市場睿見 | 北都啟動　鐵皮倉用戶面對轉型關口

隨着香港特區政府全速推動北部都會區發展，這項被視為未來20年城市規劃重心的藍圖，正逐步由構思走向實踐。配合「南金融、北創科」的策略定位，北部都會區將成為國際創新科技中心的核心載體，而收地行動則成為這場城市轉型的第一步。

北部都會區發展與收地為首步

根據政府規劃，北部都會區涵蓋約3萬公頃土地，當中約1,500公頃為現時用作工業或物流用途的棕地。這些棕地多集中於元朗、天水圍、粉嶺及上水一帶，長年來支撐着本地物流、倉儲及中小型製造業的運作。根據世邦魏理仕（CBRE）研究報告指出，當中約65%的棕地需於未來10至15年內遷拆，為基建、住宅及創科設施騰出空間。這將釋放約3,100萬平方呎的工業物業需求，對本港工業地產市場構成深遠影響。

雖然政府已提出短期內提供替代用地，包括新界東北及洪水橋等地的工業用地，但供應仍然緊張，競爭激烈，令不少現有用戶面對搬遷壓力，尤其是依賴鐵皮倉作日常營運的中小企，更是首當其衝。

鐵皮倉使用者面對的搬遷挑戰

鐵皮倉雖屬臨時建築，但其實用性與成本效益一直深受物流業界青睞。這類設施的實用率高達90%以上，空間利用極致；車路直達貨倉、設有充足裝卸區（loading bays），高樓底設計亦方便儲存大型貨物，操作靈活度較傳統物流中心為高。此外，鐵皮倉租金相對低廉，對成本敏感的中小企而言，是維持競爭力的重要一環。許多企業更已根據鐵皮倉的空間特性，度身訂造適用於其業務的操作流程與設備，一旦搬遷，將面對重新投資與適應的成本。

然而，隨着收地行動展開，鐵皮倉用戶面對多重挑戰。即使搬往其他鐵皮倉，仍可能面對未來收地風險，缺乏長遠穩定性，難以作出中長期投資決策。現時市場上合適的物流中心供應有限，難以承接現有操作模式，尤其是對空間配置與交通配套有特定要求的企業。加上近年發生幾宗鐵皮倉火警事故，令部分用戶對其安全性產生疑慮，或轉向選擇更高規格的物流設施。搬遷過程中亦可能出現營運中斷、物流延誤等問題，對依賴即時配送的行業如電商、食品配送等尤為不利。

推動鐵皮倉用戶有序轉型

隨着北部都會區規劃逐步落實，鐵皮倉用戶的轉型已成不可逆轉的趨勢。大部分鐵皮倉使用者終將需要搬遷，並過渡至較為現代化的物流中心或工廈營運。政府與業界應共同推動有序過渡，減低搬遷對企業營運的衝擊，而當中關鍵在於市場能否及時提供具備操作條件、交通便利及成本可控的現代化物流設施。若能針對鐵皮倉用戶的實際需求，設計靈活空間配置、提供足夠裝卸設施及高樓底設計的新型物流中心，將有助吸納受影響企業，減低搬遷阻力，並加速整個行業升級轉型。

北部都會區的發展為香港帶來前所未有的城市更新契機，但同時亦考驗政府在規劃與執行上的協調能力。如何在推動創科發展的同時，照顧傳統產業的轉型需要，將成為未來政策成敗的關鍵。

文章原文刊登於2025年8月15日《香港經濟日報》。