與2018年中國經濟的起伏脈絡相仿，辦公室租賃需求亦呈現前高後低的趨勢。TMT和共享辦公繼續擴張，但受下半年經濟增長減速和P2P在嚴監管、去槓桿下再次爆雷的影響，全年新增需求為537萬平方米，較去年下降12%。2019年，中國經濟增速將進一步放緩，中美貿易爭端前景未明也給企業在華業務決策增添了不確定性。有鑑於此，我們預測2019年全國17個城市辦公室新增需求總量將小幅下滑至約530萬平方米。

中美貿易爭端對辦公室租賃影響將更加清晰

美貿易爭端是2018年全球大事件之一。爆發至今，中美貿易爭端對國內製造和貿易領域的影響最為直接和重大，並已開始影響工業地產市場。在辦公室市場上，除廣州、寧波等地出現零星外貿公司縮減面積的個案外，貿易戰的影響迄今並無明確表現。

然而，貿易戰對市場預期的潛移默化或已開啟，且不容小覷。從2018年的淨去化量資料來看，經濟貿易依賴度更高的港口和沿海地區城市的辦公室新增需求出現較為明顯的滑坡，而內陸城市則表現相對平穩。這一差異可能與貿易戰不無關係。世邦魏理仕對各主要城市產業結構和辦公室租戶構成受貿易戰的影響程度進行分析，結果顯示貿易戰對辦公室存量需求的直接影響為10%左右，其中四個一線城市受到的影響較大。

圖表3: 辦公室市場淨去化量(4個季度移動平均)

注: 港口城市包括大連、天津、青島、上海、廣州、深圳; 沿海地區城市包括瀋陽、北京、無錫、南京、蘇州、杭州; 內陸城市包括武漢、長沙、成都、重慶。
數據來源: 世邦魏理仕研究部，2019年1月

科技企業高速擴張能否持續

2019年國內辦公室需求的另一重不確定性來自於前些年大熱的TMT行業。資誠會計師事務所最新《MoneyTree中國TMT報告》顯示，2018年上半年TMT行業風險投資總額為363億美元，為開始統計以來首次年增率下跌。從中長期來看，中國移動互聯網活躍用戶已突破11億，2018年新用戶增長僅為2,000萬。企業用人資料也反映出相似的趨勢。智聯招聘資料顯示，2018年以來，IT/互聯網行業招聘需求人數年增速明顯下滑，二季度和三季度連續出現負成長 。

圖表4：TMT風險投資金額與互聯網行業招聘需求人數

數據來源：資誠會計師事務所，智聯招聘，世邦魏理仕研究部，2019年1月

儘管我們認為2019年TMT租戶的辦公室需求增長將有所放緩，但同時看到仍有發展較為積極的面向。人工智慧、雲端運算、物聯網等子行業繼續高速發展，並通過與金融、製造、零售、醫療、教育、交通等各個經濟領域的融合創造出新的商業機會，尤其是企業端業務。

共享辦公進入下半場，能否成為大中型企業的房地產常規選項是未來發展關鍵

2018年共享辦公在國內主要城市繼續跑馬圈地。世邦魏理仕的研究資料顯示，2018年9個主要全國性共享辦公品牌在7個國內主要城市新增125個網點，新增工位數量超過10萬個，均較2017年有明顯增長。上海已成為亞太地區最大的共享辦公市場，共享辦公在辦公室面積中的佔比高達3.5%。

大舉擴張之際，共享辦公的行業集中度也不斷提高，併購整合頻繁出現。2018年，我們從公開資料獲取的共享辦公大型併購交易達6筆，而2017年僅為2筆。同時，資本投向也呈現向頭部企業集中的趨勢，2018年優客工廠、氪空間、夢想加等國內共享辦公規模排名前五的企業獲得投資接近95億元，在行業總計獲得投資額中佔比超過九成。

2019年，隨著行業整合繼續推進，預計共享辦公的擴張速度將略有放緩。根據我們的初步調研，主要共享辦公運營商2019年在國內六個一二線城市總體將保持積極擴張態勢，但在北京、上海這兩個共享辦公主要市場，四成左右的運營商表示2019年的佈點速度將有所放緩。此外，共享辦公運營商更多要求業主提供租金補貼和利潤分成的輕資產傾向也將拖慢其腳步。但與此同時，共享辦公在選址上更為青睞核心地段（81%）和辦公大樓（76%），因此對辦公室需求的影響並不會明顯弱化，而這一選址偏好也與共享辦公意圖吸引更多大中型企業租戶的發展策略契合。

圖表5：大中型企業租賃共享辦公的原因

數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月

世邦魏理仕對2018年大中型企業租賃共享辦公案例的分析顯示，TMT租戶對採用共享辦公的接納度最高，佔全部租賃交易的50%；而金融業單個租戶租用工位數最大。目前大部分大中型租戶（74%）對租賃共享辦公仍持短期態度，主要目的是兼顧業務發展和辦公地點的靈活性。2019年，由於經濟不確定性的上升，共享辦公反而為經營預期不明的企業業務單元提供了一種理想的解決方案。此外我們同樣看到，在20%的租賃案例中，大中型企業已經將共享辦公納入到其核心部門的企業房地產長期策略中。未來共享辦公能否成為大中型企業的常規房地產選項，如何妥善解決企業在資訊安全、企業文化完整性等方面的訴求將是關鍵所在。

進一步改革開放的積極因素將逐步顯現

2018年是改革開放40周年，中國對外開放的力度進一步加強。7月，2018年版《外商投資准入特別管理措施（負面清單）》實施，在金融、汽車、農業、礦產等多個領域推出22條開放措施。隨後，習近平在11月上海進博會的主旨演講時表示要放寬教育、醫療等領域的外資股比限制。

隨著證券、期貨和壽險行業外資股比提高至51%，以及後續進一步開放路線圖的公佈，相關領域的外商投資表現活躍。新能源汽車的股比限制完全取消則換來了特斯拉超級工廠在上海落地以及ＢＭＷ的增資擴股。

我們預計這些新增外商投資以及2019年更多此類案例的出現將成為今年辦公大樓外資租戶需求的新增長點。此外，國內金融政策體系的變革也將為辦公室市場需求帶來積極影響。銀保監會於12月初發佈《商業銀行理財子公司管理辦法》，隨後中國建設銀行和中國銀行的理財子公司同月獲批，另有24家銀行業已宣佈將成立理財子公司。國內商業銀行大舉進入資管業務雖然對現有的證券基金行業有一定程度的衝擊，但對辦公室需求而言無疑利大於弊，北京、上海、深圳等金融中心城市將獲益最多。

2019年新增供給增長近30%

按我們最近調研所得的項目交付時間表，2019年全國17個城市的辦公室新增供給預計將突破1,000萬平方米，年增率超過60%。上海新增供給持續破百萬平方米，京津和成渝的新增供給將大幅上升，廣州市場也將隨著琶洲樓宇的逐步落成而走出前3年持續的供給不足。2018年中國經濟減速影響下，辦公大樓交付延期比例超過30%；故此，我們調整2019年辦公室實際交付的新增供給面積預測至750萬平方米左右。

2019年供給量分佈的一大特點是：新增供給重回核心區。預計核心區新增面積佔比近55%。北京CBD、廣州珠江新城、深圳福田CBD等都將迎來優質辦公樓交付。由此來看，2019年對計畫在核心區位擴租和整合的租戶而言，是一個較佳的時間視窗。當然，這也將對新興區域的去化形成挑戰，尤其是部分二線城市中交通和商務配套欠成熟的區域。

新興區域的快速發展歷來離不開交通配套的支持。在對17個城市軌道交通建設情況進行整理後，我們認為右表中辦公室板塊的易達性在2018-2019年間將得到改善。

空置率均值愈20%

經濟增長放緩所導致的辦公室需求下滑與持續充沛的新供給疊加，預計至2019年末，17個城市平均空置率將突破20%，其中15個城市的空置率將較去年上升。天津因濱海新區大批樓宇預期交付空置率將迫近50%，而武漢、長沙、青島也將迎來歷史上的空置率峰值。廣州和南京兩個城市的空置率仍將保持在10%以下，瀋陽的邊際性改善將會繼續，而成都2019-2021新一輪的供給高峰來臨將令其空置率重回上升通道。

圖表6：中國17個城市辦公室空置率預測

數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月

大部分城市租金承壓

2019年各城市辦公室租金表現將繼續分化。

北京：CBD和麗澤諸多項目於2019年集中入市將拓寬租戶的選擇，市場空置率將略有上行並對現有老舊項目的租金形成一定壓力，預計租金增長將收斂至僅微幅上漲。

上海：去化仍是2019年上海市場的關鍵字。隨著新增供給分佈進一步向核心拓展區和新興商務區傾斜，北外灘、前灘、徐匯濱江、虹橋商務區等商圈將加速崛起，對優質租戶的競爭將是業主間的主題。新興區域的租金將面臨更直接的下行壓力。

深圳：前海等新興商圈供應將持續放量，但交通和配套不足令租戶仍偏好福田等CBD區域，尤其是金融租戶的升級需求將利好核心區A級辦公室需求。我們預計2019年深圳辦公室租金走勢將在核心與新興區域間出現分化。

廣州：2018年廣州辦公室租金上漲10.7%，領先全國。2019年較低的空置率將使廣州延續業主市場的態勢。而隨著新增供給不斷入市和琶洲等新區逐步成熟，辦公室租金增速將有所放緩。

圖表7：中國17個主要城市辦公室租金增長預測

數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月

二線城市：近30%的空置率意味著大部分二線城市供過於求的狀況並未得到改善，2019年二線城市辦公室平均租金預計將下跌超過1%。需求走弱及供給高峰使得華北和華中二線城市租金將基本呈現加速下跌走勢。經過2018年接近8%的增長，2019年成都的租金反彈動能將在供給高峰衝擊下大幅減弱。華東仍是二線城市表現最穩健的區域，南京將領漲全國二線城市，杭州、蘇州的租金也將小幅上漲。

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