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各行業對寫字樓需求均下跌 預計需求增長溫和 香港甲級寫字樓市場出現歷史上最長及最深的下行週期

世邦魏理仕發表《演化.蛻變 - 香港寫字樓市場三年論 2022》研究報告

2022 年 09 月 14 日

傳媒聯絡

黎坤瑜

經理, 市場及傳訊部, 香港

  的照片 cora-lai

香港,2022年 9 月 14 日 ─  在過去三年,香港受到疫情及環球地緣政治緊張局勢影響。根據世邦魏理仕最新研究報告《演化.蛻變 - 香港寫字樓市場三年論 2022》,本地各行各業對甲級寫字樓市場的需求疲弱,但一旦旅遊限制解除,跨國公司和中資公司將推動需求,預期寫字樓需求增長溫和。

2019-2022 年回顧:香港甲級寫字樓市場出現歷史上最長及最深的下行週期,空置率創新高

自2019年年中,企業縮減辦公室規模逐漸成為一大趨勢,香港甲級寫字樓市場總租用面積大幅減少,空置率創新高,出現歷史上最長及最深的下行週期。

2019年3月至2022年3月期間,很多行業減少租用寫字樓,其中甲級寫字樓租用面積減少230萬平方呎,跌至7,300萬平方呎。按平方呎計算,物流與貿易業、專業服務(法律除外)以及銀行和金融業的總租用面積的跌幅最大。按百分比計算,物流與貿易業及專業服務(法律除外)業的總租用面積縮減幅度最大,分別下降11.8%和14.4%;而銀行和金融業的總租用面積僅減少了2.8%。

報告顯示,截至2022年3月的三年內,香港共有948間企業(或佔所有甲級寫字樓租戶的9.5%)縮減租用甲級寫字樓空間,令空置率上升。甲級寫字樓空置率於 2022 年 3 月創新高,達到 960 萬平方呎,並在 2022 年 8 月進一步上升至 1,130 萬平方呎。

不斷下跌的租金、持續增加的可租用面積以及高昂的搬遷成本,大大降低了企業搬離核心區的意欲。企業去中心化(decentralisation)的速度有所放緩,過去三年由核心商業區搬入非核心區僅錄得96萬平方呎的辦公室面積。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示:「過去幾年,經濟下行促使企業更仔細地審視辦公室成本,並減少辦公室面積。我們留意到整體新增及擴充辦公室的需求有所下降,但法律、房地產及醫療保健行業則浮現正面發展跡象。這些行業受經濟的影響較小,是過去三年逆週期增長的主要驅動力。展望未來,在經濟結構變化的推動下,其中一些行業將繼續實現更快的業務增長。隨著非核心區提供更多高質量的辦公空間,去中心化的現象將再次回歸。」

表一:行業租賃趨勢

 甲級寫字樓  2019年3月  2022年3月 轉變 
   租用面積(萬平方呎)
 整體  7,530  7,300  -230
(-3.1%)
 銀行與金融  2,120  2,060  -60
(-2.8%)
 保險  520  500  -20
(-3.4%)
 房地產與建築  730 750   +20
(+2.9%)
 法律及專業服務  680  620  -50
(-8.0%)
 批發與零售、物流與貿易  1,190  1,070  -120
(-10.4%)
 資訊科技、科技及電訊  450  420  -30 
(-6.3%)

2022-2025年展望:中資企業將推動辦公室需求,然而增長溫和

隨著世界逐漸進入後疫情時代,旅遊限制逐步解除,跨國及中資企業對寫字樓需求或會恢復。然而,在經濟疲弱及工作模式轉型下,需求增長將會緩慢且溫和。

2019-2021年期間中資企業新增租用面積為70萬平方呎,低於2016-2018年的水平,預期跨境旅遊恢復後,當中的潛在需求將進一步釋放。中資企業的新增及擴張需求將以每年不少於77萬平方呎的速度增長,這是在2016-2018年期間跨境旅行未受限制時的水平。多個行業包括財富管理、醫療保健、科技與電訊、建築、共享辦公空間及零售,亦將會於未來三年推動辦公室需求。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示:「疫情明顯改變了我們的生活模式,越來越多的人重視工作與生活的平衡及靈活的工作安排。我們留意到工作場所策略正不斷發展,而業主及租戶亦愈趨重視環境、社會和企業管治(ESG)以及員工健康等議題。鑑於目前寫字樓市場空置率高企,業主可趁機考慮並擴大其租戶組合,以提高入住率。現階段,業主需提供更多創新而靈活的租賃選擇,直到空置率回落到較低水平。」

世邦魏理仕研究部分别於2016年和2019年發表報告,全面解構香港甲級寫字樓市場的租用趨勢。研究旨在反映香港典型的三年租賃週期,而第三版《演化.蛻變 - 香港寫字樓市場三年論 2022》集中分析由2019年3月至2022年3月以來寫字樓市場的主要發展趨勢,並闡述未來三年影響寫字樓市場的主要驅動力及因素。2022年報告涵蓋253座甲級寫字樓,涉及約8,260萬平方呎的寫字樓空間。該空間由大約10,000間公司租用,合共超過18,000個辦公場所。


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