市場睿見 | 物流地產升級關鍵：從結構性需求到政策突破

在全球供應鏈重組與跨境電商持續擴張的背景下，香港物流業正經歷一場深層次轉型。世邦魏理仕最新發表的研究顯示，香港正加速向「國際智慧物流樞紐」升級，跨境電商、高價值貨品（如電子產品、藥品、藝術品及商品）及對現代物流科技的需求，已成為帶動結構性需求的核心動力。這股轉型趨勢，亦於2026年第一季工業及物流市場數據中逐步浮現。

市場回穩下升級需求才是真正主線

2026年第一季，香港工業及物流租賃市場出現初步回穩跡象。新增租賃面積達682,800平方呎，按年上升17.4%；倉庫淨吸納量亦回復正數，錄得135,800平方呎，結束連續四季的負吸納情況。整體倉庫空置率按季回落至12.8%。

不過，即使出租率改善，租金仍持續受壓，第一季再跌1.2%，反映租戶在全球貿易不確定性及營運成本上升下，對短期承租成本仍保持審慎。這正好說明：市場的核心並非周期性反彈，而是結構性升級。

倉庫質素落差擴大

升級需求的根本原因，在於香港現有物流設施與現代營運需求之間的巨大落差。全港僅29%的專用倉庫於過去15年內落成，大多數設施樓底偏低、樓面零碎、負重及電力配置不足，難以支援自動化系統、重型設備及高密度存儲。

我們估計，僅來自「非倉庫用途工業樓宇」（如舊式工廈）的潛在升級需求，長遠已高達5,200萬平方呎。加上未來北部都會區發展帶來的棕地業戶搬遷，升級壓力將持續釋放，而非短期現象。

高規格倉庫需求升溫

現代物流租戶對物業規格的要求已出現本質轉變。市場愈來愈青睞具備以下特點的設施：直接車道直達各樓層、大型樓面及靈活分間、高樓底、高地台承重、穩定電力以支援自動化，配以電動車充電、車隊管理、智能保安與員工設施。隨着香港人口老化，藍領員工日益缺乏下，企業更傾向投資自動化倉庫，以提升運輸效率及彌補人力資源的缺口。

這類「機構級物流設施」的需求，在第一季的實際成交中已有所體現。物流企業佔整體租賃量31%，其中不少成交集中於葵青及元朗等具備基礎設施優勢的地區。

葵青：短期核心；北部都會區：長期關鍵

在空間有限的情況下，葵青已穩居香港最成熟的現代物流集群。2010至2025年間，該區落成840萬平方呎新供應，佔全港同期的六成。未來三年，仍有合共670萬平方呎新項目陸續落成，短期內其核心地位難以取代。

然而，若要支援香港物流長線升級，北部都會區將是關鍵變數。規劃中合共7,400萬平方呎的工業及物流樓面，為本港提供前所未有的空間彈性，有條件引入不同密度、不同規格的現代物流發展模式。除了新供應以外，北部都會區旨在提供香港城市新動力，建立新生態系統，帶動新質生產力及需求。 

3D租金概念，反映真正效率

另一正在成形的轉變，是物流租金評估方式。傳統按平方呎（2D）計租，已無法反映高樓底倉庫在立體空間上的實際效益。以每立方米（CBM）計算的3D租金模式，能更精準反映自動化倉庫的儲存容量與成本結構。

研究顯示，即使表面2D租金較高，高樓底現代倉庫的3D單位成本往往更具競爭力。隨着自動化普及，3D租金概念料將逐步由「概念」轉化為「市場語言」。

綜合市場走勢與第一季數據可以看出，需求已逐步成形，下一步關鍵在制度設計。若要加快物流地產升級，政策層面的配合至關重要，包括：將多層倉庫斜道面積剔除出地價計算、放寬高樓底空間的「雙重計算」限制，及於新發展區容許低密度、貼近國際標準的物流設計。

在全球供應鏈高度競爭下，物流已不再只是配套產業，而是支撐金融、科技、貿易與消費的「基礎設施產業」。香港能否由量轉質，正取決於能否把這一輪結構性需求，轉化為長遠競爭優勢。

文章在2026年5月1日《經濟日報》刊登。