2015年4月9日，香港 —北京的空氣質素過去一直是國內外高度關注的話題。2015年初，世邦魏理仕就此向北京主要寫字樓租戶進行了一次網上調查，結合對寫字樓業主和行業專家的訪談，將結果輯錄成《逐「綠」京城，衝破霧霾—北京寫字樓市場》白皮書。該報告針對空氣品質問題對北京房地產行業、租戶和業主的市場行為所帶來的影響、北京寮字樓市場未來的機遇與挑戰等問題進行了深入的分析。
空氣質素問題已成為租戶對北京寫字樓市場的第二大顧慮
本次問卷調查中，66%的受訪租戶認為空氣質素問題已成為在北京寫字樓選址上的重要不利因素，該比例僅次於租金成本上升。而在空氣質素所帶來的眾多影響中，68%的受訪租戶認為空氣污染是令「員工生病頻率增加而造成工作效率下降」的重要原因，此外60%的受訪租戶認為空氣污染使得「公司難以吸引外藉高層員工調至北京」，其中有29%受訪租戶甚至認為空氣污染對此有「嚴重影響」。
空氣品質難以影響北京作為全國重點辦公樓市場的吸引力
世邦魏理仕研究部北方區副董事孫祖天認為：「儘管北京的空氣污染備受關注，但對於很多企業來說，北京仍然是設立華北區域總部，乃至全國總部的不二之選。企業的主要憂慮在於空氣品質對員工健康產生的影響，及外藉高層員工在京工作意願下降。近兩年雖然寫字樓市場成交量減少，但和空氣品質的影響關係甚小。」
近兩年北京寫字樓市場成交量和淨吸納面積明顯下降且持續低位徘徊，時間上的巧合引起寫字樓市場參與者的猜想：空氣品質問題是否已經影響到北京作為全國主要寫字樓市場的吸引力？根據世邦魏理仕此次問卷調查結果以及對北京寫字樓市場關鍵指標長期持續的研究和分析，我們認為市場潛在需求依然旺盛，而空氣品質問題與過去兩年淨吸納量的下降並不存在直接的關係。
事實上，目前北京市場活躍度受到可租用空間緊絀和市場租金高企影響。2014年第四季度北京的空置率為4.4%，延續2011年以來的低位，在世邦魏理仕監測的國內17個重點寫字樓市場中處於最低水準。由於近兩年新增供應匱乏，市場存量難以滿足潛在的租戶需求。緊張的供應直接導致北京寫字樓租金節節攀升。
根據世邦魏理仕最新的全球租金成本排名，北京金融街和核心商業區分別排名全球第三和第四位；而其他商圈平均租金也從2012年底起一直穩站歷史最高水準。因此，「租金成本上升」已然是受訪租戶在北京設立寫字室的最大顧慮。高昂的租金令大部分租戶在經濟預期不明朗、租金預算緊張的情況下不得不採取保守的租賃策略。與空氣品質問題相比，這些因素對於北京寫字樓市場活躍度的影響更加明顯。
隨著2015年北京寫字樓市場新增供應量逐步回升，市場成交和淨吸納量都有望顯著提升。市場競爭壓力上升可能給業主租金定價帶來壓力，長期受抑制的新增寫字樓空間需求將得到釋放。
「綠色辦公」 有助於提升現有租戶的滿意度和忠誠度
隨著員工對個人健康和工作環境的日益關注，寫字樓的室內空氣品質日漸成為租戶選擇具體辦公地點的一個重要考量因素。「綠色辦公」有助於提升現有租戶的滿意度和忠誠度。本次調查中，對目前所在寫字樓在「室內環境和空氣品質」表示滿意/非常滿意的比例只有37%，而14%選擇不滿意/非常不滿意，在所有選項中的滿意度排名倒數第二。
世邦魏理仕北方區董事總經理黃蔚表示：「在目前北京寫字樓市場供應緊絀、租金高企的情況下，企業選址只能優先考慮租金和性價比、交通便利性、商圈知名度、物業服務等傳統指標。但隨著新增供應逐漸回升，在選擇性增加的情況下，我們預期「綠色辦公」有望成為獨特的賣點。」
以LEED認證作為空氣淨化系統的硬體門檻，世邦魏理仕將北京核心商圈（CBD、燕莎和金融街）的甲級寫字樓分成兩類，對比空氣淨化系統對租金表現的影響。結果顯示，在寫字樓市場出現供過於求、空置率快速上升、業主競爭激烈的時期，LEED認證寫字樓的租金表現要明顯優於非LEED認證寫字樓。
「為了滿足租戶對室內空氣品質日益提高的要求，越來越多的寫字樓業主致力於改善室內空氣品質，目前比較有效的措施包括：在中央空調主系統或末端安裝PM2.5過濾系統；提高建築的密閉性；採用精確靈敏的空氣品質監測儀器以及在室內裝修過程中採用高標準的材料和流程等手段，」世邦魏理仕專案管理部資深董事熊蓉暉說。
展望未來，隨著北京市政府加大對空氣品質的治理，世邦魏理仕預計，第三產業將有望迎來春天，得到進一步發展；長遠來看，工廠區逐步向辦公區的轉型將有助於緩解目前北京辦公樓市場供不應求的情況，從而使供需關係趨於平衡；另外，京津冀區域的協同發展，預期將影響北京寫字樓市場的需求結構。
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世邦魏理仕（紐約證券交易所代號：CBG）總部位於美國加利福尼亞州洛杉磯，是「財富500強」和「標準普爾500強」企業，為全球最大的商業房地產服務公司﹙按2014年營業額計算﹚。公司擁有員工約52,000名，在全球範圍內通過約370家辦事處﹙不含聯營公司﹚為地產業主、投資者及承租者提供綜合的地產服務，包括：物業租售的策略顧問及實施、企業服務、物業 / 設施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發服務、投資管理、研究與策略顧問等。詳情請瀏覽公司網址 www.cbre.com。
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