2020第四季大宗全幢物業投資成交增加 寫字樓、商舖和工廈市場租賃需求仍然疲弱

香港，2021 年 1月 14 日 ─ 世邦魏理仕發表2020年第四季及年度香港商業房地產市場回顧及展望，回望過去24個月，香港經濟及房地產市場受到中美貿易糾紛、本地社會衝突及環球新冠肺炎疫情嚴重影響。儘管未來一年前景仍然充滿挑戰，尤其是首六個月，但世邦魏理仕認為隨著香港經濟逐步走出自2009年以來最長的衰退，市場仍存在保持謹慎樂觀的理由。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「香港的經濟在2020年第四季因為低基數比較之下出現改善跡象。在中國內地經濟活動強勁反彈的支持下，香港正走向復甦之路。雖然疫情持續、跨境旅客減少將為2021年初期繼續帶來阻力，我們預期倘若即將於今年2月啟動的疫苗接種計劃能成功控制疫情，跨境人流將漸漸恢復，市場應能重拾營商信心，全球和本地經濟活動的回溫現象將在下半年更見明顯，對商業房地產需求也有望回升。然而，環球地緣政治風險為企業及投資者持續帶來不確定性，擴張計劃只會有序進行。」

世邦魏理仕專家評析

甲級寫字樓

• 隨著第四波疫情惡化及更嚴謹防疫措施的實施，甲級寫字樓租賃活動在2020年第四季進一步減弱。
• 整體甲級寫字樓市場全年淨吸納量錄得負220萬平方呎，為有紀錄以來最大收縮。所有主要分區市場均錄得負淨吸納量，而大中環區錄得最顯著收縮，達負84萬平方呎。
• 全港整體甲級寫字樓空置率在第四季攀升至9.9%，為2009年第二季以來最高。截至2020年底，市場共有800萬平方呎的空置寫字樓面積，是1999年12月以來最高紀錄。
• 尖沙咀的寫字樓空置率錄得全年最大升幅，爬升4.6個百分點至年尾的9.2%，而大中環區空置率則由年初的3.4%升至2020年尾的7.3%。
• 第四季整體甲級寫字樓租金按季下跌4個百分點，帶動全年整體租金按年下跌17.4%。在各核心區中，灣仔及銅鑼灣租金在2020年跌幅最大，達20.1%，而中環租金則下跌19.9%，尖沙咀租金下跌17.6%。港島東表現相對最好，租金跌幅比較溫和，全年下跌8.3%。

• 預計跨國企業將在2021年對整體成本控制保持謹慎態度，擴張需求保持疲軟。
• 近期在香港上市的公司將會帶動寫字樓需求，成為2021年下半年改善租賃市場氣氛的動力。若果疫情已受控並且跨境出行的限制被取消，中國內地企業有可能在今年變得更加活躍。
• 不過，空置率高企仍會進一步增加各個分區市場的租金壓力。世邦魏理仕預計各核心區的甲級寫字樓租金將在2021年再下跌5％。
• 核心和非核心區之間的寫字樓租金差距縮小，將繼續減慢企業「去中心化」的步伐。然而即將在2022/2023年落成的非核心區項目預計將能吸引在中短期內完約或有升級辦公室需要的大型企業租戶。隨著經濟復甦，這些新供應的預租活動將逐步重見動力。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓執行董事駱應銘表示：「在2021年上半年，寫字樓租金仍可能受壓，業主仍然面對空置率上升，以及對新公司及擴展需求有限的挑戰。資本市場集資活動持續活躍，來自中國內地企業的需求將有機會帶動寫字樓租賃市場。然而，這將視乎跨境人口流動能否全面恢復。」

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示：「隨著本地疫情逐步受控，不少大型企業將繼續密切留意其辦公室使用情況，這些數據將幫助公司決策者制定長遠的辦公室策略。預期發展較成熟的共享辦公室營運商將繼續擴大其市場份額，但由於一般寫字樓可供租賃空間的供應充足，較新和規模較小的營運者將保持較謹慎態度。」

(*) 按季

商舖

2020年市場回顧

• 在2020年第四季，外遊限制和更嚴格的社交距離措施繼續困擾本港的零售及餐飲業界。
• 以銷售日用品為主的零售商繼續成為零售租賃需求的主要來源。幾間口罩商亦把握一線零售街道的較高空置率趁機進駐開設期間限定店。 這些和其他短期租賃活動幫助拉低去年第四季四個核心零售區的一線街道空置率至15.7％。尖沙咀的空置率最高，截至2020年底時為18.8％。
• 整體街舖租金按季下降8.9個百分點，全年租金跌幅達27.2％，是有紀錄以來最大的年度跌幅。另外，商場業主透過提供市場營銷和其他促銷活動以支持租戶，商場整體租金相對平穩，全年跌幅僅為5.6％。

• 由於防疫措施仍然生效，預計在2021年上半年的零售租賃需求將仍然有限。主要零售核心區的街舖空置率仍將可能維持一段較長時間。
• 假設疫苗接種計劃能有效控制疫情，並使跨境旅遊在2021年下半年逐漸恢復，預期屆時零售市場及其商舖租賃需求將見復甦。
• 預計核心購物區的街舖租金在2021年跌幅將比去年溫和，預計全年下跌5％-10％。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖資深董事溫運強表示：「預期在短期內零售租賃需求將不會出現顯著改善，市場上的租賃需求將主要來自針對本地需求為主的零售商。然而，以遊客主導和售賣非必需品類的零售商可能會開始把握低廉租金、留意合適的租賃機會，為未來零售市場復甦做好準備。我們預期一些服務性行業，例如養老院和醫療診所等，會變得更積極在民生區尋求合適舖位趁機擴張。」

(*) 按季

2020年市場回顧

• 儘管多個主要經濟體的疫情在2020年第四季惡化，香港的貿易表現有所改善。
• 工廈的租賃需求仍然疲弱。新租賃主要著重節省成本，需求由電子商務平台和與醫療保健相關的用戶主導。
• 倉庫空置率在2020年第四季按季下跌0.6個百份點，至年底的3.6％。但是可供租賃的空間在2021年首數月可能因為完約重返市場而增加。
• 整體倉庫租金在2020年第四季按季微跌0.4個百份點，全年跌幅錄6.8％，是2002年以來最大的年度跌幅。

• 中國內地經濟的穩健增長將改善貨物進出香港的情況。
• 隨著疫苗出現將使疫情受控，全球貿易需求有望在2021年下半年恢復。
• 由於跨境旅遊受限制，零售市場將持續疲弱，因此預計零售商對倉庫的需求在2021年上半年期間保持有限。相反，網上購物的快速增長將刺激電子商務營運商對物流的強勁需求。
• 疫情除了令更多顧客轉到網上購買家庭用品外，亦使新鮮食品和日常雜貨的貨運需求激增，造就對凍倉物流的強勁需求，預期需求在2021年將保持穩健增長。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流資深董事黎尚文表示：「隨著全球貿易活動回暖，以及零售商、科技和電訊公司繼續擴大其營運規模，將改善工業租賃市場氣氛。工業大廈重建將繼續推動搬遷需求。與其他商用物業相比，較低的空置率將減低2021年工業物業租金下行的壓力。」

(*) 按季

2020年市場回顧

• 香港的銀行體系總結餘在2020年第四季繼續增加，至2020年底達到創紀錄的4,570億港元，按年上升7.4倍。
• 商業房地產交易額（交易額超過7,700萬港元，不包括純土地或相關交易）在2020年第四季上升至327億港元，當中包括出售太古城中心一座和高銀金融國際中心兩宗合共達238億港元的交易，年尾的強勁表現促使全年交易額推至529億港元，較2019年按年下跌23％。
• 民生區購物商場繼續受到追捧，筲箕灣中心部分樓面和土瓜灣Downtown 38基座商場在2020年第四季期間成功出售。
• 儘管地產商對欠缺租賃需求保證地區的商業地皮保持謹慎態度，但住宅用地的競爭仍然非常熱烈。

• 最近取消的非住宅雙倍印花稅將為投資市場在2021年帶來所需的增長刺激。
• 由於購買門檻降低後，私人投資者和企業用戶的負擔將有減少，預期銀碼較小的成交活動會相對活躍。
• 儘管空置率仍然高企和租金仍在下降，一些長期投資者將繼續尋找有折讓的寫字樓投資機會。
• 隨著租金下降週期結束，預計寫字樓和工廈的物業價格將會見底並穩定下來。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「充裕的流動資金、低利率和租金見底回升的預期，將促使投資者在2021年變得更加活躍。我們預計投資者會將目光放在科技、電訊、餐飲、醫藥、養老及教育等快速增長行業的相關資產，例如數據中心、凍倉和民生區商場等可以配合以上行業類別將受到投資者追捧。我們亦預期隨著人民幣升值，今年在投資市場上會看到更多來自中國內地的資金。」

(#) 一千萬美元以上交易
(*) 按季