中國房地產企業陸續走出去 開發海外項目增加盈利

世邦魏理仕透視中國房地產商海外開發淘金熱之機遇與風險

2015年9月21日，香港 — 國內房地產市場競爭白熱化，加上地產投資回報率向下，驅使中國房地產企業積極尋求海外拓展的機會。在收購一系列成熟物業作為進軍海外市場的踏腳石之後，中國房地產企業正結合現有開發經驗，積極轉型至向海外房地產開發的模式。根據世邦魏理仕的資料，以美國為例，2013年中國資本進行地產開發的總金額僅為3.33億美元，但在2014年時已急劇增長至9.54億美元，增幅高達186%。

世邦魏理仕策略及投資顧問部執行董事王廣強表示：「近年來，出於分散投資及規避投資風險的考慮，中國投資者開始將投資方向聚焦到海外。隨著大量資金湧入海外門戶城市，當地優良物業的價格漲幅已經超越預期，未來的上升空間大大收窄，投資回報率也已較前幾年逐步回落。此外，海外投資的浪潮亦令優良物業的選擇範圍開始縮小，直接購買成熟物業的海外投資模式已經開始顯現出一定的弊端。在這種背景下，海外房地產開發模式開始走入大眾的視野。以美國加州為例，2014年購買當地核心地段成熟商業物業的投資回報率僅為3-9%，而買地開發商業專案的投資回報率則高達30%。可以預見，高回報率將進一步驅動投資者於海外買地進行開發。」

近日，引起業界關注的萬達海外項目，投資方式也已從之前的投資成熟物業轉變為舊樓改造、買地開發等方式。

然而，高回報往往伴隨著高風險，世邦魏理仕策略顧問部中國區資深董事王淳提醒：「房地產開發具有極強的地方性差異，中國房地產企業在籌備海外開發項目前期，應周詳地考慮地方政策、法律、稅收、競爭等方面與中國的差異，並警惕這些差異所帶來的潛在風險。」

海外房地產開發模式風險—國內現有開發模式在多數海外市場並不適用

目前，中國房企進入海外的地產開發模式，大部分是參考國內原有的開發模式及相關經驗進行的。需要注意的是，不同國家的資金要求、開發週期、市場情況及消費者購買習慣都各不相同，因此，「快速現金流」的模式在多數國際市場並不適用。

受到以上因素制約，國內開發商往往需要在開發初期投入更多資金，項目投資回收期也可能被迫延長，如在規劃許可審批時，澳洲通常需時不足一年，而英國則可能需要三年或更長的時間，因而對開發商的現金流提出了更高的要求。在這種情況下，企業在買地前期就需要瞭解需求情況，合理制定買地和開發策略。

成功的海外房地產開發模式須得到市場及消費者的認同。因此，在開發前期，應聘請當地有經驗的顧問團隊全程服務，並隨時跟蹤區域內競爭項目，確定項目的市場定位，才能提高市場競爭力，降低後期行銷壓力。深入研究當地市場特徵，因地制宜才能使房地產開發及銷售策略行之有效。

海外房地產開發政策風險—留意歷史遺跡和自然保育區

政策風險往往被視為項目可行性研究的首要環節。但目前，除了對土地政策風險的重點關注外，中國房地產企業對海外政策研究的深度和廣度更多是依靠國內經驗。然而一些國內重視不足但在海外嚴格執行的政策環節，最終可能主宰項目能否進行。例如房地產開發行為可能涉及的受保護歷史建築及生態環境，其土地的開發與保護範圍之間有明確的界線。在中國，政府對界線的劃定有決定性的話語權；而對很多國家，特別是歐美發達國家而言，歷史遺跡和生態界線的劃定，需要得到來自社區和民眾的支持。為了取得開發許可，往往需要數輪聽證會或公投才能決定。如果在買地之前忽略了此類政策執行風險，可能會嚴重拖延項目的進展。

除此之外，移民政策也是海外住宅開發項目的制約條件之一。近年來，許多中國住宅開發商在美國開發項目選擇與EB-5投資移民項目合作，主力以中國高淨值投資者為行銷目標。但根據目前美國政府對EB-5的態度和EB-5項目的受歡迎程度，   2015年EB-5政策預期將有大幅調整，調整方向一是提高審批效率，二是提高投資額。中國房地產企業在海外開發項目可行性研究階段，應尋求對當地各類政策瞭解深入的專業機構提供諮詢服務。

海外房地產開發合作夥伴風險—避免單憑名氣選擇合作夥伴

海外房地產開發單靠中國房企的「單打獨鬥」顯然不是最佳的選擇。經過多年摸索，中國房地產企業的海外合作模式已經趨於多樣化。從與國內大型知名企業合作至  選擇當地企業一同開發，在合作模式發展的變化中，不難看出中國企業正在努力探索一條通往海外房地產開發的成功捷徑。

世邦魏理仕經過多年對海外房地產開發的深入觀察，建議中國房企在進入新市場時，需先對當地市場作充分的市場研究，選擇合適的房地產開發夥伴。需要注意的是，與國內的土地權屬情況不同，大部分海外開發的熱點國家土地均屬私人持有，當地開發商往往持有當地的優質土地資源及擁有一定的政策優勢。因此，能夠選擇一家優秀的當地合作夥伴，將有助中國房地產企業贏得更優質的土地資源。

中國房地產企業在選擇合作夥伴時應首先整合自身優勢，提高合作談判的籌碼，同時對備選合作公司進行全面研究，避免單從名氣來判斷。理想的合作夥伴應與中國企業資源產生協同效應，形成雙贏局面。在進入新的市場時，建議中國房地產企業首先委託獨立的專業顧問公司進行目標市場合作夥伴篩選與盡職調查工作，從而減低類似風險發生的可能性。

​免責聲明：
無論是世邦魏理仕或其聯屬公司都不會替所在的資料的準確性作出任何保證或索賠。

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