Marcos Chan
大家好。歡迎收聽CBRE Real Talk。我是CBRE Research的Marcos Chan。今日很高興請到我身邊一位嘉賓，團結香港基金的Ryan Ip。相信大家對Ryan都不會陌生，因為經常都看見Ryan於各大傳媒發表意見。
Ryan是團結香港基金土地及房屋研究主管，亦是香港政府土地及建設諮詢委員會的委員。今天邀請Ryan的目的就是討論一個大家都會有興趣、有關香港未來十幾年發展藍圖的主題。因為幾個星期之前，我們就推出了一份報告，CBRE的香港基建未來展望報告。裡面探討了很多近期大家經常聽到的，例如北部都會區，以及維港都會區，當中亦提到很多未來的基建項目。我們看見，在供應的層面，政府的規劃已經準備好，我們亦都非常了解，但背後其實還有什麼難題呢？或者還有什麼會阻礙發展，又有什麼方案可以讓政府做得更好，令香港的未來發展更暢順？今日就請到Ryan與我們一同討論這個題目。
正如我們剛剛提到，政府對香港未來的規劃，於土地規劃上，包括剛才提到的北部都會區、維港都會區，或者其他未來新發展區，感覺上都是從供應層面著手。供應層面可能大家會比較清楚，但究竟需求方面又怎樣呢？我想，其實有很多政策可以配合，或者希望政府可以給予多點透明度。
首先，我們講講這麼大規模的一個建築群裏，如果以一個北部都會區為例，牽涉全香港超過300平方公里的土地，裏面將來的人口會超過250萬，就業機會相當大，於成個規劃過程裏面，或者未來十幾年的建造裡面，有什麼困難可以預見得到？
Ryan Ip
我想有幾點，第一點就是政策的consistency，因為你知道這樣大型的項目，其實橫跨幾屆政府。例如我們以前做洪水橋新發展區，是由90年開始規劃，你猜猜何時才會全部落成？你不會猜得到，是2038年，即是由規劃到落成需要40年的時間。北部都會區應該會快點，政府預計可能大概用二十多年時間。你想想二十多年，最少兩屆政府，多的可能是四屆政府。因為不同政府的政策優次可能不同，怎樣才可確保不同屆政府都有一個政策的consistency(持久性)，令到一個北部都會區可以持之而行？這個非常緊要。
第二點是收地。這個很多人都會講，特別是北部都會區300平方公里，牽涉到很多私人土地，政府怎樣去收地呢？我們覺得其實與其總是由政府去收地，不如想想用市場力量。簡單來說，塊餅大家分，不要總是政府收地。例如外國都有很多例子是公私營合作。原居民也好，地產商又好，本身有地的政府就可以與他們合作！大家看看怎樣去分！利用市場力量將件事做好！
第三樣比較少人講，即是收地是一回事，但收完地後，原有土地使用人 -- 使用人不同擁有人，或者你知，例如新界好多土地變了棕地，又或者農地，上面的棕地營運者或者農民就不是擁有人。好多時候，就算政府收地，收地可能很快，但收完後怎樣清上面的現有使用人呢？其實好重要，所以我覺得不要用所謂收的方法，而是想辦法合作，幫助他們升級轉型，即是，以前做棕地的非常混亂，幫他們升級轉型。這就會變成一個產業政策，而不單止是土地政策。
Marcos Chan
誘因亦會較大，令到中間的barriers，或者conflict變小，令整件事更順暢。可以這樣說嗎？
Ryan Ip
可以，絕對是。
Marcos Chan
因為剛才Ryan 你都提到，如果過程裏面那麼多uncertainties ，或者有難度時，很多發展商買地投資時，其實都有隱憂。老實說，因為發展商買了地，只計建築過程可能都要4 至5年，然後，還要等該區成熟，配套完善，可能才會開始賺錢。如果你投資一些收租物業，例如投資住宅，起樓花時候都已經可以賣了，個影響性相對會較細。
所以其實政府都應該盡量將透明度提高，或者前瞻性應該要高些，就是要政策配合，或者我們一會兒都會提到，怎樣提高demand，或者怎樣去吸引一些公司又好，人才又好，或者一些居民願意搬進去，於政策上應該怎樣配合？其實這個都非常重要。或者剛才我們都提到，有很多難度，很多挑戰，其實有沒有方案可以令整件事更順暢呢？
Ryan Ip
我覺得其中一個方法可以考慮，例如精簡程序已經很多人講，但程序只是個執行層面，目標是要於領導層面令整件事可以走快點。有人說，可否成立一個，舉例說--北部都會區發展局，一個專責機構專門負責北部都會區。
Marcos Chan
其他什麼都不做？
Ryan Ip
其他什麼都不做，只做北部都會區。這有幾個好處，第一個好處是，成立一個專責機構，大家信會有個 consistency，沒理由這機構會突然消失。第二就是，當成立了此部門之後，可以將不同部門分散的權力統籌到這個機構，這樣做事便會快很多。
Marcos Chan
所謂蛇無頭不行。
Ryan Ip
沒錯。
Marcos Chan
其實我們都有提過，非常重要，發展一個新區，尤其是一個都會區這麼大規模的一個地方，如果只得一個供應鏈的誘因其實並不足夠。我們剛才大約都講過要怎樣去吸引一些居民願意搬進去，怎樣去吸引一些機構願意在那裡設立寫字樓，怎樣去令到更多人才願意到那邊工作，因為很多人，例如住市區的會說：我嫌遠，上班要坐一個鐘車程。當然，我們的報告都提到，有好多未來基建都可以改善這一點，但就怎樣去吸引一些投資方又好，或者人才又好，這方面你們經常會向政府建議，在措施方面，有沒有建議可以令到投資者比較comfortable 呢?
Ryan Ip
基建是其中一樣！但基建只是硬件，軟件上的配套亦十分重要，這個是我們香港政府比較弱的。所謂的自由市場，我們很少「招商引資」的措施。但如果你參考新加坡又好，深圳又好，其實好多。吸引外資不外乎幾點，就是大家讀經濟都知道的：錢、地、人。「地」你有了，北部都會區你有了，但要怎樣去allocate，除了以前所謂價高者得之外，可否有更特別的allocate method，例如，如果我是google，我帶幾多GDP來，我請幾多人，我(政府)就給你地，或者這會令整個allocate method 改變。這是第一樣，第二樣就是「錢」。「錢」有兩種，一種是「tax」，「tax incentives 」-- 減稅；另一種就是「direct subsidies」 – 我給錢你，例如上海，我付錢給tesla來。
Marcos Chan
中國大陸那邊非常流行這個方式。
Ryan Ip
非常流行。第三樣就是「人」，你怎樣吸引人才呢？人才房又好，例如剛才所講的稅務政策又好，你錢、地、人有齊，企業自然會來。
Marcos Chan
但是香港又不是行這一套，如果這樣會不會改變了整個遊戲規則呢？即是整個經濟模式會改變。擔心嗎?
Ryan Ip
我覺得是會變，但這個轉變我覺得是必須的！因為我們經常說，以前做得好，不代表之後都做得好，時代是不同了。我們以前是細小經濟，自由開放，這個教科書都會教，做得不錯，但是形勢不同了。現在每一個國家每一個地方都在搶人才，搶資金，這是一個competition，我們要怎點樣在這個新形勢下做好香港呢？這就要政府主動去做！
Marcos Chan
這個我想是相當重要的，若然不是的話，我們與客戶都談過這問題，大家都覺得，第一，時間上比較長遠，第二就是大家都擔心，一個新的發展，或者傳統上，我們的商業活動其實都不是在新界北部，你說要到新界北部建立CBD或創科城，大家都有一個好大的question mark。
剛才都提到，其實創科城、北部都會區都有一個好重要的role，將香港經濟結構再擴闊，這都是與國家十四五規劃的一個配合。以前，香港強的就是金融及專業服務，比較強勢一點，現在國家覺得香港其實應該要再做闊少許，再做大少許，就是北部都會區，尤其是我們要做一些創科或者工業物流。這樣說來，會不會是國家層面又好，政府層面又好，覺得香港已經去到一個樽頸位？就是如果不發展第二樣就不行了，會不會是這樣?
Ryan Ip
樽頸位就好難說，只可以說看見新的機會。舉例說，做創科，創科有很多種，做那一種創科呢？其實是要看香港有什麼優勢，什麼深圳較有優勢。舉例說，如果做biotech 生物科技，香港的大學很好，biotech全球第二！深圳呢？他們就是commercialization 的能力很好。如果做創科，真的可以強強聯手！我們的上游研發加資金，再combine深圳的commercialization ability，所以我們就要想，有什麼行業可以利用到香港和深圳的優勢。這個就可以放在北部都會區，因為若然不是，我在這裡做都可以了，為什麼要在北部呢？北部就是因為近深圳，就要合作。
Marcos Chan
即是大家都不要太介懷，將眼光放遠，不要以為香港強就只做一樣，或者抗拒與內地合作，長遠不是太好。
其實我們報告的探討主線亦是關於交通基建，發現交通基建往後無論是線路發展，或者要配合類似新界北部都會區的發展，都是以香港北部或西部為主。我們亦發現一個現象，就是九龍東部或港島東部好像未來的重要性會相對減少，你在土地研究層面上，又是否覺得呢？會不會將來沒人理會東邊？
Ryan Ip
土地研究上面是的。不過，拉開少少，近期我看一些風水命理，說2024年後，香港運程都是向西邊。
Marcos Chan
所以無論投資角度又好，或者土地規劃上面又好，西邊的重要性會愈來愈高，以及北面。
Ryan Ip
絕對係。因為你看明日大嶼又是西邊，機場三跑又是西邊，甚至你看成個北部都會區，都是西強東弱。西邊就是洪水橋，洪水橋駁前海，甚至乎新田都是偏西。東邊是什麼？東邊就是沙頭角，所以就算北部都會區本身都是西強東弱。
Marcos Chan
沒錯，西邊其實我們都相當看好。剛才你提到洪水橋，洪水橋亦都計劃了有跨境鐵路，將來在北部都會區亦有一個所謂新經濟的CBD，亦是位於洪水橋附近，再加上報告裏面亦提到，西邊有個非常重要的公路網，對工業物流特別重要，因為西面其實亦可以很近地接駁到兩個機場，香港國際機場以及深圳寶安機場。所以其實除了洪水橋，屯門我們都看好，這方面你同意嗎？
Ryan Ip
同意，因為基建方面，屯赤已經接駁到機場，遲些十一號幹線又會接駁明日大嶼，再上西部通道就駁深圳，即是說屯門其實是個中間的策略性位置，西面北上駁深圳，南下落機場，過珠海，向東就明日大嶼再過香港島，所以其實從基建佈局，屯門的確是一個寶地。
Marcos Chan
我想大家這方面都align，因為較早之前，我們公司做了個webinar，主要都是探討基建或者未來發展，當日有Reeves Yan與我們一同做speaker，Reeves Yan 你都知道是做投資的，其實Reeves都一樣看好屯門的發展。所以我想往後香港的發展，大家都要著眼於西邊，洪水橋及屯門一帶，或是北部都會區，北部都會區可能中間的位置亦都非常重要，因為是做創科，可能香港未來十幾年經濟發展又或者工業發展，大致上都會向這個方向走！
Marcos Chan
今日好多謝Ryan與我們discuss北部都會區的話題，以及其他香港基建和未來新市鎮發展，需求方面應該怎樣。或者亦建議政府，最重要就是希望政府的透明度可以提高，或者給予多些前瞻性：究竟demand從何來？我想這對香港整體發展，或者對發展商投資於政府未來發展的都會區都相當之重要！再次多謝你。
