2019年中美貿易爭端將持續影響大中華區的企業經營預期，新基礎設施建設加速城市群崛起並抵消部分下行風險。投資需求預計將保持穩定，而不同領域中新科技的運用將會孕育新的商業租賃需求，尤其是來自科技企業的需求。針對2019年大中華區房地產市場，世邦魏理仕研究部做出以下主要趨勢預測。
辦公室：
中美貿易戰前景未明使中國內地和香港辦公室租賃市場需求放緩，臺灣的租賃市場所受影響較少。2019年，在供應過剩與以貿易與製造業需求所驅動的城市中，辦公室租金增長將有所緩和。
零售物業：
線上與線下的融合將繼續推動內地零售需求的發展。由於財富效應逐步遞減，香港與臺灣的零售商將採取較為保守的擴張策略。預計大中華區大多數市場的零售租金將持平或略有增長。
工業物流：
土地和倉庫供應趨緊將推動粵港澳大灣區、長江三角洲和泛北京地區物流租金的穩定增長。中美貿易衝突和電商自建倉庫的陸續交付使用將增加倉庫租賃需求的不確定性。
投資市場：
預期內外資買家將繼續在中國尋求投資機會。自用型和長線投資型買家料將活躍於香港市場。臺灣市場將繼續由本地需求驅動，台企回歸將激發當地的工業土地和物業的投資。2019年，不斷累積的經濟風險將使資本價值更加理性，大中華區整體收益率預計將稍有上升。
獲取完整2019年亞太區房地產市場展望報告
經濟展望
逆風前行考驗經濟韌性
由於去槓桿化、供給面改革和中美貿易衝突，2018年中國經濟下行壓力顯現。2018年第四季度GDP增長率降至6.4%，是2009年第二季以來的最低增長率。
經濟展望
2018年，內部持續去槓桿、供給面改革與外部中美貿易摩擦快速升級相疊加，中國經濟下行壓力有所顯現。全年GDP增長6.6%，但年增率逐季下滑，第四季增速降為6.4%，創出2009年二季度以來的新低。12月經濟資料顯示，出口、製造業、消費、房地產投資和銷售增速繼續下滑。世邦魏理仕最新預測將2019年中國經濟增長下調至6.1%。
圖表1: 中國經濟增長預測
數據來源: 萬得資訊，世邦魏理仕研究部，2019年1月
12月初中美兩國領導人在阿根廷G20期間會晤後，中美貿易爭端迎來了90天的“休戰期”。美國暫緩對價值2,000億美元的中國進口產品施行25%的額外關稅（現行為10%額外關稅），中國則表示將從2019年1月1日起的3個月內暫停徵收對原產於美國的汽車和汽車零部件的加徵關稅，並恢復美國大豆進口。
儘管緩和跡象已經出現，但中美貿易爭端或者說競爭關係的長期性將成為2019年乃至此後影響中國經濟的重大不確定因素。2019年中美貿易最具可能性的走向有二：貿易摩擦繼續升級或者貿易更為平衡，而這兩種走向疊加2018年“搶出口”透支效應均意味著貿易順差減少後淨出口將拖累中國經濟增長。
貿易爭端下製造業亦面臨更嚴峻的宏觀環境。官方製造業PMI新出口訂單指數2018年6月以來持續處於榮枯線以下，11月廣交會上對美出口訂單金額驟減30%，規模以上工業企業利潤增速也已出現下跌態勢。2019年，受大宗商品價格下跌、國內外需求減弱影響，預計工業企業利潤增速將隨PPI一起繼續下行。製造業增長和投資的亮點仍將是代表供給側改革和產業轉型升級方向的資訊技術、生物、裝備製造等高科技製造業和戰略性新興產業。
圖表2: 製造業PMI，基礎設施建設與社會消費品零售總額
數據來源: 國家統計局，世邦魏理仕研究部，2019年1月
受經濟和收入預期變差、車輛購置稅優惠取消後汽車消費大幅下滑影響，2018年國內消費減速明顯。全年社會消費品零售總額增速為9.0%，較2017年下降1.2個百分點，為2000年以來最低值。2019年隨著個稅起徵點調高、個稅專項附加抵扣的利好效應逐步釋放，預計消費增速下滑趨緩並有望企穩，繼續擔綱經濟增長的主引擎。
12月的中央經濟工作會議對2019年的經濟下行壓力並不諱言，同時表示需要加強逆週期調節以穩定經濟總需求。2019年的財政政策將加力提效，預算赤字率預計將向3%靠攏，減稅規模在2018年1.3萬億的基礎上將進一步提升：個人所得稅專項附加抵扣的實施細則也已公佈且將於2019年開始執行，而增值稅稅率有望繼2018年5月後再次下調。
積極財政政策的另一個發力方向是基礎設施建設。受非標融資和政府隱性債務監管趨嚴的影響，2018年上半年基建投資增速持續下滑。下半年隨著基建補短板啟動，10月起基建投資增速出現復甦信號。中央經濟工作會議提出2019年要較大幅度增加地方政府專項債券規模，且新增地方債限額將提前至年初下達，預計2019年基建投資增速將溫和反彈托底經濟。投資重點除鄉村振興和粵港澳大灣區、長三角、京津冀為代表的區域一體化等傳統領域外，人工智慧、物聯網等新型基建投資的力度將加大。
2019年的貨幣政策將以穩增長為導向，鬆緊適度，保持流動性合理充裕。在穩金融大背景下，2019年不具備推出大水漫灌式的強刺激貨幣政策的可能性，預計M2和社會融資增速均較2018年溫和回升。改善貨幣政策向實體經濟、尤其是受貿易戰影響較大的民營經濟的傳導機制、實現結構性寬信用是關鍵所在。除繼續使用降准、中期借貸便利（MLF）和逆回購等數量型工具外，央行2019年降息或定向降息的可能性正在上升。12月19日央行創設定向中期借貸便利（TMLF），利率3.15%，較MLF優惠15個基點，申請條件為獲得資金後具備進一步增加小微企業、民營企業貸款的潛力的大型銀行。事實上，此舉已經可以被認作是針對民營企業的結構性寬鬆和降息。
2019年國內貨幣政策寬鬆的外部制約因素依然存在，但約束性開始逐漸減弱。12月20日美聯儲如期進行2018年內的第四次加息，將聯邦基金利率目標區間上調25個基點至2.25%-2.5%。同時美聯儲表示當前利率已抵達中性利率低端，點陣圖預示2019年將加息兩次，低於9月議息會議預期。美聯儲加息預期減弱意味著國內貨幣政策將獲得更大的騰挪空間。
當前中美經濟週期錯位和貨幣政策分化將對2019年人民幣匯率形成一定程度的貶值壓力，儘管近期人民幣1年期NDF隱含的貶值預期低於1%，但貿易戰導致的不確定性對貿易順差乃至經常帳戶順差的負面影響可能進一步拖累人民幣匯率走勢。貶值預期和順差減少對外匯儲備形成的威脅將令政府延續資本管制。
2019年房地產市場的政策定調有所放鬆，在堅持“房住不炒”定位的同時，強調因城施策和構建長效機制，意味著此輪調控的政策底部已經出現。近期少數城市已部分放鬆限售、限價、限購等調控措施，商業銀行房貸利率也有所下調。預計2019年庫存水準較高、財政壓力較大的三四線城市有進一步政策鬆綁的可能，但市場基本面的投資潛力欠缺以及舊城改造推進力度和規模縮小將抑制銷售提振的空間。鑒於開發商土地購置增速2018年三季度後逐漸趨緩，其延後效應預計將帶動2019年房地產開發投資增速下滑。鬆緊適度的貨幣政策和結構性寬信用背景下，2019年開發商的國內融資環境將較2018年有所改善，但幅度有限；銷售放緩和債務到期高峰雙重壓力下中小發展商的現金流仍面臨挑戰，行業合併收購將保持活躍。
2018年是中國改革開放40周年。2019年，改革開放將沿著產業升級、區域一體化、制度創新、行業開放等多個方向進一步深化：粵港澳大灣區規劃發佈、科創板設立、醫療和教育領域擴大開放等大事件都將為面臨內外挑戰的中國經濟帶來新的活力。
聯絡資料
謝晨
主管
中國區研究部
[email protected]
辦公室
中美貿易爭端影響持續
部分科技子行業的活躍需求和共享辦公的持續擴張，有望在2019年支撐辦公室租賃市場。
辦公室
與2018年中國經濟的起伏脈絡相仿，辦公室租賃需求亦呈現前高後低的趨勢。TMT和共享辦公繼續擴張，但受下半年經濟增長減速和P2P在嚴監管、去槓桿下再次爆雷的影響，全年新增需求為537萬平方米，較去年下降12%。2019年，中國經濟增速將進一步放緩，中美貿易爭端前景未明也給企業在華業務決策增添了不確定性。有鑑於此，我們預測2019年全國17個城市辦公室新增需求總量將小幅下滑至約530萬平方米。
中美貿易爭端對辦公室租賃影響將更加清晰
美貿易爭端是2018年全球大事件之一。爆發至今，中美貿易爭端對國內製造和貿易領域的影響最為直接和重大，並已開始影響工業地產市場。在辦公室市場上，除廣州、寧波等地出現零星外貿公司縮減面積的個案外，貿易戰的影響迄今並無明確表現。
然而，貿易戰對市場預期的潛移默化或已開啟，且不容小覷。從2018年的淨去化量資料來看，經濟貿易依賴度更高的港口和沿海地區城市的辦公室新增需求出現較為明顯的滑坡，而內陸城市則表現相對平穩。這一差異可能與貿易戰不無關係。世邦魏理仕對各主要城市產業結構和辦公室租戶構成受貿易戰的影響程度進行分析，結果顯示貿易戰對辦公室存量需求的直接影響為10%左右，其中四個一線城市受到的影響較大。
圖表3: 辦公室市場淨去化量(4個季度移動平均)
注: 港口城市包括大連、天津、青島、上海、廣州、深圳; 沿海地區城市包括瀋陽、北京、無錫、南京、蘇州、杭州; 內陸城市包括武漢、長沙、成都、重慶。
數據來源: 世邦魏理仕研究部，2019年1月
科技企業高速擴張能否持續
2019年國內辦公室需求的另一重不確定性來自於前些年大熱的TMT行業。資誠會計師事務所最新《MoneyTree中國TMT報告》顯示，2018年上半年TMT行業風險投資總額為363億美元，為開始統計以來首次年增率下跌。從中長期來看，中國移動互聯網活躍用戶已突破11億，2018年新用戶增長僅為2,000萬。企業用人資料也反映出相似的趨勢。智聯招聘資料顯示，2018年以來，IT/互聯網行業招聘需求人數年增速明顯下滑，二季度和三季度連續出現負成長 。
圖表4：TMT風險投資金額與互聯網行業招聘需求人數
數據來源：資誠會計師事務所，智聯招聘，世邦魏理仕研究部，2019年1月
儘管我們認為2019年TMT租戶的辦公室需求增長將有所放緩，但同時看到仍有發展較為積極的面向。人工智慧、雲端運算、物聯網等子行業繼續高速發展，並通過與金融、製造、零售、醫療、教育、交通等各個經濟領域的融合創造出新的商業機會，尤其是企業端業務。
共享辦公進入下半場，能否成為大中型企業的房地產常規選項是未來發展關鍵
2018年共享辦公在國內主要城市繼續跑馬圈地。世邦魏理仕的研究資料顯示，2018年9個主要全國性共享辦公品牌在7個國內主要城市新增125個網點，新增工位數量超過10萬個，均較2017年有明顯增長。上海已成為亞太地區最大的共享辦公市場，共享辦公在辦公室面積中的佔比高達3.5%。
大舉擴張之際，共享辦公的行業集中度也不斷提高，併購整合頻繁出現。2018年，我們從公開資料獲取的共享辦公大型併購交易達6筆，而2017年僅為2筆。同時，資本投向也呈現向頭部企業集中的趨勢，2018年優客工廠、氪空間、夢想加等國內共享辦公規模排名前五的企業獲得投資接近95億元，在行業總計獲得投資額中佔比超過九成。
2019年，隨著行業整合繼續推進，預計共享辦公的擴張速度將略有放緩。根據我們的初步調研，主要共享辦公運營商2019年在國內六個一二線城市總體將保持積極擴張態勢，但在北京、上海這兩個共享辦公主要市場，四成左右的運營商表示2019年的佈點速度將有所放緩。此外，共享辦公運營商更多要求業主提供租金補貼和利潤分成的輕資產傾向也將拖慢其腳步。但與此同時，共享辦公在選址上更為青睞核心地段（81%）和辦公大樓（76%），因此對辦公室需求的影響並不會明顯弱化，而這一選址偏好也與共享辦公意圖吸引更多大中型企業租戶的發展策略契合。
圖表5：大中型企業租賃共享辦公的原因
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
世邦魏理仕對2018年大中型企業租賃共享辦公案例的分析顯示，TMT租戶對採用共享辦公的接納度最高，佔全部租賃交易的50%；而金融業單個租戶租用工位數最大。目前大部分大中型租戶（74%）對租賃共享辦公仍持短期態度，主要目的是兼顧業務發展和辦公地點的靈活性。2019年，由於經濟不確定性的上升，共享辦公反而為經營預期不明的企業業務單元提供了一種理想的解決方案。此外我們同樣看到，在20%的租賃案例中，大中型企業已經將共享辦公納入到其核心部門的企業房地產長期策略中。未來共享辦公能否成為大中型企業的常規房地產選項，如何妥善解決企業在資訊安全、企業文化完整性等方面的訴求將是關鍵所在。
進一步改革開放的積極因素將逐步顯現
2018年是改革開放40周年，中國對外開放的力度進一步加強。7月，2018年版《外商投資准入特別管理措施（負面清單）》實施，在金融、汽車、農業、礦產等多個領域推出22條開放措施。隨後，習近平在11月上海進博會的主旨演講時表示要放寬教育、醫療等領域的外資股比限制。
隨著證券、期貨和壽險行業外資股比提高至51%，以及後續進一步開放路線圖的公佈，相關領域的外商投資表現活躍。新能源汽車的股比限制完全取消則換來了特斯拉超級工廠在上海落地以及ＢＭＷ的增資擴股。
我們預計這些新增外商投資以及2019年更多此類案例的出現將成為今年辦公大樓外資租戶需求的新增長點。此外，國內金融政策體系的變革也將為辦公室市場需求帶來積極影響。銀保監會於12月初發佈《商業銀行理財子公司管理辦法》，隨後中國建設銀行和中國銀行的理財子公司同月獲批，另有24家銀行業已宣佈將成立理財子公司。國內商業銀行大舉進入資管業務雖然對現有的證券基金行業有一定程度的衝擊，但對辦公室需求而言無疑利大於弊，北京、上海、深圳等金融中心城市將獲益最多。
2019年新增供給增長近30%
按我們最近調研所得的項目交付時間表，2019年全國17個城市的辦公室新增供給預計將突破1,000萬平方米，年增率超過60%。上海新增供給持續破百萬平方米，京津和成渝的新增供給將大幅上升，廣州市場也將隨著琶洲樓宇的逐步落成而走出前3年持續的供給不足。2018年中國經濟減速影響下，辦公大樓交付延期比例超過30%；故此，我們調整2019年辦公室實際交付的新增供給面積預測至750萬平方米左右。
2019年供給量分佈的一大特點是：新增供給重回核心區。預計核心區新增面積佔比近55%。北京CBD、廣州珠江新城、深圳福田CBD等都將迎來優質辦公樓交付。由此來看，2019年對計畫在核心區位擴租和整合的租戶而言，是一個較佳的時間視窗。當然，這也將對新興區域的去化形成挑戰，尤其是部分二線城市中交通和商務配套欠成熟的區域。
新興區域的快速發展歷來離不開交通配套的支持。在對17個城市軌道交通建設情況進行整理後，我們認為右表中辦公室板塊的易達性在2018-2019年間將得到改善。
空置率均值愈20%
經濟增長放緩所導致的辦公室需求下滑與持續充沛的新供給疊加，預計至2019年末，17個城市平均空置率將突破20%，其中15個城市的空置率將較去年上升。天津因濱海新區大批樓宇預期交付空置率將迫近50%，而武漢、長沙、青島也將迎來歷史上的空置率峰值。廣州和南京兩個城市的空置率仍將保持在10%以下，瀋陽的邊際性改善將會繼續，而成都2019-2021新一輪的供給高峰來臨將令其空置率重回上升通道。
圖表6：中國17個城市辦公室空置率預測
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
大部分城市租金承壓
2019年各城市辦公室租金表現將繼續分化。
北京：CBD和麗澤諸多項目於2019年集中入市將拓寬租戶的選擇，市場空置率將略有上行並對現有老舊項目的租金形成一定壓力，預計租金增長將收斂至僅微幅上漲。
上海：去化仍是2019年上海市場的關鍵字。隨著新增供給分佈進一步向核心拓展區和新興商務區傾斜，北外灘、前灘、徐匯濱江、虹橋商務區等商圈將加速崛起，對優質租戶的競爭將是業主間的主題。新興區域的租金將面臨更直接的下行壓力。
深圳：前海等新興商圈供應將持續放量，但交通和配套不足令租戶仍偏好福田等CBD區域，尤其是金融租戶的升級需求將利好核心區A級辦公室需求。我們預計2019年深圳辦公室租金走勢將在核心與新興區域間出現分化。
廣州：2018年廣州辦公室租金上漲10.7%，領先全國。2019年較低的空置率將使廣州延續業主市場的態勢。而隨著新增供給不斷入市和琶洲等新區逐步成熟，辦公室租金增速將有所放緩。
圖表7：中國17個主要城市辦公室租金增長預測
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
二線城市：近30%的空置率意味著大部分二線城市供過於求的狀況並未得到改善，2019年二線城市辦公室平均租金預計將下跌超過1%。需求走弱及供給高峰使得華北和華中二線城市租金將基本呈現加速下跌走勢。經過2018年接近8%的增長，2019年成都的租金反彈動能將在供給高峰衝擊下大幅減弱。華東仍是二線城市表現最穩健的區域，南京將領漲全國二線城市，杭州、蘇州的租金也將小幅上漲。
聯絡資料
黄蔚
董事總經理
世邦魏理仕大中華區顧問及交易服務部
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謝晨
主管
中國區研究部
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零售物業
融合與創新
新科技將進一步推動全通路零售的演進，2019年“融合”與“創新”將繼續引領中國零售物業市場。
零售物業
2018年，中美貿易摩擦不斷升級，外部不確定性明顯上升。在此背景下，國內消費對整體中國經濟的拉動作用進一步提升。2018年社會消費品零售總額達38萬億元，同比增長9.0%。最終消費支出對GDP的貢獻率達78%，較2017年大幅度提升19.2個百分點。展望2019年，借助內需彈性來穩定經濟和削減外部衝擊仍是主基調，政府陸續公布的個稅改革措施將進一步提振消費市場，國內消費預計將保持9%左右的增速。
純線上紅利觸頂，電商全面進駐線下
在歷經數年的高速增長後，網購市場進入飽和期，網購使用者規模增速的持續放緩使得電商的人口紅利正在消失，2018年網購用戶增速約為6.8%，2019年預計將進一步減緩。使用者增量失速直接影響了線上流量和交易規模。網上零售額亦在增速放緩的通道內。
與此同時，電商的成本正在快速上升。相關統計顯示，2016/17年主流電商的獲客成本較2014/15增長近10倍，獲取新客的成本高於300元/人。銷售和運營成本的高企正在不斷擠壓電商的利潤空間，電商步入實體商業以尋求更廣闊的消費市場成為共識。
圖表8：中國網路購物交易金額和增速
數據來源：國家統計局、電子商務研究中心、世邦魏理仕研究部，2019年1月
電商加速佈局線下
業態上看，電商生鮮超市加速擴張，城市下沉趨勢明顯，店面新科技不斷反覆運算。新增店面數量從2017年44家增至2018年137家 ，一線市場仍然是此類業者的戰略重點，全年新開59家。二線、三線及以下市場店面數量亦在快速上升，且新店佔比自2017年39%、7%分別上升至2018年44%、13%。與此同時，店面透過不斷引入新科技來吸引客流並優化運營。
圖表9：電商生鮮超市新開門店數量
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
獲利能力上，電商生鮮超市因整合線上、線下雙渠道銷售而錄得可觀的業績。我們瞭解到，一些電商生鮮超市的成熟門店坪效可以達到傳統超市的5倍左右。
銷售業績好、吸客能力強，並推行酷炫的零售新科技使得此類業者在商場走俏，2018年超過七成的店面於購物中心或百貨內開業，並在改造項目中受到業主青睞。我們預計，2019年電商生鮮超市將保持較強的擴張意願，加之業主對其普遍持歡迎態度，新店開設速度將保持或略快於2018年，且入駐優質項目的店面數量還將進一步增加。
創投基金繼續助推實體商業
線上上向線下融合的浪潮中，創投基金持續發揮強大的助推力。世邦魏理仕在連續兩年追蹤文娛和消費領域的風險投資案例後發現，儘管2018年投融交易總筆數（219筆）較2017年（287筆）下滑約23%，但C輪及以上的投資案例數比上一年翻了一番，且涉及開設實體店的交易筆數由2017年的87筆上升至2018年的93筆。融投資金的到位將無庸置疑地繼續推進“網紅”品牌、互聯網品牌開店的進程。
圖表10：文娛和消費領域創投基金投資案例
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
從業種上看，以咖啡茶飲為主的餐飲品牌依然是最為熱門的投資項目，在資金充足的前提下，網紅茶飲品牌加快拓店速度，並覆蓋至更多的城市。2018年，喜茶和奈雪的茶分別完成B輪和A+融資，前者2018年新店數量同比增加近30%，並由2017年覆蓋13個城市擴充至2018年的17城；而奈雪的茶同年新店數量較2017年增加2.2倍，由原先的9城拓展至25城。在城市層面，杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、長沙、西安為品牌在一線城市外的重點拓展區域，而寧波、無錫、天津、瀋陽、福州、珠海、廈門、鄭州等地亦在2018年迎來品牌首店。我們預期，2019年更多的新增門店將聚焦此類二三線城市。與此同時，資金還支持了品牌持續豐富店面類型和單品研發。
全通路零售催生餐飲業新模式
體驗的本質，讓外送回歸實體商業。近年來，中國整體餐飲市場保持較為穩健的增速，而餐飲外送服務發展迅速，顯著快於整體餐飲業，外送佔整體餐飲收入的比重亦在逐年提升。隨著外送業務的不斷擴張，一些外送平臺和由外送起家的餐飲品牌開始尋求線下的發展機遇，從外賣到內用，從效率到服務，逐步升級品牌。
我們看到，智慧餐飲服務商“美味不用等”在上海日月光廣場開出全國首家不設廚房的“共用餐廳”，餐廳面積400平方米，消費者可在餐廳內透過“美味不用等”APP訂購商場內近10家餐廳的餐品。該“共用餐廳”計畫開設更多店點，主要選址國內各大城市的核心商圈。
圖表11：整體餐飲收入和外送收入增速
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
而傳統實體餐飲店也在全通路的進程中不斷發展智慧門店。截至2022年，麥當勞還將新增2,000家門市，智慧化的麥當勞2.0未來餐廳覆蓋率將達90%，有75%的門市提供外送服務。更多傳統餐飲品牌亦在挖掘“門市+外送”的新零售模式，西貝蓧面村、海底撈火鍋、望湘園等均推出外送服務。門市加上外送的業務使得原本餐廳的營收增加，坪效增長。但是，外送服務的增長將從一定程度上影響內用的出餐效率和店內客戶體驗。因此，如何均衡配置資源、優化供應鏈是此類商戶亟須關注的課題。同時，全通路餐飲也將重新定義品牌選址的要求，與目標消費群的物理距離將納入考慮因素，租賃面積也將因消費者的聚集度而更具彈性。
供給：新商場品質和招商看好，現有商場壓力增大
2019年，中國17個主要城市預計將迎來760萬平方米的新增供給，略高於2018年，考慮到商場延期開業的現象時有發生，實際開業面積預估將與2018年持平。從新商場品質來看，經驗開發商運營面積近60%，略優於2018年的57%。而2018年新項目平均開業率達85.6%，在租賃需求更多元化的前提下，2019年新項目開業率預計將持平或略優於2018年。
圖表12：中國零售物業市場供需情況
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
然而，優質新商場的吸附力對商圈內的老舊物業持續施壓，2018年，17個主要城市錄得新歇業零售面積逾70萬平方米，另有多家商場空置面積大幅提升，後續不排除關店的可能。但值得看好的是，前期進行關店調整的項目陸續入市，錄得滿租或接近滿租開業，且租戶品質提升明顯，市場反應良好，比如上海世茂購物中心、長風大悅城、新天地廣場、北京房山天街等。
租金：走勢穩定，但增速依然乏力
2019年，因老商圈持續低迷和供給過剩壓力，青島和重慶的購物中心首層租金仍處於走跌趨勢，其餘城市租金均保持3%以內的緩速成長或持平狀態，儘管租金下跌的城市僅佔2席，但整體來看，租金仍將維持小幅上漲趨勢。
圖表13：中國17個主要城市購物中心首層租金增長預測
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
運營經驗對購物中心租金收入提升的作用明顯。根據世邦魏理仕的統計，2018年上半年，主要上市購物中心開發商（經驗開發商）在可比專案上繼續保持兩位數的租金收入增長（14.3%），其中一線、二線和三線城市商場的租金收入增長分別為11.5%、14.9%和13.9%。
聯絡資料
黄蔚
董事總經理
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胡樂毅
副董事
中國區研究部
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工業物流
供給分化加劇
供給失衡和需求的不確定性將導致2019年市場表現的兩極分化。
工業物流
二線城市供給小幅回升，西部城市供給壓力重現
2018年主要城市優質倉儲的新增供給和淨去化量分別為約375萬平方米和430萬平方米，供不應求使主要城市平均空置率從2017年的12.6%降至2018年的9.0%，為2019年優質倉儲市場的走勢奠定了良好的基礎。
圖表14：2019年主要城市優質倉儲新增供給
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
2019年全國優質倉儲新增供給預計將超過2018年達到430萬平方米。供給量主要來自於華西，重慶、成都二城的新增供給將佔總量的39%；其他華東和華南城市供給量將繼續下降，未來可出租面積仍然有限。
二線城市物流用地供給短暫回升，一線城市用地政策持續緊縮
一二線城市優質倉儲未來新增供給的分化趨勢與物業用地供給情況不無關係。資料統計顯示，2018年青島、重慶、成都和南京等二線城市明顯增加。相比之下，一線城市的物流供地持續緊縮，且對物流用地的利用要求日漸嚴格。如北京對物流用地的租戶行業和最低納稅額提出了嚴格的規定，上海及周邊部分二線城市也開始對物流項目實施了最低納稅金額門檻。嚴格的產業和稅收要求抬高了租戶的門檻，並延長了物流專案的前期招租過程。
智慧倉儲關注度持續提升
智能倉儲是我們持續關注的發展趨勢之一。為改善配送效率、提高客戶體驗，一直以來電商都是智慧倉儲的宣導者，但對物流地產開發商來說，智慧倉儲建設的高成本和高風險往往成為其投資決策時的阻力。
近期我們看到在提高物流用地利用率的驅動下，電商以外的物流用戶也開始關注智慧倉儲。由於政府對於物流用地稅收要求逐步提高，智慧倉儲的建設能使運營效率提高2-3倍，可以幫助用戶增加收入以達到稅收標準。同時智慧倉儲所涉及的智慧產業、自動化、AI等概念也成為倉儲開發商和用戶獲得政府資源的橋樑。上述有利因素正驅動物流開發商和租戶共同投入到智慧倉儲的建設中。
需求增長面臨不確定性
電商、第三方物流和製造業是中國優質倉儲市場的三大主要需求。相較往年，2019年這三大物流市場需求將面臨更多的不確定因素。
消費增速的減緩使電商的業務擴張速度有所放緩。2018年社會消費品零售總額和實物商品網上零售額增速開始出現下降趨勢，全年增速分別為9%和25%，為三年最低。
中國物流與採購聯合會資料顯示，近年來電商物流總業務量增長也逐年放緩。由於中國優質倉儲市場近十年的快速發展很大程度受益於線上零售迅速擴大所帶來的電商和協力廠商物流倉儲需求，電商需求增速放緩則意味著倉儲需求的增速也將有所收縮。
圖表15：電商物流總業務量增長率
數據來源：中國物流與採購聯合會，世邦魏理仕研究部，2019年1月
2018年中美貿易戰對沿海城市經濟和製造業供應鏈帶來了一些負面的影響，2019年貿易戰的走勢及其對第三方物流行業、製造業物流需求的影響仍值得繼續關注。
自建倉庫分流租賃需求
作為優質倉庫租賃市場的需求主力，電商企業自給自足、從政府購地自建倉儲設施的歷史已超過十年，據統計，2009年至今六家大型電商在全國範圍內獲取的物流用地可供建造的倉儲面積超過4000萬平方米。而今電商自建倉儲對物流倉儲租賃市場的影響已經逐步顯現，2018年我們在多個城市記錄到電商租戶從租賃倉儲中退租搬遷至自建倉儲的案例。
在滿足自用需求之外若自建倉儲仍有空餘面積，電商企業也會將其投入到租賃市場，從租戶轉變為物流地產開發行業的競爭者。未來兩年電商自建倉儲對租賃需求的影響還將延續，在世邦魏理仕所關注的16個主要城市中，六家大型電商的自建倉庫交付面積預計將達到380萬平方米左右，主要集中在成都、杭州、武漢、青島等城市。
圖表16：主要城市優質倉儲租賃市場供應與電商自建倉庫供給 （2019-2020）
數據來源：中指數據，世邦魏理仕研究部，2019年1月
基礎設施改善催生區域級物流樞紐
基礎設施建設加速推進。2018年10月國務院印發《關於保持基礎設施領域補短板力度的指導意見》，要求進一步完善基礎設施建設，並分近期、中期、長期三類儲備基礎設施改善重大項目，因此未來交通基礎設施建設的覆蓋範圍將更廣，建造速度也將更快。
對京津冀 、長三角和大灣區三個城市群而言，基礎設施建設短缺的改善將加速其一體化，使城市群內的次增長極城市持續受益，並催生輻射城市群的區域級物流樞紐城市。長三角區域中南京和南通的物流倉儲市場將加速發展。除了本地龐大的需求和對江蘇南部的輻射優勢之外，南京江北新區的開發將使南京的物流輻射擴展至江蘇北部地方。在完善南通通往江蘇南部的交通通道之後，除了對江蘇北部的物流輻射，蘇錫常滬也將囊括在南通的輻射範圍之內。由於這些城市的土地供給相對充足，我們也看到許多開發商活躍在當地的土地市場。
同樣，港珠澳大橋、虎門二橋、深中通道的陸續竣工將進一步提升大灣區兩岸的通行能力並推動珠江西岸相對欠發達區域的經濟發展，加上廣州、深圳兩個增長極城市物流需求外溢的推動，預計珠江西岸的中山翠亨新區、珠海洪灣港區和江門鶴山將形成新的物流樞紐。
圖表17：2017年-2018年主要電商拿地可建面積前十城市
| 城市 | 可建面積（平方米） |
| 長沙 | 1,142,938 |
| 成都 | 974,186 |
| 石家莊 | 700,000 |
| 杭州 | 687,778 |
| 合肥 | 637,926 |
| 鄭州 | 627,508 |
| 河源 | 603,973 |
| 南通 | 528,297 |
| 南昌 | 504,229 |
| 貴陽 | 469,464 |
數據來源：中指數據，公開資料整理，世邦魏理仕研究部整理，2019年1月
除了基礎設施之外，我們在去年的展望報告中提出中西部物流樞紐加速崛起的中長期趨勢，2019年這依然是物流倉儲市場的關注重點之一。2018年上半年社會消費品零售增速排名前十省份中，八個為中西部省份，增速全部在11%以上。2017-2018年間主要電商企業的拿地佈局可以從另一面印證中西部樞紐城市不斷增長的物流需求，長沙、成都、合肥、鄭州、南昌、貴陽均在前十之列。
中西部和華北二線城市租金增長承壓
2019年物流市場需求所面臨的不確定性和電商自建倉庫的影響將為部分城市租金增長帶來壓力。大連、青島、重慶、武漢等需求較弱或供應量較大的城市，租金將持平或向下調整。但一線城市及華東二線城市由於供給短缺，對需求不確定性風險的抵抗能力較高，因而仍可期待租金維持穩定的增長。
圖表18：中國16個主要城市物流設施租金增長預測
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
聯絡資料
羅瑾
執行董事
世邦魏理仕中国区顾问及交易服务 − 工業及物流部
[email protected]
夏侯蓓華
副董事
中國區研究部
[email protected]
投資市場
中國大宗商業地產投資金額再創新高
2019年，伴隨著融資環境的改善，內資與外資投資者都將繼續尋求合適的投資機會。
投資市場
2018年，中國大宗商業地產投資金額再創新高，達到2,517億元，同比小幅上漲4%。在國內資本受到去槓桿影響陷入低潮之時，這一成績的取得殊為不易。開發商並購交易增加啟動了大宗物業投資市場買賣兩端，而持長期樂觀態度的海外投資者在市場價格向理性回歸之時積極出手是交易量能夠更上一層樓重要原因。
2019年，中美貿易戰前景未明以及美聯儲持續升息是否會對投資者的決策形成影響？市場交易活躍度和資產價格趨勢如何？投資機會有哪些？以下是我們對2019年大宗物業投資市場的分析預測和投資建議。
圖表19：中國大宗商業地產交易金額與增速
注：僅包括成交金額達1,000萬美元以上的房地產大宗交易，不含土地和住宅交易。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
國內貨幣環境改善，可投資資產充裕，市場交易料將持續活躍
在2018年連續四次定向降准之後，2019年開年第一周央行即宣佈1月兩次全面降准共計1個百分點，再次確認貨幣政策保持穩健取向的同時，流動性管理目標已轉向合理充裕。儘管社融資料仍在下行，但M2資料已逐步企穩，貨幣供給持續改善後的信用擴張有望在2019年體現。我們認為國內房地產融資環境總體將較2018年有所改善，但改善幅度受制於政府對資金流向房地產行業的管控程度。
2018年全年資金價格呈倒V型走勢，與我們2018年初的預測一致。流動性持續改善推動十年期國債到期收益率在2018年一季度接近4%後不斷下降，年底收於3.2%左右。12月央行行長易綱講話中表示，2019年貨幣政策在兼顧外部因素的同時，要以內部均衡為主。中國央行在2019年跟隨美聯儲升息的可能相當小，國債收益率具備進一步降低的空間。
圖表20：10年期國債收益率、大型存款類金融機構存款準備金率與中長期貸款利率
注：大型存款類金融機構存款準備金率，更新至2019年1月
數據來源：萬得資訊，世邦魏理仕研究部，2019年1月
我們判斷2019年，國內機構資本的房地產配置需求將有所增加。流動性改善將逐步傳導至國內房地產基金的募投資活動，這一趨勢可能在2019年下半年變得更為清晰。債券收益率持續低位則將推動保險機構對房地產等另類資產的投資需求。
2018年外資在國內大宗商業地產的投資總額為780億人民幣，同比增長超過60%。從近期外資地產基金募集資金的情況來看，其活躍的投資需求將在2019年延續。根據世邦魏理仕研究部統計，2018年以亞太區為投資目的地區域的房地產基金募資大幅增長，僅前三季就達近200億美元，同比20增長116%；2019-2023年間，將有620億美元地產基金進入亞太房地產市場，其中超過350億美元瞄準中國市場，且聚焦於增值型和機會型物業。
圖表21：投資於亞太區的房地產基金募集規模及同比增長
數據來源：Preqin，INREV/ANREV，世邦魏理仕研究部，2019年1月
另一方面，資產端的供給也將較為充裕。2015-2017年期間是國內房地產基金投資的上一輪高峰，累計收購金額達1,017億元；若以3年左右為投資期限，2019-2020年期間將是相應的投資到期處置視窗。
此外，鑒於房住不炒基調下2019年住宅銷售增長大概率持續低迷，而當前國內發展商負債率處於80%左右的歷史高位，2019年發展商仍有降槓桿輕資產的需求。
2019年主要城市各類物業租金收益率預測：國內資金供給和定價對資產價格形成一定支撐
2019年，受經濟下行預期和資金供給改善的交叉影響，我們對國內商業地產的租金收益率走勢預測如下：
辦公室市場上，租賃需求和租金增長動能減弱將對收益率形成向上牽引，尤其是在供給過剩嚴重的二線城市。但二線市場可投資優質資產規模較小將使租金收益率回升空間控制在25-50個基點之間。一線城市的租金收益率將基本平穩運行。深圳和上海的市場空置率相對較高，或令辦公室資產價格在上半年具備一定議價空間，但流動性改善和大灣區概念發酵的利多傳導至投資需求，預計下半年資產價格即回復堅挺。
零售物業投資2018年以來明顯復甦。2019年，核心區位內運營不佳、具備改造價值的零售物業以及城市週邊消費人群眾多的區域型購物中心將持續受到資金青睞。一線城市的零售物業租金收益率將保持平穩，成都等零售面向好、具有成長潛力的市場的收益率有小幅壓縮的可能。
2019年，租金穩定增長、投資需求旺盛的倉儲物流設施的報酬率將進一步小幅下降。一線城市收益率將迫近5%，其中供給極度短缺的北京物流市場的收益率甚至將降至5%以下；主要二線城市的收益率也將有25個基點的下跌空間。
圖表22：2019年主要城市各類物業租金收益率預測
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
2019年投資建議
辦公室：
2019年建議繼續優先關注一線城市增值型投資機會，尤其是區位良好但大樓品質具提升空間的項目以及所屬板塊價值處於快速上升通道的優質物業（推薦板塊請參見世邦魏理仕於2018年8月發佈的研究報告《無界》）。此外，南京、杭州等租賃市場基本面穩健的二線城市物業也值得關注。
零售物業：
共用辦公、長租公寓等新熱點業態的高速發展使位於核心商圈及其邊緣的老舊中小型零售物業迎來改造和價值重估的重大機遇。此外，處於零售物業供給面改善階段的新興區域的購物中心也將是不錯的投資選項。
工業物流：
除可售資產稀缺的一線城市外，建議關注都市圈內基建提升利多的二三線城市機會，特別是2018-2020年間京津冀和大灣區內高速路網與橋樑集中交付將令石家莊、保定、中山、珠海等城市的物流設施更具投資價值。我們建議投資者應密切關注電商自建倉庫這一趨勢，在更謹慎對待電商自建項目密集的市場之外，通過平臺或者專案投資的方式與電商合作是值得考慮的投資思路。
除了上述主要的投資領域，美元升息升值加上開發商面臨債務到期高峰，離岸債權投資也是2019年一個不錯的投資機會。此外，我們建議投資者關注長期趨勢下的投資機會，比如醫療養老地產、長租公寓、資料中心等。
海外投資：政策管控力度不變，資產出售繼續活躍
受資本管制措施影響，2018年上半年中國資本海外房地產投資僅為52.6億美元，為近五年的最低值，且同比大幅下滑80%。其中，對美投資下降超過九成，而對亞洲房地產的投資則保持平穩。2018年，中國投資者出售海外地產項目的步伐有所加快，僅上半年，資產出售交易金額較2017年同期增長超過100%。一方面很多前期投資的獲利頗豐，已經到了退出階段；另一方面，部分中資企業需要及時處置一些境外資產用以緩解其所面臨的債務困境。
2019年，考慮到人民幣貶值預期和貿易順差縮小對外匯儲備的影響，以及中美貨幣政策分歧可能給國內金融體系帶來不確定性，我們預計政府放開資本出境管控的可能性很低，海外房地產對於國內資本而言仍將屬於被限制的敏感類行業。
有鑒於此，我們認為2019年中資出境的房地產投資將繼續受到抑制。自用以及物流、工業園區、醫療養老等和產業相關的投資相對具有較高的操作靈活度。另外，中資企業使用境外資金投資將是資本的主要來源。亞洲市場將繼續成為中資出境的首要目的地，而中美關係、美國經濟和地產週期將繼續影響中資對美的房地產投資。平臺型的合作和投資近來受到更多中國投資者的青睞。
聯絡資料
李凌
总裁
中国区
[email protected]
錢琦琦
助理經理
中國區研究部
[email protected]
經濟展望
不確定性阻礙經濟增長
一方面，裁員壓力與按揭成本的不斷增加對本地消費造成了影響，但另一方面，在新上市規例、旅遊業造好、粵港澳大灣區長足發展的前提下，香港經濟也將獲得一定支持。
經濟展望
GDP增長放緩
承接著2017年的強勁增長，2018年前三季度香港GDP增長達3.7%。但在中美貿易戰的影響下，第三季度增長開始明顯放緩，單季GDP增長僅2.9%。 與此同時，香港2018年1-9月的累積貿易額同比上升10%至8,430億，創歷史新高。政府預測2018年香港GDP增長將由2017年的3.8%下降至3.2%。
圖表23：香港GDP增長(%)
數據來源：香港政府統計局，2019年1月
股票及房價下跌
財富效應已在香港支撐投資市場多年，但該現象在2018年的下半年出現逆轉。恆生指數全年高低波幅達8, 900點， 是全球金融危機后該指數在2009年反彈以來，最為波動的一年。 2018年9月，銀行決定提高最優借款利率12.5-25.0個基點至5.125%-5.5%，這是自2006年以來的首次加息。住宅市場受其影響，房價在7月觸及歷史高位后開始下滑，7月至11月房價累積下跌7.2%。
圖表24：香港商業銀行利率 (%)
數據來源：香港金融管理局，世邦魏理仕研究部，2019年1月
零售業銷貨額強勁
2018年前三季度季的零售業銷貨額同比增長達11%，是自2013年以來的最高值。增長主要是由歷史新高的訪港旅客人數及穩定的本地消費所驅動。雖然經濟存在不確定性， 但香港失業率已跌至2.8%，創二十年來新低 。
經濟增長取決於貿易摩擦進程
中國和美國是香港兩大貿易伙伴，根據現有美國和中國的加征關稅清單，受影響的香港轉口貨物價值約為700億港元（約90億美元）。雖然這僅是香港2017年整體貿易額的0.9%，但貿易摩擦對香港經濟產生的連鎖反應卻可能超乎預期。 貿易及物流業是香港四大支柱行業之一，行業內的就業人口及香港總就業人口的16%。倘若貿易戰持續發酵，市民失業恐慌或持續升溫，也將會削弱消費者信心，並對投資市場構成負面影響。
加息影響消費意欲
儘管美國預計在2019年會再度加息，但香港會否跟隨其加息腳步仍屬未知之數。倘若香港隨之加息，將會增加家庭的經濟負擔，消費者將會減少非生活必需品的購物支出。
新股市場上市減慢
雖然香港在2018年修訂了上市規定，並在2018年重奪全球新股上市集資額的首位，但受2019年的全球股市潛在波的影響，香港新股上市集資活預計動也將放緩。銀行及相關的專業服務類企業的經營環境也可能面臨嚴峻挑戰。
新基建帶動旅遊業
伴隨高鐵和港珠澳大橋相繼開通，2018年第四季度度，訪港旅客數明顯增長。基建設施日益改善將鞏固了香港作為大灣區內重要節點城市的引導地位，世邦魏理仕預計訪港旅客增加的趨勢有望在2019年持續。 但另一方面，由於內地遊客佔訪港旅客的80% ，若人民幣持續貶值，將令中國遊客消費減弱， 對本地零售市場的負面影響不容忽視 。
大灣區概念吸引投資
大灣區預期將在未來數年進入高速發展，並最終有望成為未來全球最大的灣區經濟體。 中央政府為了推動大灣區發展，政策利好與推動將促使國內外資金持續流向該區域， 香港經濟將得以受惠。 作為大灣區內中發展最成熟的金融市場， 香港將繼續吸引國內及國外的公司設立辦公場所。2018年， 529間境外公司在香港成立新地區總部、地區辦事處或當地辦事處， 數字是自2004年以來最高。在大灣區的帶動下，這個趨勢有望持續。
聯絡資料
陳錦平
主管
香港、台灣及中國華南區研究部
[email protected]
陳潔瑩
副董事
香港研究部
[email protected]
辦公室
寫字樓租金觸頂
預計今年將出現兩極局面，核心商務區的租金下調，但非核心地區的租金將繼續增長。
辦公室
新增供應釋放市場需求
2018年，香港寫字樓市場需求強勁，全年淨吸納量錄得 300 萬平方英尺，為自2010 年以來最高值。大量甲級寫字樓新增供應釋放了租戶積存已久的擴租、整合與升級搬遷的需求。 2018 年新增供應共錄得 200 萬平方英尺，雖然均位於非核心區，但出租率已達到 81%，當中至少 60 萬平方英尺來自於核心區的搬遷需求。
圖表25： 甲級寫字樓供應
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
靈活辦公空間繼續擴張
2018年，包括共享辦公、商務中心在內的靈活辦公空間持續擴張，甲級寫字樓中靈活辦公空間總存量由 87 萬平方英尺擴張至110萬平方英尺。其中，九龍區的最受靈活辦公空間運營商的青睞，同比增長 53% 。在大型營運商持續擴張布點的同時，年內也錄得多個新晉品牌亦進駐香港寫字樓市場。
中資企業租賃需求減弱
2018 年，中資公司仍然是香港核心地區租賃市場主要的需求來源，共佔全年新增需求的 24%。但來自於資金外流管控及因貿易戰掀起的經濟不確定的影響已經逐步影響寫字樓租賃市場需求，2018 下半年中資公司需求有所下滑，隻能增租賃需求貢獻下降至 39%。
所有區域市場租金均上漲
雖然 2018年的租金同比增長6.7%，大幅高於2017年的3.1%，但租金漲幅均都集中於2018上半年。低空置率繼續推核心商務區的租金增長，中環、尖沙咀及灣仔/銅鑼灣的租金分別同比上升 7.1%，9.3% 及 8.9%。遷離核心區的需求促使港島東及九龍東的租金向上調，分別同比上升 11.0% 及 6.7%。
中資公司需求轉弱
在中美貿易摩擦的影響下，世邦魏理仕預計中資企業的租賃需求將會在2019年上半年持續下滑。資金外流管控及人民幣貶值預期將進一步削弱中資機構負擔高租金的能力，因此大部分中資企業在甲級寫字樓的擴張需求將有所減弱。若中美貿易爭端持續趨緊，也將促使一些經營不善的公司收縮甚至倒閉。預期業主會基於租務穩定性為由，對中資企業租賃辦公空間的態度轉趨審慎。
企業繼續遷離核心區
在全球經濟不穩定的因素下，成本控制將繼續成為跨國公司中租賃決策中的主要考量。在過去十二至十八個月中，不同行業都有數宗遷離核心區的大型個案，這將驅使更多企業重新評估其租賃核心商務區寫字樓的必要性。2019年七個甲級寫字樓項目預計落成，將為市場帶來共計240萬平方英尺的新增供應，當中八成位於非核心區，這將繼續催化遷離核心區的趨勢。
靈活辦公空間擴張將放緩
2019年，靈活辦公空間的擴張將有所放緩，原因在於營運商的合作模式逐步向要求業主採用營利分紅及資本補貼的方面發展。但基於目前甲級寫字樓空置率處於低位，業主對於此種合作模式意願較弱。因此，2019 年靈活辦公空間將活躍於非甲級寫字樓，同時提升現有布點的入駐率。
租金走勢預期兩極化
中美貿易糾紛所帶來的影響很大機會將在 2019年上半年維持，對物流及貿易行業的影響亦隨之增加。儘管該行業於甲級寫字樓中的租賃面積僅佔 16%，但若其行業前景遇上下行跡象，這將會為寫字樓需求帶來負面影響。
高增值服務行業如銀行與金融、法律及其他專業服務行業的辦公需求亦可能因股市不穩及資產價格下跌而受到沖擊。因此此類該行業的租戶不會承擔比現時巔峰更高的租金成本。
世邦魏理仕預期核心商務區的寫字樓租金2019年將持平。但若市場情緒轉弱，企業有可能開始收縮，將為市場釋放更多可租賃面積。雖然目前寫字樓市場整體空置率仍處於較低水平，但企業租賃需求的不確定性將增大業主租賃壓力，因此核心商務區租金水平將會下降 0% 至 5% 。
相反，非核心區租金的預期向好，來自於核心區域的搬遷需求將進一步降低其空置率水平。預計業主將保持其目前較高的租金預期。隨著新落成而優質寫字樓逐漸交付，非核心區的平均租金將持續攀升。預計2019年，非核心區域寫字樓租金漲幅將上升 0% 至 5% 。
圖表26: 甲級寫字樓租金走勢
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
聯絡資料
韋奧拿
執行董事
世邦魏理仕香港顧問及交易服務部
[email protected]
伍銘洸
高級經理
香港研究部
[email protected]
梁啟康
高級分析師
香港研究部
[email protected]
零售物業
零售消費情緒好轉
中美貿易持續爭端和就業市場的憂慮令零售商對擴張計劃持較保守態度。
零售物業
訪港旅客持續增長
2018年1-11月累積零售業總銷貨價值的上升9.7%，較2017年全年增幅上升2.2個百分點。隨著廣深港高速鐵路和港珠澳大橋正式通車, 2018全年訪港遊客人數有望打破2014年的紀錄，儘然過夜旅客的人均消費仍低於2014年的高位。
零售業總銷貨價值持續增加
2018年前11個月，與旅遊業相關的手表及珠寶等奢侈品的銷售額同比增長16.2％，同期包括藥品化妝品及電子產品在內的非奢侈品銷售亦表現良好，同比分別增長 16.3％和10.3％。餐飲業運營持續走好，2018年前三季度的餐飲收入同比增長錄7.4％，是自2008年以來最理想的表現。
圖表27: 私人消費開支，零售銷售及食肆總收益同比增長
數據來源：香港政府統計處，世邦魏理仕研究部，2019年1月
核心區街舖租金終錄正增長
改善中的零售業及增強的消費情緒，都令街舖租金在2018年終錄正增長，全年租金錄小幅上漲0.2%，這是繼連續四年下跌后的首次增長。另外, 購物中心租金水平2018全年大致持平 。
消費情緒減弱
2018年本地零售消費信心保持穩健，但預計2019年的低基數效應會續漸減弱，意味著零售銷售增長勢頭將有所消退。 此外, 因應近來股市波動，住宅價格下跌和潛在加息影響下，市場情緒尤其是對非日用品商品上會漸趨謹慎。預計2019年消費者對餐飲、日用品和醫療保健產品的需求仍將推動零售租賃市場的發展。
旅遊業前景好轉
廣深港高速鐵路和港珠澳大橋相繼正式通車。兩項新基建項目預計能帶動入境旅客人數持續增加，並促進香港旅遊市場的中期增長。在可預見的未來, 手表和珠寶、化妝品和醫療保健等與旅遊業相關的商品的租賃需求將保持樂觀。
零售商持更開放心態
儘管旅遊業增長情況較為樂觀，全球經濟不確定性卻可能會影響就業信心，並令零售商對擴張計劃持謹慎樂觀態度。對於部分試水市場反應的零售商而言，期間限定店/快閃店仍然是一個他們在簽長租約之前的合理選擇。同時, 預計零售商會運用零售新科技節省成本和採集零售大數據。全渠道零售和電子支付亦預計將在未來被更廣泛地使用。
更多業主將大面積店鋪劃分成小單位放租
隨著快時尚營運商專注開發其在線零售平台, 其位於黃金地段的大型旗艦店的租賃需求亦有所減弱。因此，預計將有更多業主把大型零售店舖細分為較小單位, 以便提高商舖出租率。
租賃成交繼續集中於核心區
預計2019年將有約250萬平方英尺的商業樓面在香港落成，當中約70％位於四大核心區, 其中包括尖沙咀兩焦點項目: K11 Musea 和 H Zentre。預計2019年零售租賃交易將繼續集中於這些核心的傳統零售區域市場。
業主在租賃談判間將亦會持較開放態度
因應零售商對2019年零售市場持謹慎樂觀態度，預計業主今年在租賃談判期間接受程度會較高，租賃條款將更加靈活。租金增長將主要通過增值策略來實現， 但在整體經濟環境未明朗前，市場仍趨於謹慎 。世邦魏理仕研究預測，2019年街舖和購物中心租金將大致持平。
圖表28: 街道商店租金增長（核心購物區;每年及累計）
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
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温運强
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世邦魏理仕香港顧問及交易服務 − 商舖部
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伍銘洸
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梁雋邦
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工業物流
租賃需求強勁
中美貿易磨擦及相關的不確定性預期將對本地物流市場構成負面影響。
工業物流
2018年出口增長強勁
雖受貿易戰影響，2018前11個月香港商品出口到亞洲、北美和西歐國家的出口量分別按年增長 8.1% 、9.2%和 8.6%。同時，香港商品總出入口貨值錄得七年以來最快增速，按年增長8.7%。
高價值品帶動租賃活動
2018年前11個月，香港集裝箱吞吐量同比下跌5.4%，而空運貨物吞吐量則同比上升2.6%。這足以印証電子商貿日益重要，而且相關物流服務亦將迎合包括電子產品和醫藥保健產品在內的高價值和附有時效性商品的增長需求而有所提升。此類高價值項目佔2018年整體租賃活動接近一半。
物流項目用途變更持續
2018年內，有4幢貨倉，達75萬平方英尺面積進行重建或改裝成商業、住宅和數據中心項目。這促使物流商搬遷需求增加，使得供求失衡。 2018年貨倉空置率更由2017年5.2%下降至1.9%。強勁的需求及有限的可租用空間使物流租金於2018年上升2.8%，四年來最快增長。
圖表29: 貨倉空置率
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
貿易戰影響仍未浮現
美國與中國貿易沖突仍處於膠著狀態，但物流需求暫未受到明顯影響。但情況一旦惡化將會使美國向所有中國進口商品征收關稅，將有相當於8.5%的香港整體商品出口會受到直接影響，而貨倉租賃活動亦將有機會受到牽連。
美國重新審視香港地位
美國國會及行政部門中國問題委員會最近提出重新評估香港在香港關系法之下獲得有別於中國的特別關稅地位。此法例讓香港可以進口美國的敏感科技，所以一旦失去相關特權，這將大大打擊香港作為區域物流樞紐地位。而事實上，高科技產品出口亦佔香港出口達六成。
大灣區帶來新機遇
最近通車的港珠澳大橋和即將開通的蓮塘/香園圍口岸將令香港與大灣區城市進一步整合，大大減低主要工業區與邊境的通達時間。同時，這也將進一步強化香港作為大灣區內主要物流中心的地位，並持續為香港工業地產帶來穩定的需求。
空置率維持低位
未來五年，將有5百萬平方英尺貨倉樓面面積改裝或重建成住宅或商業用途。與此同時，因走向5G年代，科技產業將會加大對數據中心需求。由於絕大部份數據中心多選擇在合適的工業大廈運作，數據中心增長亦會同時帶動工廈的市場需求。因此，活化工廈政策將迫使租戶搬離工廈的現象將在2019年表現得更加明顯。即使整體物業投資市場放緩，但對改裝或重建工廈項目的影響甚微，這意味著一些目標工廈營運的租客將面對租約不穩定的風險。未來一年，在缺乏新供應的情況下，貨倉空置率將維持低企。
強勁需求帶動租金上升
雖然環球消費趨弱，包括保健護理產品和食物雜貨在內的需求將維持堅韌。此外，據Euromonitor International預計，亞太區及本地電子商貿將在未來五年繼續保持雙位數的年增長，這將持續推動來自第三方物流商的租賃需求。在2019年，穩定的需求及低空置環境預期將帶動貨倉租金有最多5%的升幅 。
圖表30: 貨倉租金
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
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黎尚文
資深董事
世邦魏理仕香港顧問及交易服務 − 工業及物流部
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梁啟康
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投資市場
市場氣氛趨保守
中美貿易磨擦及進一步加息令投資者在2019年採取謹慎的策略。
投資市場
投資活動冷卻
2018年上半年商業房地產投資總額(成交金額達1,000萬美元以上，不包括土地買賣和關連交易) 錄得紀錄以來第二高的半年投資額，達958億港元。然而，地緣政治緊張使2018年下半年投資氣氛明顯轉差，隻錄得458億港元，僅為上半年的一半。
圖表31:商業物業總投資額
*成交金額達1,000萬美元以上，不包括土地買賣和關連交易。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
負利差窒礙投資活動
寫字樓買賣仍然是投資者主要焦點，錄得771億港元投資總額，佔整體55%。寫字樓投資活動由14宗整幢物業成交帶動，達486億港元。另外，分散業權物業投資量受到利息上升令物業投資進入負利差環境影響。寫字樓價格2018年按年上升13.4%，而回報率則下降了14個百分點。
圖表32:資產價格指數
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年1月
中國投資者變得保守
2018年中國資金佔香港整體商業房地產交易達21%，略高於2015-2017的平均值。然而，此比率卻在2018年按季不斷下降，由 2018第一季度的28%跌至2018第四季度的5%。這主要受到中美貿易沖突及資本管制影響，導致部份中國買家須選擇與本地買家合資。
市場流動性收窄
歐洲中央銀行正准備於今年結束量化寬鬆政策，而隨著通漲率達到目標水平，日本銀行亦有機會追隨相同貨幣政策。因此，流動性縮減將限制購買力。同時香港貨幣供應M2增長減漫，由美國進行第一次量化寬鬆(QE1)到第三次量化寬鬆(QE3)期間的10.5%按年復合增幅率跌至最近2018年10-11月合計的按年增長2.2%，也比2015年第四季度到2016年第三季度市場放緩時段更慢。流動性減少最終會反映到利息負擔以及為投資回報率帶來上升壓力。可是部份機構投資者於2018年已籌集資金，這確保了市場資金池仍然充裕。
2019年，包括環球經濟放緩、美國利率上升及房地產租金步入上升周期末段的各項不確定性因素，將有機會令投資者投資意向減弱。因此，儘管中美貿易談判結果趨好將有可能帶動投資量急劇提升，但世邦魏理仕預計香港地區的商業房地產投資額將於2019年有所降，尤其在上半年會表現得更加明顯。
非核心區需求增加
雖然核心區寫字樓租金受到中資公司租賃放緩而受壓，但非核心區租金有望受到去中心化需求支持。而且，過去三年，非核心區寫字樓價格升幅一直落后核心區的表現達17百份點。世邦魏理仕預計過去壓仰的投資需求將會流入非核心區。同時，包括交通接駁提升、即將開通的沙中線由大圍到紅磡段和中環灣仔繞道都將推動非核心區的投資額穩步上升。受核心區租金調整和回報率上升預期的影響，2019年整體寫字樓價格預測會有輕微下降達5% 。
社區型購物中心受惠
基於社區型零售項目於經濟環境下行中仍能保持韌性，零售物業投資將會集中此一版塊。增值型投資策略仍繼續受歡迎，但當本地消費受到來自資產價格調整和股票市場波動帶來的負財富效應影響，此策略亦有機會失去一定吸引力。一些發展商可能考慮放售非核心資產讓資金回籠，而個人投資者或房地產基金則會借著此機會進行收購。 2019年零售物業價格預期平穩 。
工廈活化政策回歸
香港政府最近宣布重啟活化工廈措施及鼓勵1987年以前落成的工業大廈重建。這將導致更多以重建為目標的整幢物業成交或資產包交易。數據中心、實驗室等需求逐步上漲也將都會帶動相關工廈投資。因此，2019年工廈物業價格將會有機會錄得約5%增長。
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郭富禮
區域董事總經理
世邦魏理仕大灣區及香港
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梁啟康
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經濟展望
台商鮭魚返鄉將推升經濟成長
在境內外需求穩定擴張的支撐下，2019年台灣經濟將持續復甦。
經濟展望
回顧2018年台灣經濟表現，2018年整體經濟溫和成長，實質GDP成長率達2.66%，成長動能主要受惠於外需穩定，使得全年出口貿易較上年成長6.2%。於此同時，因2017年比較基數相對較低，加上營建業者投資增加，2018年固定投資年成長達3.2%。
據主計總處薪資統計結果顯示，2018年前10個月平均每人每月總薪資年增率達4.08％，薪資實質成長促使台灣消費者更願意增加消費支出。 然而，全球和台灣股市的波動程度大，台灣加權股價指數在2018全年下跌9.2％，削弱了消費者信心並抵銷部分的財富效果，惟民間消費於2018年仍有2.2％的實質成長。
圖表33：GDP成長率及需求組成
資料來源：牛津經濟研究院，2018年第四季度
據英國牛津經濟研究院（Oxford Economics）預測，在境內外需求穩定擴張的支撐下，2019年台灣GDP成長率將達2.1％。出口部分， 由於全球經濟成長速度放緩，將使2019年出口總額成長趨緩，年增率預估為1.96％。 另一方面，雖然美中貿易爭端產生的不確定性將阻礙全球經濟成長，進而抑制台灣出口需求，但是部分製造業者在短期內有望受益於美中貿易衝突帶來的轉單效益。此外，越來越多在大陸設廠生產的台灣製造業者，計畫將產線重新移回台灣，以避免節節升高的懲罰性關稅。近幾個月以來，已有部分廠商著眼於未來擴張需求，陸續購入工業地產。
台灣政府積極推動前瞻基礎建設計畫，積極投入基礎建設投資，計畫在2019至2020年間投入新台幣2,275億元，其中18.6%的預算將用於全台大眾運輸系統的興建與優化，預估將促使2019年政府支出大幅成長11.0%。在政府大力推動基礎建設的興建之下，預期未來台灣各主要城市，如台北、桃園和高雄等，將具備更完善的捷運路網，而有效提升交通便利性，可望吸引本土及國際開發商或投資人尋求運輸節點周邊的投資機會。
2019年民間消費年增率有望達2.5%，主要係台灣經濟情勢穩定以及就業情況良好。勞動市場方面，2018年11月台灣失業率降為3.70%；據勞動部最新人力需求調查顯示，五分之一的雇主有意於近期內增加員工人數，預計中短期內台灣失業率將維持在低點。此外，自2019年1月起，每月基本工資上調5.0%，達新台幣23,100元。在薪資調高的利多帶動下，未來一年台灣消費者的消費意願將可望增強，進而促使更多零售業者開設新店點。
圖表34：勞動市場走勢
資料來源：牛津經濟研究院，2018年第四季度
儘管2018年美國聯準會四度調升利率，台灣央行自2016年7月以來即維持其政策利率不變，以適度寬鬆貨幣政策支撐經濟成長。展望未來，由於台灣通貨膨脹溫和，且經濟成長速度放緩，預料央行在中長期內升息的可能性低。因此，在低利環境延續的情況下，有利於本土企業購買自用型商用不動產。住宅市場方面，因大多數自住型買方仍抱持觀望態度，住宅市場將持續經歷價格修正。
圖表35：重貼現率
資料來源：中央銀行，2018年第四季度
台灣地方首長選舉甫於2018年11月落幕，選舉結果顯示選民對於執政黨的施政結果並不滿意，特別是當前的經濟情勢及中央政府的部分施政。因此，預料新就任的縣市首長將採取更積極的策略，吸引更多來自私部門的投資，帶動地方經濟復甦。
為振興台北市西區的發展，台北市政府預計推出多個大型開發案。當中最受矚目者為台北車站特定專用區雙子星C1D1開發案，2018年底公開招標時共吸引兩家廠商投標，最終評選結果由香港商南海發展有限公司及馬來西亞商馬頓有限公司合組之團隊，獲選為最優申請人，預計將於2019年3月前與市政府完成投資契約簽訂。
此外，台北市政府預計在信義基隆區推出兩筆大型開發案，可望吸引包含本土保險公司在內的多家業者投標。其中，世貿三館地上權招標案將受到高度矚目。世貿三館位在信義基隆區的核心地區，坐落土地面積廣達4,860坪。考量市中心內可開發素地稀少以及辦公室市場需求強勁，境內外投資人將對此展現高度投資興趣。
聯絡資料
李嘉玶
副董事
台灣研究部
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黃方欣
分析師
台灣研究部
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辦公室
共享辦公空間可望增加
企業增聘員工的需求維持正向，為辦公室市場帶來穩定的租賃活動。
辦公室
租賃需求維持穩健
2018全年台北A辦市場淨去化量達34,386坪，創下自2006年以來最高水準，主要係本土及外國企業選擇遷往新落成大樓所致。租賃活動主要來自升級需求，尤以專業服務業及TMT產業的需求最為旺盛。
2018全年台北市場共有三棟A辦大樓落成，總計為市場新增53,265坪的樓地板面積。因此，儘管去化水準表現強勁，2018年第四季度A辦平均空置率仍自2017年底的9.59%上升至12.0%。
圖表36：A辦市場新增供給、淨去化量與空置率
資料來源：世邦魏理仕研究部，2018年第四季度
供給驅動的搬遷活動將持續
受惠於2018年落成的三棟A辦大樓，為市場注入2004年以來最大量的新供給，長期以來大型連續面積供給欠缺的情況稍微獲得舒緩。因此，多個大型租戶，特別是跨國企業，基於辦公空間擴張或整合的考量，選擇遷往新大樓內大面積單位，帶動新大樓去化表現優於預期。據世邦魏理仕觀察，2018年底台北A辦大樓中，具備800坪以上連續面積的大樓僅剩五棟，且78%的A辦大樓空置率低於10%。部分A辦大樓雖因大型租戶基於升級需求而產生大面積的出空單位，然而這些空置面積炙手可熱，陸續收到多家B辦租戶的詢問。
新供給帶動租金成長
2018年台北A辦平均租金為新台幣2,705元/坪，年增率達2.53%，部分原因來自新落成大樓的租金水準高於市場平均行情。另一方面，面對租賃需求暢旺，信義基隆區的A辦房東對租金態度轉趨堅定，帶動2018年信義基隆區A辦平均租金年增2.56%，達到新台幣3,075元/坪。
圖表37：A辦租金變化
資料來源：世邦魏理仕研究部，2018年第四季度
租賃熱度可望延續
2019年台灣經濟可望延續復甦態勢，惟成長步伐略為放緩。根據2018年第四季勞動部的人力調查結果顯示，五分之一的雇主有意於近期內增加雇員人數，以達成更高的生產需求，預期未來就業市場將維持穩定態勢。台北辦公室租賃市場方面，來自科技業的跨國企業為了容納因業務自然增長所增加的員工，將持續展現穩定的搬遷及擴張需求。世邦魏理仕認為，隨著數個租戶陸續遷入2018年落成的新大樓，將帶動2019上半年淨去化量表現強勁；考量2019年未有新的A辦大樓完工，A辦平均空置率預料將在2019年底下降3.6個百分點，來到8.3%。
圖表38：有意增聘員工的雇主比例
資料來源：勞動部，2018年第四季度
大面積單位的選擇有限
世邦魏理仕預期，有鑑於過去一年台北租賃市場需求旺盛，部分主要商圈的房東將嘗試在續約時提高租金；因此，2019年台北A辦平均租金可望年增1.5%，成長動能部分來自於市中心內缺乏大型連續面積。對此，建議有搬遷需求的租戶提前規劃租賃策略，以確保適合的辦公空間。
升級需求將是關鍵趨勢
由於台北市中心優質商辦供給缺乏，使得少數租戶選擇遷往非核心地區，2019年非核心地區可望出現零星的租賃活動。儘管來自金融業及科技業的多家跨國公司基於節省成本的考量，對於遷往非核心地區抱持高度興趣，惟該地區偏低的空置率將阻礙企業搬遷。值得注意的是，在非核心地區內目前興建中的商辦大樓，已收到多組來自市中心租戶的詢問，顯示非核心地區實惠的租金水準，對租戶仍具相當吸引力。
共享辦公室積極進軍台北
近年來多家國際共享辦公室業者已在亞洲主要城市積極擴張版圖，惟共享辦公室在台北的發展仍相對有限。截至2018年底，僅有三家國際共享辦公室業者於台北開設據點，然近幾季國際共享辦公室業者對於進軍台北市場的興趣高漲，持續尋求適當的地點設立新據點。世邦魏理仕預期，2019年共享辦公室業者將崛起，成為台北辦公室租賃市場的需求主力。
近期生效的國際財務報告準則（IFRS）第16號，將助長共享辦公室的擴張。由於該準則已消除資產負債表外的報告，並要求承租戶將資產負債表上的大多數租賃契約認列為負債；惟短於12個月的租賃契約，可認列為費用。世邦魏理仕預期此一準則將鼓勵更多租戶簽訂短期租賃契約，並增加如共享辦公空間等靈活空間的使用比例。
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陳頌民
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李嘉玶
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台灣研究部
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黃方欣
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零售物業
市場氛圍審慎樂觀
零售業者對展店計畫抱持保守態度，且僅願支付合乎市場行情的租金水準。
零售物業
零售業營業額維持正向成長
2018年1至11月台灣零售業營業額成長3.27%，主要來自綜合零售業強勁的銷售表現。百貨公司及購物商場推出一系列促銷活動，帶動銷售營業額年成長1.79%。而排除汽機車與燃料零售業的銷售額後，核心零售營業額同樣年增3.01%，顯示在經濟穩健復甦的情況下，越來越多的消費者願意增加消費支出。值得注意的是，隨著電子商務發展更加蓬勃，帶動2018年前11個月無店面零售業營業額年增率達6.55%。
來台旅客人數增加
2018年前11個月，外國來台旅客人數達994萬人次，較上年同期增加3.26%，並在12月初迎來該年第1,000萬名的國際旅客，卸下連續四年外國旅客來台突破千萬的里程碑。觀察來台旅客組成，來自東南亞的旅客人數成長顯著，年增率達14.86%；反觀，兩岸關係不確定升高及台灣地方首長選舉，使得中國來台旅客人數成長持平。受惠於整體觀光市場持續成長，2018年1至11月紀念品店及免稅店營業額年成長達5.03%。
圖表39：來台國際旅客人次及年增率
資料來源：交通部觀光局，世邦魏理仕研究部，2018年第四季度
觀光新政可望持續吸引國際旅客來台
為了開拓國際旅客的客源市場，台灣政府持續推動多元化政策，2019年來台旅客人次可望見到更快速的成長。主要的新措施包括給予俄羅斯旅客14天的免簽待遇，以及調降中國旅客申請來台旅遊的應備存款條件，以提升旅客來台的旅遊意願。另一方面，為了增進外國旅客消費時的便利性及刺激旅客的購物支出，財政部將自2019年元旦起放寬現場小額退稅的消費金額上限至新台幣48,000元。依照現行規定，外籍旅客單日於同一免稅特約店家的消費金額低於新台幣24,000元，便可直接申請現場小額退稅。上述新措施預料將增加外國旅客消費誘因，本土零售業者可望因此受惠。
零售營業額將穩定成長
除了成長動能穩健的觀光市場，台灣整體零售業的表現也可望在新的一年內持續改善；2019全年零售業營業額年增率預測達2.8%，主要受惠於台灣勞動市場條件改善，包括基本工資上調5%以及中短期內穩定的人力需求等。然而，股票市場的變動性可能繼續抵消部分財富效果。
圖表40：零售業營業額及個人可支配所得年增率
資料來源：牛津經濟研究院，2018年第四季度
世邦魏理仕預期，2019年多數零售業者將維持審慎樂觀的展店態度。觀察2018全年，部分主要商圈的空置情況有所改善，主要係房東的開價租金釋出更多彈性，試圖提升沿街店面的進駐率，以致2018年台北主要商圈沿街店面租金微幅下跌0.8%。展望來年，零售業者對展店計畫持續抱持保守態度，且對租金敏感度高，僅願支付合乎市場行情的租金價格，因此預料2019年台北沿街店面租金將微幅上升0.4個百分點。
圖表41：沿街店面租金年增率
資料來源：世邦魏理仕研究部，2018年第四季度
餐飲業者需求強烈
餐飲業方面，在台灣民眾外食風潮持續下，2018年前11個月創下穩定的銷售表現，營業額年增率達4.35%。世邦魏理仕認為，以日本餐飲品牌為首，以及本土餐飲集團持續推出新品牌，以迎合台灣消費者多變的口味，2019年有望見到境內外餐飲品牌持續拓點。除此之外，百貨商場經營者將持續調整租戶組合，尤其是增加商場內餐飲的比例，以提高來客數。
體驗式零售掀起風潮
由於運動健身風氣日漸盛行，運動品牌業者可望持續拓展銷售據點，成為零售租賃市場的主力，惟歷經過去幾年的快速擴張後，2019年運動休閒品牌業者展店的步伐將明顯放緩。另一方面，部分化妝品及保養品牌則將活躍於零售市場，以提供更完善的諮詢服務及寬敞的體驗空間，然而租金行情仍是主要的考量因素。面對電子商務平台普及程度越來越高，快時尚集團可望推出新品牌的同時，也將持續專注於改善網路商店系統。
由於台灣消費者對精品需求逐步回溫，再加上中國來台觀光人數穩定，帶動2018年1至11月間珠寶鐘錶零售業營業額回升，年增率達3.44%。世邦魏理仕預期2019年精品業者，特別是輕奢品牌，將逐漸展開拓點計畫，選址上則以主要商圈的百貨商場櫃位為首選。
展望2019年，娛樂取向及體驗式零售業者將逐漸崛起，成為零售市場新的需求來源。對於百貨商場及購物中心的經營者而言，體驗式零售將有助於吸引更多來客數，並創造與同業間的差異性。
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陳頌民
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投資市場
工業地產需求升高
政府加強對閒置工業土地的管理，加上中國台商回流，工業地產需求升高。
投資市場
穩健的投資需求
綜觀2018全年，台灣整體商用不動產投資金額年增率43.8%，總額達新台幣1,074.5億元，寫下近四年來的新高。其中，尤以本土企業最為積極，佔總成交金額的52%。多家大型製造商積極購入廠房及廠辦，推升工業不動產投資總額達新台幣584.9億元，較前年成長88.4%。辦公室投資市場方面，受惠於台北市中心內多筆優質商辦大樓釋出，辦公室成交總額較去年成長一倍，達新台幣250.7億元。
圖表42：不動產投資金額
資料來源：世邦魏理仕研究部，2018年第四季度
資產價值微降
由於2018上半年投資市場較為沉寂，促使部分賣方下修開價，以加速交易速度，導致資產價格較2017年下半年微跌0.4%。而據世邦魏理仕觀察，2018下半年越來越多賣方採取較為彈性的價格態度，使得資產價格持續微幅下降。另一方面，租金在穩健的租賃需求支撐下，使得2018下半年收益率略有回升。
土地市場需求強勁
儘管2018年台灣住宅市場銷售表現持續低迷，本土建商趁勢加快土地儲備的腳步，帶動整體土地市場交易量年增50.6%，達新台幣1,555億元。世邦魏理仕預期，隨著越來越多的賣方採取較為實際的價格態度，2019年本土建商將持續在各主要城市購地。
低利環境帶動自用需求
2018全年台灣中央銀行維持政策利率不變。著眼於2019年GDP成長速度將趨緩，央行升息的可能性低。預期政策利率不變下，有利於自用型買方持續購入商用不動產，且低利環境有利商用不動產投資活動，惟買家對於不動產價格及區位的敏感度仍高。
圖表43：2018年商用不動產投資人類型
資料來源：世邦魏理仕研究部，2018年第四季度
保險公司將專注於本土不動產
考量台灣保險公司對核心不動產投資要求的收益率高，預料2019年保險公司將維持保守態度，僅考量報酬率較高的物件。然而，由於可投資的優質物件持續稀缺，將阻礙投資活動的進行。世邦魏理仕預期，保險公司除了持續關注具穩定租金收入的優質辦公室及廠辦大樓外，亦可望將投入主要城市的大型開發案件，以獲取較高利潤。海外投資方面，節節升高的投資風險，以及來自各國投資人之間的競爭激烈，台灣大型保險公司對海外不動產投資的興趣較為有限。
資產價格回升力度小
2019年不動產投資市場預料將持續以自用型買方為主，此類買方普遍對價格敏感程度高，較不願追高價格，辦公室價格預計將較前一年度微幅下跌5個百分點。因此，世邦魏理仕預期，在穩健的租賃需求支撐下，2019全年收益率可望上升12個基點至2.68%。
零售商場方面，由於無店面零售業者持續搶佔市場，使得百貨商場經營面臨相當大的挑戰。然而，台灣大多數百貨商場經營者財務壓力小，且業者出售商場的意願低，預料2019年零售商場交易有限。優質零售商場收益率可望於2019年小幅上升至3.20%。
圖表44：收益率走勢
資料來源：世邦魏理仕研究部，2018年第四季度
旅館投資維持低點
由於目前台灣旅館市場競爭十分激烈，將拖累2019年旅館交易量，惟部分大型機構投資人可望基於多樣化投資組合的考量，陸續布局旅館市場。
工業市場更加活絡
為回應工商業反映工業用地缺乏的困境，經濟部工業局於2018年9月底公告轄下工業區內閒置土地清單，面積達214.4公頃。此344筆土地因廠商取得所有權後逾三年未建廠使用，而遭主管機關公告列冊。若經限期改善、處以罰鍰及協商未果者，將以市價為底價，透過公開強制拍賣釋出土地。世邦魏理仕預期，部分閒置工業土地的廠商因無利用土地的意願，有意於將處分閒置土地列為優先選項，因此工業土地的供給可望增加。
台商回流潮成為新需求
美中貿易紛爭帶來高度不確定性，導致部份生產基地位在大陸的台灣廠商，有意將產線移回台灣，以避免遭加徵懲罰性關稅。台灣政府對此於2019年起，展開為期三年的「歡迎台商回台投資行動方案」，加速大陸台商回台發展。該行動方案將整合提供土地、人力、稅務、水電及資金等資源，具體措施包括符合資格的廠商將享有進駐經濟部開發工業區前二年免租金之優惠。因此，世邦魏理仕預期，在中國台商返台設廠需求強勁的支撐下，中短期內工業用地及工業地產的需求將穩健增加。
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