1.9%	0-5%
倉庫	-2.5%	+0.4%	-3.0%	-5-10%

(*) 按季變化