市場睿見 | 億元豪宅印花稅上調：香港樓市盛況能否續寫？

財政司司長於2026年2月25日公佈財政預算案，其中最大焦點之一，是涉及高價值住宅物業的印花稅制度。由2月26日起，價值一億港元或以上的住宅物業，其從價印花稅率將由 4.25% 上調至 6.5%，換言之，一宗價值一億港元的物業或以上，印花稅將由 425 萬港元增至 650 萬港元。

豪宅交投活躍 為庫房增加稅收

這項政策調整正值香港豪宅市場迎來強勁復甦之際。受惠於持續的低息環境、股市回升，以及「資本投資者入境計劃」調整投資門檻後所帶動的新增資金，豪宅買賣在2025年出現明顯勢頭。 

根據土地註冊處的數據，2025 年錄得一億港元以上住宅成交 241 宗，較 2024 年的 128 宗大增 88.3%。其中一億至二億港元達171 宗，按年升約 114%，為五年新高；而二億至三億港元達51 宗，按年升約 96%。

整體而言，241 宗超級豪宅買賣只佔全年住宅成交量（70,549 宗）約 0.34%，但涉資總額高達 461.7 億元。以舊稅率計算，政府可收取約 19.62 億元印花稅；改為 6.5% 後，稅收將增至 30.01 億元，意味每年或多約 10 億元收入。

政策影響不容忽視

然而，部份地產業界對稅率上調時間存慮，成本上升仍可能造成豪宅物業流動性下降、抑制投資需求，以及削弱買家信心。

從供應角度看，超級豪宅市場本身仍極度緊絀。現時全港約 26,107 個待售二手住宅單位中，叫價逾一億元者僅 159 個，佔比約 0.6%。當中包括 81 間洋房及 78 個分層單位，叫價介乎 1.05 億至 7 億元，實用面積則由 1,254 至 8,380 平方呎。

值得留意的是，差餉物業估價署住宅樓價指數在 2026 年 1 月已升至 301.4 點，按月升 0.53%，為連升第八個月，累計反彈 5.2%，升至 18 個月高位。2025 年全年更已錄得 3.7% 升幅。自 2021 年 9 月高峰後的累積跌幅亦由逾三成收窄至約 24%，顯示市場正穩步修復。

至於此次調整對市場的整體影響，筆者認為，雖然新稅率提升至 6.5%，增加了超級豪宅買家的成本，但即使如此，與高峰時期的樓市辣招比較仍屬「低稅時代」，過往內地買家或公司買家需要支付高達 30% 稅項，如今已減負約八成。換言之，稅率調整只是在極低水平下作出微調。

考慮到整體市場的支持因素，包括宏觀經濟持續改善、聯儲局預期再度減息，加上市場成交量與買家情緒正在穩步改善，預計整體住宅市場的上升趨勢持續。綜合而言，新稅率主要影響超高價成交，但對整體住宅市場的實質影響將十分有限（0.3% 的交易量）。反而可能刺激部分買家將焦點轉向中小型單位，使市場結構更健康。整體住宅市場仍有望在 2026 年延續溫和向上走勢。

文章原文刊登於2026年3月19日《AM730》。